均價7.3萬/㎡ 央墅區大平層交出季度成績單

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以下為正文：

在北京地產版圖上，中央別墅區是特殊的存在。

它是溫榆河畔的一片低密住宅區，更是三十年來京城國際化生活方式的策源地。而央墅區板塊中，天竺是無可爭議的原點，位于板塊內核心地帶的懋源驪橒臺去年底正式開盤，截至2026年3月，累計成交34套，成交金額約4.43億元，成交均價73780元/㎡。本文將從項目市場表現、核心競爭力、競品格局及風險挑戰等多個維度，對備受矚目的時代壓軸作品進行深度剖析。

三輪調規后入市 天竺收官之作

如果說北京豪宅市場有一條隱形鄙視鏈，天竺板塊的業主大約站在頂端。這里沉淀了麗京、麗斯、麗宮等一眾傳奇，構筑了北京頂豪圈層的底層邏輯。

但在長達數年的時間里，天竺核心區的土地供應幾乎停滯。懋源驪橒臺所在的薛大人莊2號地，誕生本身就帶著壓軸的莊重感，歷經三次規劃調整才得以入市，在天竺核心區住宅用地早已清零背景下，這塊土地被業內視為“天竺最后的珍藏”。

項目坐落于順義區天竺鎮，南側緊鄰天竺公園，實現了“門前即公園”，同時坐擁溫榆河公園綠肺資源。懋源地產對這片土地的拿捏顯得極為老練。作為在北京豪宅市場深耕二十載的定制專家，懋源比任何人都清楚：在這片誕生過無數傳奇的土地上，唯有用極致的產品才能回應天竺最后一抹斜陽。

市場表現 入市精準卡位成交熱潮

市場并不缺房子，缺的是能精準擊中老錢家庭痛點的產品。

據深度智聯數據分析，北京順義區中央別墅區板塊2025年3月至2026年3月的新房市場整體供求表現活躍，呈現出供應稀缺、需求旺盛的結構性特征。

統計區間內，板塊總供應面積僅11萬㎡，供應套數423套，供應相當克制，主要集中在2025年11月（供應面積11萬㎡，供應套數423套，包含驪橒臺202套），此后未見新增供應入市，供應端的持續收緊為在售項目價格提供了有力支撐。

需求端整體成交活躍，統計區間內累計成交面積10.5萬㎡，成交套數434套，成交總金額675,161.76萬元（約67.5億元），成交均價64,306元/㎡，套均價156萬元，整體呈現高總價、大面積的顯著特征，充分印證了中央別墅區客群的高凈值屬性。

對于高凈值客群而言，他們對價格的敏感度早已讓位于對尺度的挑剔。驪橒臺的入市時機堪稱精準，項目2025年12月開盤，1月單月即成交31套，成交面積5,478㎡，成交金額達4.04億元，成交均價73,706元/㎡。

考慮項目超高端定位及總價區間（1,200-2,900萬元），客戶群體厚度天然有限，當前去化節奏處于合理區間。

全景雙艙 定義北京平墅終極形態

懋源「臺」系作品在中央別墅區的問世，標志著懋源“璟”、“云”、“臺”全系產品落子中央墅區。自此，懋源在北京高端市場形成“五璟四臺一云”的布局。

建筑立面上，重拾源自懋源紅璽臺經典的紅色彩釉玻璃材質，傳承自「臺」系品牌基因的中國紅與源自國際時尚的愛馬仕橙碰撞，復合幕墻系統將彩釉玻璃的通透、陶板的溫潤、金屬的精致等十余種材質融合。

社區規劃建設10棟7至11層洋房，總計202戶，主力建面約175㎡/190㎡/220㎡純平層產品，層高均超過3.3米。在傳統豪宅仍在比拼面積數字的時代，懋源驪橒臺率先發起視野革命。

220平米戶型實現客廳+主臥全景雙艙，打造270度環幕視野，通過無墻無柱構造，將窗外不可再生的風景轉化為日常生活的流動畫卷，項目強調真正稀缺的從來不是室內的平方米，而是窗外不可再生的風景。

基于對天竺老錢圈層生活方式的深度洞察，懋源驪橒臺更提出別墅生活平墅化理念，規劃全5居全功能空間，完美適配多代同堂的居住需求。同時，通過社交餐廚體系等創新設計，踐行“回歸家庭，參與生活”，將烹飪與用餐升華為凝聚家庭情感的重要儀式。

博弈共生 中央別墅區的“三足鼎立”

項目地處順義區天竺鎮，位于五環至六環之間，靠近地鐵15號線國展站，周邊配套包括溫榆廣場、天竺公園等，生活設施較為完善。地塊內規劃一條寬8米的南北向街坊路，西側緊鄰天竺中心幼兒園璟橒園區。

放眼整個板塊，驪橒臺并非孤島。

東側是同為懋源操刀的璟橒，地塊于2022年由以19.55億元+30,000㎡現房銷售面積競得，成交綜合樓面價31,111元/㎡（剔除幼兒園建面后樓面價33,638元/㎡），供應217套，均價7.3萬元/㎡，去化率60%。項目容積率同樣為1.6，與驪橒臺形成一定產品差異：涵蓋平墅、疊墅及合院等多種產品類型，平均戶型面積超過300平方米。

截至目前，懋源璟橒全部現房實景呈現即將交房。這也為驪橒臺的銷售策略提供了參考，成本優勢有助于提升項目在相近售價下的盈利空間和定價靈活性。

而不遠處華潤北京潤園，以1.01超低容積率打造，300㎡起步的平墅、空墅，700-900㎡雙拼院墅，保證社區純粹性。獨創四代墅設計，把空間體驗做到極致，單層3.3米起步、挑高最高7.8米，雙拼院墅270°環幕開窗+環繞式采光天井，搭配無柱化空間、寬境露臺、私家花園，實現通透無界的居住體驗。

項目于2025年11月16日首次開盤，隨后于11月27日、2026年3月20日分別加推，三批次合計供應341套，總供應面積111,032平方米。截至目前累計成交175套，成交總金額高達38.5,8億元，整體成交均價約為69,530元/平。

華潤潤園院墅與驪橒臺大平層在產品形態上形成差異化互補，兩者分別滿足追求"有天有地"院落體驗和追求"大平層高端改善"的不同高凈值客群。

開局亮眼 驪橒臺去化節奏不容忽視

“無天竺，不中央。”這句流傳于京城房產圈的話，在2026年的春天或許依然余音繚繞。但超大戶型產品天然面臨著客戶群體收窄的挑戰。

在2000萬級至3000萬級的博弈場中，客戶每一步選擇都極其審慎。北京房地產政策的演變，以及高端資產流動性天然較弱的特征，要求開發商必須具備長跑的耐力。驪橒臺能否在去化的中后期持續保持熱度，不僅取決于產品本身，更取決于其對圈層服務的持續運營能力。面對華潤北京潤園、懋源璟橒等強勁競品的市場競爭，以及政策調控的不確定性和高端客群厚度有限的內生制約，項目中后期的持續去化，我們拭目以待。

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