最長10年才能賣完？南通各板塊去化周期最新估算

2026年開局，南通市區(qū)新房市場延續(xù)深度調(diào)整態(tài)勢。供需兩端同比雙雙下滑，庫存去化周期進一步延長，板塊分化格局持續(xù)凸顯，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)明確向低容積率改善型轉(zhuǎn)向，市場仍處于筑底階段，需求釋放依賴于核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目的帶動。

Part.1

供需同比雙雙下滑

據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計，2026年1月，南通市區(qū)（包含崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)）僅4個項目新獲住宅銷售許可證，新增供應(yīng)179套，環(huán)比雖有一定上漲，但較2025年同期大幅下降約56%。

成交端同樣承壓。截至1月末，市區(qū)主力在售新房項目約54個（已剔除尾盤及長期滯銷項目），當(dāng)月累計備案318套，環(huán)比下降約36%，同比下降約16%，市場整體購買意愿仍趨保守。

Part.2

去化周期持續(xù)攀升

截至1月末，南通市區(qū)新房狹義庫存（已獲銷許未備案）約1.03萬套，按照近一年月均流速（約360套）估算，去化周期約28.47個月。

若納入在售項目未獲銷許的潛在庫存，廣義庫存規(guī)模將躍升至約2.15萬套，去化周期將進一步延長至約59.63個月，即接近5年。

與2025年1月末相比，盡管廣義庫存微降約0.11萬套，但因月均流速放緩，去化周期反而拉長約12.45個月，市場實際消化壓力持續(xù)增大。

Part.3

核心板塊穩(wěn)步去化

當(dāng)前熱度較高板塊——任港灣五龍匯、創(chuàng)新區(qū)、老城區(qū)

1月備案套數(shù)——任港灣五龍匯（68套）、創(chuàng)新區(qū)（64套）、老城區(qū)（64套）

近一年月均備案套數(shù)——任港灣五龍匯（74套）、創(chuàng)新區(qū)（68套）、老城區(qū)（56套）

無論是按照1月還是近一年月均，均由以上三個板塊領(lǐng)跑，反映其具備持續(xù)的市場吸引力。

其中，老城區(qū)表現(xiàn)尤為穩(wěn)健，截至1月末，狹義庫存約1035套，去化周期約18個月，廣義庫存約1587套，去化周期約28個月，整體壓力相對可控。

反觀原港閘和開發(fā)區(qū)，表現(xiàn)長期低迷。

1月備案套數(shù)——原港閘（6套）、開發(fā)區(qū)（30套）

近一年月均備案套數(shù)——原港閘（29套）、開發(fā)區(qū)（22套）

這兩個板塊目前廣義庫存去化周期均超120個月，庫存壓力顯著。

Part.4

高端項目表現(xiàn)搶眼

在整體市場低溫運行背景下，部分位于核心地段的高端改善項目表現(xiàn)仍具韌性。

煒賦龍騰華府，1月備案29套奪得月度銷冠。該項目近一年累計備案136套，月均流速約11套，是目前開發(fā)區(qū)的“流量擔(dān)當(dāng)”。

紫園，1月備案19套位居創(chuàng)新區(qū)第一。該項目整盤規(guī)劃123套，去年11月底入市，截至統(tǒng)計已備案99套，兩個月去化超80%，熱度無需多言。

濠東璟園，1月備案13套。該項目整盤規(guī)劃356套，去年9月入市，截至統(tǒng)計已備案149套，整盤去化率約42%。

市場的另一面，非核心板塊或產(chǎn)品力滯后的項目陷入“滯銷”困境。據(jù)統(tǒng)計，1月份有30個項目備案不足5套，其中13個“0成交”，市場冷熱不均態(tài)勢加劇。

Part.5

改善供應(yīng)主導(dǎo)市場

上文提到，1月共有4個項目新獲銷許，詳情如下——

?萬濠東郡，首次領(lǐng)證，新推56套洋房（約145㎡）

? 盛和觀濠別院，新推2套雙拼（約351㎡）＋14套洋房（約252㎡）

? 運河院子，新推15套聯(lián)排（約217-256㎡）

?盛和九里云和，新推92套高層（約108-120㎡）

可以看到，無論是所處地段，還是產(chǎn)品形態(tài)，亦或是面積段，多以改善需求導(dǎo)向為主。

此外，據(jù)統(tǒng)計，2025年至今市區(qū)共有9個純新盤入市，其中3個容積率在1.1以內(nèi)，3個在1.1-1.3之間，產(chǎn)品形態(tài)集中于墅類、洋房及四代宅，供應(yīng)結(jié)構(gòu)已全面向低密改善傾斜。

隨著核心區(qū)域低容積率地塊持續(xù)入市，未來高端改善市場的競爭也將進一步加劇。與此同時，非核心區(qū)高容積率存量項目的市場份額將被進一步擠壓，去化難度持續(xù)增加。

數(shù)據(jù)說明

*統(tǒng)計時間：2026年2月2日

*數(shù)據(jù)來源：通房e辦

*備案存在延遲，僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請注明來源「新知南通研究院」