開發(fā)商虧麻了，出路在哪兒？

自從行業(yè)2021年下半年進(jìn)入調(diào)整期，房企發(fā)年報(bào)就不似往年般熱鬧了。

今年更顯冷清，連萬科都不開業(yè)績(jī)會(huì)了，炸天團(tuán)深感：

地產(chǎn)行業(yè)真的變了！

3月初，不少上市房企陸續(xù)就發(fā)了2024年業(yè)績(jī)預(yù)告。

當(dāng)時(shí)有報(bào)道統(tǒng)計(jì)，90家發(fā)業(yè)績(jī)預(yù)告的企業(yè)中，有60家都是虧損的。

其中，33家屬于連續(xù)虧損，27家都是首次虧損。

甚至在虧損企業(yè)中還能看到一些龍頭房企的身影。

這場(chǎng)利潤(rùn)集體滑坡背后，隱藏著行業(yè)特有的"延時(shí)炸彈"——那些2019年至2021年間瘋狂拿下的高價(jià)地塊，正通過房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)特的結(jié)算機(jī)制，在三年后引爆房企利潤(rùn)表。

克而瑞曾做過統(tǒng)計(jì)，2019年至2021年這三年，土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，區(qū)域樓板價(jià)持續(xù)刷新紀(jì)錄，尤其是2020年下半年至2021年上半年，64%的高價(jià)地塊均誕生于這期間。

當(dāng)這些地塊進(jìn)入結(jié)算周期，開發(fā)商的毛利率被直接壓垮。

但慶幸的是，當(dāng)下房企地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)收、凈利潤(rùn)等數(shù)據(jù)更多對(duì)應(yīng)的是房企過往2~3年前的項(xiàng)目狀況。

這些數(shù)據(jù)給業(yè)界的感覺很悲觀，但炸天團(tuán)相信：

伴隨市場(chǎng)受政策助力開始筑底，以及房企迎來新的結(jié)算周期，業(yè)績(jī)與市場(chǎng)的割裂感會(huì)逐漸消失，房企也有望在2025年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的筑底。

而且也應(yīng)該看到，即使是在房企大面積虧損的情況下，依然有創(chuàng)造利潤(rùn)的“幸存者”。

比如華潤(rùn)、中海、綠城，甚至還有民營(yíng)房企龍湖、濱江，等等。

房地產(chǎn)是周期性較強(qiáng)的行業(yè)。

這一輪調(diào)整至今，地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)基本出清，在新的周期里，哪些企業(yè)能突圍，或許答案就在這些“幸存者”身上。

01

幸存者密碼一：狙擊高能級(jí)城市，在確定性中捕捉確定性

面對(duì)新的行業(yè)環(huán)境，房企為業(yè)績(jī)回升也在加速對(duì)于發(fā)展路徑的探索。

梳理2024年盈利的房企，有兩條發(fā)展路徑愈發(fā)清晰。

一條是繼續(xù)深耕地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，比如中海、綠城等房企，但這類房企在布局時(shí)會(huì)傾向于聚焦一線城市、高能級(jí)二線城市，在確定性最高的市場(chǎng)里減少市場(chǎng)波動(dòng)的影響。

這種戰(zhàn)略的本質(zhì)是風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的重構(gòu)：

當(dāng)行業(yè)平均利潤(rùn)率跌至個(gè)位數(shù)，唯有在供需關(guān)系相對(duì)健康的高能級(jí)城市，房企才能通過產(chǎn)品溢價(jià)維持盈利空間。

此前中海的管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上就提到，雖然全國(guó)商品房銷售規(guī)模較行業(yè)高峰下降了近一半，但市場(chǎng)規(guī)模仍然近十萬億，是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。

所以中海選擇繼續(xù)深耕在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)這個(gè)主航道。

2024年，中海系列公司1640.4億元的銷售額來自于香港以及北上廣深5個(gè)地區(qū)，占比超60%。

“只打確定性戰(zhàn)役。”同樣選擇用城市能級(jí)對(duì)沖市場(chǎng)波動(dòng)的還有綠城。

綠城管理層曾表示，綠城目前的打法就是聚焦核心城市，集中在安全區(qū)域，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

2024年，綠城在北上杭3個(gè)城市全年新增貨值553億元，同時(shí)權(quán)益進(jìn)一步提升到79%，同比提升5個(gè)百分點(diǎn)。

