樓市調控明確方向，2026年房地產市場將平穩有序發展

樓市走到今天，很多人心里都懸著同一個問題：房價到底還會不會跌？還能不能跌？

從2021年市場高位回落至今，整整四年深度調整，有人盼著再跌一點好上車，有人守著房產怕資產縮水。爭議從未停歇，但真正能定調的，從來不是市場情緒，也不是個體預判，而是頂層設計的方向。

2026年作為“十五五”開局之年，中央經濟工作會議、政府工作報告、“十五五”規劃綱要接連定調，一句話清晰有力：著力穩定房地產市場。

沒有喊口號，沒有模棱兩可，而是用一整套可落地、可執行、可考核的政策體系，明確了未來數年房地產的治理邏輯。

一句話總結：不是不讓房價跌，是不能再無序下跌；不是要重啟大漲，是要穩住預期、守住底線、重構模式。

從今天起，房地產不再是“野蠻生長”，也不是“被動出清”，而是按照國家劃定的路線，全面轉向平穩健康、高質量發展的新軌道。

一、四年調整：數據很冰冷，感受更真實

中指研究院百城價格指數顯示，2021年12月全國百城二手住宅均價15999元/平方米，站上階段性高點；到2025年12月，這一數字回落至13016元/平方米，四年累計跌幅近19%。

均價只是表象，真實市場遠比數字殘酷。

北方某省會城市，2021年高峰期單價1.8萬的次新小區，2025年底同戶型掛牌價僅9000元出頭，近乎腰斬；長三角某強三線，核心板塊高層房源四年跌幅普遍在30%-40%，降價百萬仍難成交的房源比比皆是。三四線城市更普遍，高位入手的業主，賬面浮虧幾十萬已成常態。

一邊是沒買房的人覺得“還不夠低”，收入不穩、預期轉弱，不敢輕易背負大額房貸；另一邊是已購房群體心如刀絞，首付虧光、月供照還，家庭資產大幅縮水。

一位山東業主坦言，2021年高點入手一套120㎡房源，總價168萬，貸款110萬。如今同小區成交價僅95萬，房子市值低于貸款余額，徹底陷入“負資產”困境。想賣賣不掉，想停停不起，每天睜眼就是負債壓力。

這就是當下樓市最真實的撕裂：有人盼跌，有人怕跌；有人觀望，有人套牢。

但個體情緒再強烈，也左右不了大勢。回望過去二十年，房地產每一輪大周期，起決定作用的始終是政策。

2008年應對危機、2014年去庫存、2016年因城施策、2021年防過熱，每一次轉向都深刻改變市場走向。如今，新一輪定調已經到來，而且比以往任何時候都更系統、更堅定。

二、國家一錘定音：2026年起，樓市全面“穩”字當頭

2025年底中央經濟工作會議明確：著力穩定房地產市場。

2026年政府工作報告再次強調這一定位，并作出細化部署。

“十五五”規劃綱要第十二篇第四十四章第二節，整章圍繞“推動房地產市場平穩健康發展”展開，從供給、保障、金融、風險、模式五大維度搭建框架，這是此前從未有過的全方位表述。

三重頂層文件連續定調，釋放信號極其明確：

房地產不能再跌，也跌不起了；穩市場、穩預期、穩財富，是接下來的核心任務。

具體怎么干？國家已經給出完整路線圖，六大方向層層遞進，覆蓋供需、金融、保障、風險、品質、模式，每一條都有政策、有數據、有案例。

（一）因城施策：控增量、去庫存、優供給

核心邏輯：人地錢掛鉤，供給跟著需求走，不搞大水漫灌，不做無效建設。

1. 精準控供，土地向人口流入城市傾斜

自然資源部明確，住房過剩城市嚴控新增房地產用地，原則上不再新增宅地供應；人口持續流入的一線及強二線城市，適度合理供地，避免供需失衡。

以鄭州、石家莊等庫存偏高城市為例，2025年住宅用地供應同比縮減超40%；上海、杭州、成都等人口凈流入城市，保持穩定供地節奏，同時提高保障性住房比例。

政策重心從“新建擴張”轉向“存量盤活”，大力推進城市更新、城中村改造，以原拆原建、自主更新為主，不盲目擴大房屋總量。

2. 多渠道去庫存，收購存量房轉保障房成主流

化解庫存不再靠刺激購房，而是政府與市場聯動，把滯銷房源轉化為民生資源。

浙江、四川、山東、湖南等地已發行專項債超43億元，批量收購商品房作為保障房、人才房、安置房；大連明確計劃收購1000套存量房源，上海、北京探索收購二手房用作保障性租賃住房。

同時推行貨幣化安置、賣舊買新置換補貼、企事業單位批量團購閑置房源等組合拳，既幫房企回籠資金，也補齊保障房短板，實現市場與民生雙贏。

3. 優供給，從“有房住”到“住好房”

全面落實“五好房子”標準：好標準、好設計、好材料、好建造、好運維，打造安全、綠色、智慧、舒適的居住產品。

新建項目嚴格執行新版《住宅項目規范》，強化抗震、消防、耐久性能；老舊小區重點推進預制板房、C/D級危房加固改造。配套同步升級，完整社區、適老化改造、口袋公園、物業服務提質全面鋪開，讓存量房也能提升價值。

