季節(jié)性需求釋放，多地住房租金穩(wěn)中有升

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 報(bào)道

春節(jié)假期后住房租賃需求季節(jié)性集中釋放，推動(dòng)租房市場(chǎng)活躍度明顯提升，近期市場(chǎng)出現(xiàn)階段性回暖行情。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市住宅租金出現(xiàn)環(huán)比上漲情況，其中北上深租金環(huán)比漲幅都在0.4%左右，在50個(gè)城市中排名前三。

在受訪專家看來(lái)，隨著季節(jié)性效應(yīng)減退，重點(diǎn)城市住房租賃市場(chǎng)將延續(xù)“整體承壓、分化加劇”的格局，直至畢業(yè)季這一全年租賃高峰期來(lái)臨。

整體而言，當(dāng)前租房市場(chǎng)發(fā)展還存在一定供需錯(cuò)配問題，市場(chǎng)仍以個(gè)人散租為主，機(jī)構(gòu)化、品牌化運(yùn)營(yíng)水平不高，市場(chǎng)秩序也仍有待進(jìn)一步規(guī)范。針對(duì)上述問題，“十五五”規(guī)劃綱要明確，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化專業(yè)化租賃企業(yè)，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展指明方向，多地也將擴(kuò)大租賃住房有效供給、培育市場(chǎng)化專業(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、完善租金監(jiān)測(cè)機(jī)制等納入“十五五”推進(jìn)住有所居的重點(diǎn)工作任務(wù)。

春節(jié)假期后，重點(diǎn)城市租房市場(chǎng)回暖明顯。

以北京為例，北京鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，3月北京租房成交量環(huán)比、同比增長(zhǎng)顯著，市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“小旺季”特征。該機(jī)構(gòu)分析師冷會(huì)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年春節(jié)之后，北京外圍城區(qū)、中等以上戶型（即60平方米以上）成交占比有所提升。受五環(huán)外區(qū)域需求量增加影響，今年以來(lái)順義、大興、房山等地區(qū)成交占比同比有所提升，反映出北京住房租賃需求緩慢外移趨勢(shì)。此外，租住人群對(duì)房屋的要求也有所提高，60平方米以上、三居室及以上戶型的成交占比也有一定程度提升。

不只是北京，杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期后，杭州住房租賃市場(chǎng)熱度快速啟動(dòng)。3月1日，貝殼杭州站租賃單量超1000單，為歷史最高。租賃市場(chǎng)熱度延續(xù)至整個(gè)3月，當(dāng)月租賃單量環(huán)比大增172%，同比提升30%。全月新增租賃房源環(huán)比增長(zhǎng)118%，同比增長(zhǎng)8.5%。

受住房租賃需求季節(jié)性集中釋放影響，中指數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)重點(diǎn)50城租金環(huán)比上漲，其中人口凈流入、產(chǎn)業(yè)支撐能力較強(qiáng)的核心城市租金回升幅度更為明顯。以一線城市為例，3月一線城市住宅租金集體上漲，其中北上深的環(huán)比漲幅均在0.4%左右，在50個(gè)城市中排名前三。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，相比于以往春節(jié)租賃市場(chǎng)熱度普漲，今年的市場(chǎng)分化更為明顯。一二線熱門城市的核心地段、地鐵沿線的中低價(jià)位房源熱度更高，租金表現(xiàn)更好，同時(shí)，大量城市的遠(yuǎn)郊，尤其是交通不便區(qū)域、別墅等大戶型則熱度不漲反跌。

展望后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，隨著“返工潮”等季節(jié)性效應(yīng)減退，重點(diǎn)城市住房租賃市場(chǎng)將延續(xù)“整體承壓、分化加劇”的格局。短期內(nèi)，在保障性租賃住房持續(xù)入市、存量房源“售轉(zhuǎn)租”增多、租客支付能力和意愿仍偏弱的背景下，市場(chǎng)整體租金仍面臨調(diào)整壓力，難以出現(xiàn)普漲行情。而核心城市產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、交通便利板塊的優(yōu)質(zhì)房源，憑借其稀缺性和穩(wěn)定的租賃需求，租金表現(xiàn)將更具韌性。

盡管市場(chǎng)回暖，但住房租賃行業(yè)“軟實(shí)力”的提升仍迫在眉睫。

“近年來(lái)住房租賃市場(chǎng)管理水平持續(xù)提升，但仍存在一些問題。”冷會(huì)坦言，例如部分企業(yè)惡意拖欠租金、押金，服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格不匹配，解約、履約糾紛不斷等，推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化、正規(guī)化發(fā)展刻不容緩。