這些數(shù)字背后，是房企們對(duì)安全邊際的極致追求。

就像頂級(jí)米其林餐廳只選用特定產(chǎn)區(qū)的食材，房企們也在用"城市精選"策略在動(dòng)蕩市場(chǎng)中構(gòu)筑護(hù)城河。

02

幸存者密碼之二：經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)破局 從"賣房子"到"造生態(tài)"

除了堅(jiān)守者，一個(gè)行業(yè)還需要一些開拓者。

當(dāng)房地產(chǎn)存量開發(fā)見頂，這也意味著這個(gè)行業(yè)里的主體需要去開拓一些新的賽道。

早在2024年時(shí)，多個(gè)頂層會(huì)議中就開始提到房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

到2025年，“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”被寫入《政府工作報(bào)告》。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式正成為行業(yè)打破舊桎梏，煥發(fā)生命力的新動(dòng)能。

這也是華潤(rùn)、龍湖等當(dāng)前還在盈利的房企開辟出的“第二戰(zhàn)場(chǎng)”。

2024年，華潤(rùn)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)突破40%，龍湖非開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比超20%，這些數(shù)字背后是商業(yè)邏輯的徹底顛覆：

這些企業(yè)已經(jīng)不再是單純的空間建造者，而是進(jìn)化為服務(wù)城市的生態(tài)營(yíng)造者。

作為龍湖的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造等航道協(xié)同發(fā)力，在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)低迷時(shí)撐起了利潤(rùn)基本盤。

去年，龍湖這四條經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)航道收入、利潤(rùn)均保持同比增長(zhǎng)。

商業(yè)投資、資產(chǎn)管理等運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊不含稅租金收入為135.2億元，同比增長(zhǎng)4.5%，毛利率高達(dá)75%。

以物業(yè)管理、智慧營(yíng)造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)板塊不含稅收入為131.9億元，同比增長(zhǎng)10.4%，毛利率為31.4%。

在此貢獻(xiàn)下，龍湖2024年取得股東應(yīng)占溢利104億元，實(shí)現(xiàn)毛利額204.1億元，毛利率為16%。

華潤(rùn)的"大資管"版圖更是令人震撼：4621億管理資產(chǎn)、16個(gè)新開購物中心、5.6萬間長(zhǎng)租公寓，搭配REITs金融化通道，構(gòu)建起完整的資產(chǎn)生命周期閉環(huán)。

這種轉(zhuǎn)型本質(zhì)上是對(duì)抗行業(yè)周期的"諾亞方舟"。當(dāng)開發(fā)業(yè)務(wù)的波動(dòng)性愈發(fā)劇烈，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)提供的穩(wěn)定現(xiàn)金流猶如定海神針。

無論是龍湖給出的“至2028年，經(jīng)營(yíng)性收入占比提升至50%”，亦或是華潤(rùn)管理層透露的"50%利潤(rùn)均衡目標(biāo)"，都預(yù)示著房企正在從"賺快錢"轉(zhuǎn)向"賺長(zhǎng)錢"的商業(yè)模式。

結(jié)語

當(dāng)七成房企仍在虧損泥潭中掙扎，這場(chǎng)行業(yè)大洗牌已經(jīng)演變?yōu)樯虡I(yè)智慧的終極較量。

面對(duì)2025年的利潤(rùn)筑底預(yù)期，行業(yè)的陣痛仍將持續(xù)，但曙光已然顯現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換已進(jìn)入關(guān)鍵階段。

無論是中海式的精準(zhǔn)打擊，還是華潤(rùn)、龍湖式的生態(tài)重構(gòu)，都在證明一個(gè)真理：

在劇變時(shí)代，唯有敢于打破舊有范式，建立新生存邏輯的企業(yè)，才能成為下一個(gè)周期的領(lǐng)跑者。

在這場(chǎng)生死突圍中，房企們需要完成三重蛻變：

從土地紅利轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)紅利，從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向利潤(rùn)導(dǎo)向，從開發(fā)商轉(zhuǎn)向服務(wù)商。

那些成功穿越周期的企業(yè)，必將建立起包括城市深耕能力、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、金融創(chuàng)新能力在內(nèi)的全新競(jìng)爭(zhēng)力體系。

且將看著，房地產(chǎn)的終局，很可能就藏在當(dāng)下這些盈利房企的轉(zhuǎn)型密碼中。

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