房屋征收致租賃違約？三步化解租賃合同解除賠償糾紛

張壹杰律師，北京觀韜（溫州）律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師

一、案件背景：征收引發(fā)的租賃合同爭(zhēng)議

在 (2024) 浙 0302 民初 6270 號(hào)房屋租賃合同糾紛一案中，某租賃公司與 A 先生簽訂 10 年期房屋租賃合同，約定租金逐年遞增，后案涉房屋被納入政府征收范圍，A 先生中止支付后續(xù)租金，租賃公司訴請(qǐng)解除合同并主張超百萬(wàn)租金、違約金及占有使用費(fèi)。我作為 A 先生的代理律師，全程參與本案訴訟，通過(guò)精準(zhǔn)的法律適用與證據(jù)組織，大幅降低當(dāng)事人的賠償責(zé)任，該案也成為房屋征收背景下租賃合同糾紛的典型實(shí)務(wù)參考，為溫州地區(qū)同類(lèi)案件處理提供了清晰思路。

二、核心事實(shí)錨點(diǎn)

1. 2017 年雙方簽訂租賃合同，約定 2023 年租金按 31 元 / 月 / 平方米計(jì)算，租金半年一付、先付后用，逾期付款按日千分之三計(jì)違約金；
2. 2020 年案涉房屋所在區(qū)域被列入征收改造范圍，2023 年 6 月政府發(fā)布騰空通知，A 先生于 2023 年 11 月發(fā)函中止支付租金；
3. 租賃公司 2024 年 1 月發(fā)函解除合同，訴請(qǐng) A 先生支付欠租 43 萬(wàn)余元、違約金 26 萬(wàn)余元、占有使用費(fèi) 55 萬(wàn)余元等；
4. A 先生已分三次支付 2023 年部分租金，且多次通知租賃公司收房未果，案涉房屋 2024 年 5 月全部騰空。

三、代理核心策略：從法律適用到證據(jù)組織的全維度布局

作為本案被告代理律師，我圍繞房屋征收的法律性質(zhì)與違約認(rèn)定的核心要件，制定了三層抗辯策略，精準(zhǔn)切中案件關(guān)鍵爭(zhēng)議點(diǎn)：

1. 主張征收屬于不可抗力，合同法定解除

依據(jù)《民法典》，房屋征收屬于雙方訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)、避免、克服的客觀情況，且政府已發(fā)布騰空通知，合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，案涉合同應(yīng)屬法定解除，而非 A 先生違約解除。我當(dāng)庭提交了政府征收公告、騰空通知等全套官方文件，形成完整證據(jù)鏈，證明征收事實(shí)的客觀性與合同履行的不能性。

1. 行使不安抗辯權(quán)，否定逾期付款違約

案涉房屋被征收后，租賃公司已喪失繼續(xù)履行合同的能力，根據(jù)《民法典》A 先生有權(quán)中止支付租金，該行為不構(gòu)成違約。同時(shí)我提出，租賃公司拒不接收已騰空房屋，依據(jù)《民法典》其不得就擴(kuò)大的損失主張占有使用費(fèi)，并舉證 A 先生多次發(fā)函要求收房的快遞記錄、溝通函件，證明擴(kuò)大部分損失的責(zé)任歸屬。

1. 申請(qǐng)調(diào)整過(guò)高違約金，否定和解協(xié)議違約金的適用

租賃公司主張的日千分之三違約金遠(yuǎn)超實(shí)際損失，且前案和解協(xié)議中確認(rèn)的違約金，是 A 先生為息事寧人作出的妥協(xié)，該妥協(xié)事實(shí)不得作為本案不利依據(jù)。我同時(shí)提出，即使認(rèn)定存在輕微違約，違約金也應(yīng)按銀行同期貸款利率調(diào)整，大幅降低賠償金額。

1. 主張保證金抵扣欠租，減少實(shí)際付款責(zé)任

結(jié)合合同約定，A 先生支付的 10 萬(wàn)元租賃保證金為履約擔(dān)保，應(yīng)在欠租中直接抵扣，該主張最終得到法院支持，進(jìn)一步降低了當(dāng)事人的實(shí)際賠付金額。

四、本案司法裁判核心觀點(diǎn)

某地法院經(jīng)審理，采納了我方核心抗辯意見(jiàn)，作出的裁判觀點(diǎn)為溫州房屋租賃合同糾紛案件確立了重要裁判標(biāo)準(zhǔn)：

1. 房屋征收構(gòu)成不可抗力，租賃合同法定解除：法院認(rèn)定案涉房屋因征收無(wú)法繼續(xù)履行，合同于 2023 年 11 月 9 日解除，并非被告違約導(dǎo)致；
2. 違約金過(guò)高應(yīng)予調(diào)整，和解協(xié)議妥協(xié)不構(gòu)成自認(rèn)：法院認(rèn)為原告主張的違約金明顯過(guò)高，剩余保證金可直接抵扣該違約金，駁回原告的違約金訴請(qǐng)；
3. 占有使用費(fèi)按公平原則酌定，擴(kuò)大部分損失不予支持：考慮到房屋征收后無(wú)租賃價(jià)值，且原告拒不收房的事實(shí)，法院酌定占有使用費(fèi) 47 萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于原告主張的 55 萬(wàn)余元；
4. 租金標(biāo)準(zhǔn)按合同約定認(rèn)定，保證金可抵扣欠租：因被告無(wú)充分證據(jù)證明雙方口頭變更租金標(biāo)準(zhǔn)，租金仍按合同約定計(jì)算，10 萬(wàn)元保證金抵扣欠租后，原告違約金訴請(qǐng)無(wú)實(shí)際金額可主張。

五、同類(lèi)案件實(shí)務(wù)啟示

結(jié)合本案代理經(jīng)驗(yàn)與裁判結(jié)果，針對(duì)企業(yè)主、承租人遇到的房屋征收引發(fā)租賃合同糾紛，提出三點(diǎn)實(shí)務(wù)建議：

1. 房屋被列入征收范圍后，承租人應(yīng)及時(shí)固定征收官方文件，發(fā)函出租人協(xié)商合同履行事宜，必要時(shí)可行使不安抗辯權(quán)中止履行，并保留全部溝通證據(jù)；
2. 出租人應(yīng)及時(shí)接收承租人騰空的房屋，避免因拒不收房導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，否則法院將依法駁回該部分損失主張；
3. 租賃合同中約定的高額違約金，法院可根據(jù)實(shí)際損失調(diào)整，當(dāng)事人可在訴訟中申請(qǐng)降低違約金標(biāo)準(zhǔn)，和解協(xié)議中為妥協(xié)作出的事實(shí)認(rèn)可，不得作為后續(xù)訴訟的不利依據(jù)。

在溫州地區(qū)，房屋征收引發(fā)的租賃合同糾紛頻發(fā)，當(dāng)事人在處理此類(lèi)案件時(shí)，應(yīng)注重證據(jù)固定與法律適用的精準(zhǔn)性，必要時(shí)可尋求專(zhuān)業(yè)的溫州合同糾紛律師咨詢，通過(guò)合法的抗辯策略維護(hù)自身權(quán)益，避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。