張波也觀察到，當(dāng)前我國(guó)租房市場(chǎng)發(fā)展還存在一些難點(diǎn)痛點(diǎn)。一方面，供需市場(chǎng)存在一定錯(cuò)配，在供給端，近兩年保障性租賃住房大規(guī)模入市，加上二手房 “由售轉(zhuǎn)租” 增加，市場(chǎng)仍以個(gè)人散租為主，機(jī)構(gòu)化、品牌化運(yùn)營(yíng)水平不高。在需求端，低租金、優(yōu)品質(zhì)房源更受市場(chǎng)歡迎。另一方面，市場(chǎng)秩序仍需規(guī)范，租賃關(guān)系穩(wěn)定性、租客權(quán)益保障等問題仍待強(qiáng)化。

曹晶晶進(jìn)一步指出，從行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)仍處于發(fā)展初期，市場(chǎng)供給仍以個(gè)人散租房源為主，機(jī)構(gòu)化率處于較低水平。目前全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的長(zhǎng)租公寓整體機(jī)構(gòu)化率僅在5%左右。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至今年2月，全國(guó)TOP30長(zhǎng)租企業(yè)管理房源約200萬(wàn)間，其中開業(yè)規(guī)模不足150萬(wàn)間，而結(jié)合第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)租賃家庭戶超6000萬(wàn)戶。由此可見，TOP30長(zhǎng)租企業(yè)的市場(chǎng)份額占比仍較低，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)整體機(jī)構(gòu)化率及專業(yè)長(zhǎng)租企業(yè)規(guī)模均具備巨大的發(fā)展空間。

為推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，“十五五”規(guī)劃綱要明確提出，要規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化專業(yè)化租賃企業(yè)。北京、上海、重慶等地的“十五五”規(guī)劃綱要也對(duì)推進(jìn)租房市場(chǎng)規(guī)范有序發(fā)展多有部署。

比如在住房保障方面，北京明確，“十五五”要優(yōu)化公租房保障對(duì)象認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和保障方式，備案家庭保障率保持在85%以上。增加“一張床”“一間房”供應(yīng)，新增公寓型和宿舍型保租房占比達(dá)到60%以上；上海強(qiáng)調(diào)，以新市民、青年人為重點(diǎn)增加保障性租賃住房供給，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、布局和時(shí)序，“十五五”期間新增供應(yīng)保障性租賃住房25萬(wàn)—27萬(wàn)套（間）；重慶要求，適度提升租賃補(bǔ)貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和保障水平，優(yōu)化超大體量公租房可持續(xù)發(fā)展機(jī)制，支持符合條件的保障性租賃住房項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行REITs。

在租房市場(chǎng)方面，北京“十五五”規(guī)劃綱要著墨頗多，強(qiáng)調(diào)要擴(kuò)大租賃住房有效供給，優(yōu)化租賃住房供給結(jié)構(gòu)，培育市場(chǎng)化專業(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，完善住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)。支持租房群體更好享受公共服務(wù)，依法維護(hù)租賃雙方合法權(quán)益。重慶“十五五”規(guī)劃綱要也明確，要推動(dòng)租購(gòu)住房享有同等公共服務(wù)權(quán)利，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化專業(yè)化租賃企業(yè)。

針對(duì)當(dāng)前重點(diǎn)城市住房租賃市場(chǎng)面臨的難點(diǎn)痛點(diǎn)，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，未來(lái)可以重點(diǎn)從三方面發(fā)力。一是以租客需求為導(dǎo)向，完善社區(qū)配套與服務(wù)體系，推動(dòng)租賃住房從“可居住”向“高品質(zhì)生活”升級(jí)；二是培育專業(yè)化、規(guī)模化運(yùn)營(yíng)主體，通過標(biāo)準(zhǔn)化與平臺(tái)化提升行業(yè)整體運(yùn)營(yíng)能力；三是加大核心區(qū)域供給力度，尤其通過盤活低效存量資產(chǎn)，引導(dǎo)其向租賃住房轉(zhuǎn)型，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。

除此之外，張波認(rèn)為，資金面支撐也很重要，未來(lái)要通過信貸、債券、REITs等融資與退出渠道，構(gòu)建 “投融建管退” 可持續(xù)閉環(huán)，讓住房租賃真正走向高質(zhì)量發(fā)展的新階段。