深圳頂級(jí)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)率先觸底？業(yè)內(nèi)：優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源、改善型戶(hù)型成交占比顯著提升

深圳頂級(jí)學(xué)區(qū)房在歷經(jīng)價(jià)格大跌后，終于迎來(lái)了反彈。

深圳百花片區(qū)位于福田區(qū)園嶺街道，是深圳公認(rèn)的“教育圣地”與學(xué)區(qū)房標(biāo)桿板塊，而板塊內(nèi)的房源較為核心的優(yōu)勢(shì)在于高密度的頂級(jí)公辦教育集群，也就是大家俗稱(chēng)的“學(xué)區(qū)房”。

“現(xiàn)在這邊的學(xué)區(qū)房比2019年的高峰時(shí)，回落了至少一半，但近期確實(shí)有企穩(wěn)的趨勢(shì)，業(yè)主的報(bào)價(jià)愈發(fā)堅(jiān)挺。”3月23日下午，百花片區(qū)房產(chǎn)中介劉國(guó)安向記者介紹，片區(qū)內(nèi)的國(guó)城花園44平方米小戶(hù)型單價(jià)已經(jīng)站穩(wěn)17萬(wàn)元/平方米，較低位反彈超15%；金茂禮都約45平方米的小戶(hù)型房源年后又重新站上538萬(wàn)元，而在去年底時(shí)，500萬(wàn)元以下也能買(mǎi)到。

當(dāng)日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪了解到，片區(qū)內(nèi)雙實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)小戶(hù)型回暖幅度要高于大戶(hù)型房源，整體呈現(xiàn)“小戶(hù)型單價(jià)更高、學(xué)區(qū)越優(yōu)報(bào)價(jià)越堅(jiān)挺”的格局，與去年低位相比普遍回升20萬(wàn)元~40萬(wàn)元，購(gòu)房者一般以小孩即將上學(xué)的剛需家庭為主。

事實(shí)上，今年以來(lái)深圳二手房也出現(xiàn)了明顯的成交回暖態(tài)勢(shì)。據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，上周（3月16日—3月22日）貝殼深圳合作門(mén)店二手房簽約量環(huán)比增長(zhǎng)9.9%，創(chuàng)下17個(gè)月以來(lái)周度新高；從春節(jié)后四周的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年深圳二手房簽約量較去年同期增長(zhǎng)18%。

福田百花片區(qū)部分二手房源 每經(jīng)記者 陳榮浩攝

百花片區(qū)小戶(hù)型房源價(jià)格率先回升

提起深圳頂級(jí)學(xué)區(qū)房，百花片區(qū)絕對(duì)是繞不開(kāi)的存在。

這里聚集了深實(shí)驗(yàn)小學(xué)、深實(shí)驗(yàn)中學(xué)、荔園小學(xué)、百花小學(xué)等深圳市一梯隊(duì)學(xué)校，這也是片區(qū)內(nèi)房源總價(jià)依然相對(duì)較高的重要原因。

回顧過(guò)往，百花片區(qū)的房?jī)r(jià)曾一度站上巔峰。2019年時(shí)，這里的學(xué)區(qū)房曾被炒到“天價(jià)”，不少小區(qū)單價(jià)突破20萬(wàn)元/平方米，一套40多平方米的小戶(hù)型，總價(jià)能輕松破千萬(wàn)元，但現(xiàn)如今不少小區(qū)的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)接近2015年—2016年的水平。

長(zhǎng)城一花園就是最典型的例子。該小區(qū)85平方米的房源，2021年高峰時(shí)候成交價(jià)能賣(mài)到1295萬(wàn)元，而在2024年冰點(diǎn)時(shí)期，僅賣(mài)到552萬(wàn)元，價(jià)格下跌約57%。如今，該房源價(jià)格回升并穩(wěn)定在610萬(wàn)元左右，價(jià)格有所回升，但仍遠(yuǎn)不及高峰時(shí)期的水平。

百花片區(qū)部分二手房源掛牌情況 每經(jīng)記者 陳榮浩攝

南天一花園的約87平方米兩房，2020年高峰時(shí)能賣(mài)到1130萬(wàn)元，跌到谷底時(shí)僅658萬(wàn)元，跌幅約42%，現(xiàn)如今業(yè)主的掛牌價(jià)穩(wěn)定在680萬(wàn)元以上。

劉國(guó)安向記者表示，這邊的學(xué)區(qū)房主要分布在兩個(gè)板塊，一個(gè)板塊是百花片區(qū)，核心學(xué)位為百花小學(xué)+實(shí)驗(yàn)初中，二手樓盤(pán)的普遍單價(jià)在7萬(wàn)元~9萬(wàn)元/平方米，小戶(hù)型房源的話(huà)價(jià)格更高。另一個(gè)則是園嶺板塊，核心學(xué)位為園嶺小學(xué)+紅嶺中學(xué)園嶺初中部，二手樓盤(pán)的普遍單價(jià)在5萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米。