（二）公積金大改革：喚醒10萬億沉睡資金，惠及億萬家庭

2025年底中央經濟工作會議近十年首次單獨提及“深化住房公積金制度改革”，《人民日報》專題解讀，一場涉及1.7億繳存人、10.9萬億資金的系統性改革全面啟動。

核心方向：

- 擴面：將靈活就業人員、新市民、青年人納入體系，實現應繳盡繳

- 提額：成都、武漢、合肥等數十城上調貸款額度，最高雙職工達120萬

- 松限：取消異地戶籍限制、打通異地商轉公、降低首付比例

- 盤活：支持公積金參與保障房建設、老舊小區改造，提高資金使用效率

過去公積金“繳存容易使用難”，改革后真正成為普惠金融工具，既降低購房成本，也為市場注入穩定購買力，成為穩樓市的重要抓手。

（三）保障房提質擴容，危舊房改造提速破局

堅持“以需定供”，重點保障新市民、青年人、城市基本公共服務人群。

1. 多渠道籌房源，收購存量成主流模式

各地通過專項債收購商品房、二手房補充保障房供給，北京、上海要求共有產權房達到綠色二星標準，同步提升品質，避免“保障房=低品質”的舊模式。

2. 危舊房改造突破共識難題

針對D級危房以拆除重建為主，C級危房以加固改建為主，推廣武漢、大連“原拆原建、自主更新”模式。

針對業主意見難統一的痛點，推行宜昌“居民聯合社共議共建”機制，政府引導、市場運作、居民主體，降低一致同意門檻。資金實行“居民出一點、政府補一點、企業讓一點”，適度放寬容積率、高度、日照等規劃條件，實現項目資金平衡，讓老舊小區真正改得動、改得好。

（四）全面推進“好房子”建設：不缺房子，只缺好房子

當前城鎮住房戶均超1.1套，總量基本平衡，但高品質住宅占比偏低。“十五五”把“好房子”上升為行業標準，分為三類推進：

- 商品房：提升舒適度、耐久性、智能化，推行更長質保、更好物業

- 保障房：高標準建設，實現“面積不大功能全、成本不高品質好”

- 老舊住房：通過更新改造、加固提質、配套升級實現價值修復

住建部測算，“好房子”建設帶動上下游產業鏈規模超萬億，既穩投資，又提品質，更能激活改善型需求，成為樓市長期企穩的重要支撐。

（五）保交房白名單長效化，7萬億資金筑牢信心底線

截至2025年底，房地產項目白名單貸款規模突破7萬億元，支持近2000萬套住房建設交付，全國保交房任務基本完成。

白名單制度實現三個關鍵作用：

- 封閉運行，資金直達項目，杜絕挪用

- 隔離房企整體債務風險，保項目不保企業

- 恢復購房信心，修復行業融資生態

從“應急保交付”轉向“長效防風險”，白名單成為穩定市場預期的壓艙石，讓購房者敢買房、能收房，從根源上修復市場信用。

（六）深入推進房地產發展新模式

從“有序搭建”升級為“深入推進”，標志新模式進入落地加速期。

核心內容包括：

- 完善現房銷售制度，逐步降低預售依賴

- 健全“人房地錢”聯動機制

- 加強初婚、初育、多子女家庭住房支持，金融稅費政策同步跟進

- 構建租購并舉、多主體供給、多渠道保障的住房體系

政策首次從“收入分層”轉向“家庭生命周期”保障，與人口政策深度綁定，體現更普惠、更長期的治理思路。

三、為什么必須穩？75%財富在房產，跌不起也不能跌

原住建部副部長仇保興曾公開指出：

我國居民財富約75%配置在房產上，美國僅28%左右。

這意味著，房價無序下跌，不是簡單的資產縮水，而是億萬家庭財富蒸發，直接沖擊消費、信貸、民生與社會穩定。

一個普通家庭，掏空三代積蓄、背負三十年房貸，房產就是家庭最大資產。一旦房價暴跌，千萬身家瞬間變負資產，斷供風險上升，銀行不良率攀升，消費全面收縮，經濟循環受阻。

《求是》雜志2026年兩次發文強調：房地產是居民重要財富載體，穩樓市就是穩財富、穩民生、穩大局。

這不是在救樓市，而是在守底線、保民生、穩預期。

進入2026年，北上廣深及強二線城市二手房成交量明顯回升，上海單周網簽突破7000套，北京3月二手成交超1.2萬套，市場出現久違的“小陽春”。

政策底已經明確，市場底逐步確認，最艱難的時刻正在過去。

四、寫在最后

過去四年樓市深度調整，擠出了泡沫，也讓更多普通人有了上車機會。

如今國家一錘定音，核心不是拉漲房價，而是穩住預期、守住財富、護住民生。

房地產早已告別野蠻生長，也不會再無序下跌。

未來，市場會更平穩、產品會更優質、保障會更完善，房子真正回歸居住本身。

對普通人來說，無論你有沒有房子，都無需焦慮。

一個更健康、更長久的房地產時代，已經開始。