深圳部分學(xué)區(qū)房成交價(jià)格變化 來(lái)源：樂(lè)有家

記者注意到，在學(xué)區(qū)房片區(qū)內(nèi)，整體小戶(hù)型的“老破小”反而整體價(jià)格波動(dòng)較大，在此波價(jià)格回暖潮中，小戶(hù)型學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格反彈更為強(qiáng)勁。

國(guó)城花園業(yè)主掛牌價(jià) 來(lái)源：鏈家網(wǎng)

其中，國(guó)城花園憑借雙實(shí)驗(yàn)學(xué)位和九年一貫制優(yōu)勢(shì)，44平方米小戶(hù)型成交價(jià)穩(wěn)定在17萬(wàn)元+/平方米，報(bào)價(jià)普遍達(dá)到18萬(wàn)元/平方米，甚至有業(yè)主報(bào)出20萬(wàn)元/平方米的高價(jià)。

而相對(duì)來(lái)說(shuō)，南天二花園、長(zhǎng)城一/二花園、長(zhǎng)怡花園等小區(qū)，因戶(hù)型多為大戶(hù)型，價(jià)格整體也相對(duì)穩(wěn)定，目前二手房單價(jià)多在7萬(wàn)元~9萬(wàn)元/平方米。

“小戶(hù)型的總價(jià)相對(duì)較低更容易轉(zhuǎn)手，一直都是學(xué)區(qū)房最受歡迎的產(chǎn)品，所以單價(jià)比大戶(hù)型高是正常的現(xiàn)象。”3月24日上午，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)記者分析稱(chēng)，今年以來(lái)深圳二手房成交回升明顯，部分區(qū)域受供求關(guān)系影響，價(jià)格有向上調(diào)整的跡象，百花片區(qū)便是其中之一，但因房?jī)r(jià)全面上漲的核心支撐仍不充分，因此部分學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格回暖的持續(xù)性仍有待觀察。

機(jī)構(gòu)二手房成交量現(xiàn)四連漲

百花片區(qū)的房?jī)r(jià)回暖并非孤立現(xiàn)象，其實(shí)也是深圳二手房市場(chǎng)整體復(fù)蘇的一個(gè)縮影。

進(jìn)入3月，深圳二手房市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”，成交數(shù)據(jù)持續(xù)向好，周度簽約量實(shí)現(xiàn)四連漲，市場(chǎng)熱度不斷攀升。

樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月16日至22日這一周，深圳樂(lè)有家門(mén)店二手簽約量實(shí)現(xiàn)“四連漲”，達(dá)到2024年四季度以來(lái)的峰值。

同期，二手房看房量也同步四連漲，觸及近2年高點(diǎn)。更值得關(guān)注的是，3月22日當(dāng)天，深圳二手房門(mén)店簽約量創(chuàng)下近5年最高紀(jì)錄，比2024年國(guó)慶假期的單日歷史峰值還要高出4%。

其他機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也印證了市場(chǎng)的熱度。深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月9日至15日當(dāng)周，貝殼深圳合作門(mén)店二手房簽約量環(huán)比增長(zhǎng)45%，創(chuàng)下近一年以來(lái)的周度新高。

成交放量的同時(shí)，深圳二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)止跌企穩(wěn)的信號(hào)。

據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)，2026年2月，深圳二手住宅成交均價(jià)達(dá)到6.2萬(wàn)元/平方米，這是自2025年6月以來(lái)，房?jī)r(jià)歷經(jīng)8個(gè)月后首次重返“6字頭”大關(guān)。

深圳二手住宅成交均價(jià)走勢(shì) 圖源：樂(lè)有家研究中心

業(yè)主的心態(tài)，也隨著市場(chǎng)回暖發(fā)生了明顯變化。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，3月深圳89個(gè)片區(qū)中，業(yè)主報(bào)價(jià)上漲的片區(qū)從27個(gè)增加至30個(gè)，已連續(xù)兩個(gè)月增長(zhǎng)，且上漲片區(qū)主要集中在福田、南山、龍華等核心區(qū)域。

除了百花片區(qū)，深圳多個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)明顯反彈。其中，前海、南山的豪宅樓盤(pán)回暖態(tài)勢(shì)明顯。前海潤(rùn)峯府110平方米戶(hù)型，從1月的1060萬(wàn)元低點(diǎn)反彈至1220萬(wàn)元；恒裕濱城二期約166平方米戶(hù)型，單月漲幅約5%，售價(jià)約4300萬(wàn)元。

深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平分析指出，深圳本輪二手房成交放量主要是市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)、自住需求集中釋放共同作用的結(jié)果。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，小陽(yáng)春進(jìn)入下半場(chǎng)以后，改善需求積極釋放，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源、改善型中大戶(hù)型成交占比顯著提升，上周1000萬(wàn)元以上二手房簽約量環(huán)比前一周增長(zhǎng)33%。從“剛需先行”到 “改善接力”，標(biāo)志著深圳二手房市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)能進(jìn)一步增強(qiáng)，小陽(yáng)春成色更足。