碧桂園：連虧三年終盈利

3月30日晚間，碧桂園集團發布2025年度業績報告。

報告期內，碧桂園實現總收入約1548.9億元，同比減少約38.7%，已連續四年下降；權益合同銷售金額約330.1億元，權益銷售面積約402萬平方米。

公司業務收入主要來房地產開發和科技建造。其中，占比高達97.2%的房地產開發業務，在2025年收入約1504.9億元，下降38.8%%。

剩下的2.8%來自科技建造及其他分部。2025年，因房地產市場下行導致新增業務量減少，科技建造收入同比下降45.8%至18.6億元；物業投資及酒店經營等其他業務，收入約25.43億元，同比降幅約為29.5%。

雖然營收在不斷下滑，但碧桂園在利潤上卻打了一個翻身仗。

以歸母凈利潤看，2022年至2024年，碧桂園分別虧損60.52億元、1784.00億元、328.35億元。2025年，其歸母凈利潤首次由負轉正，收入約為32.61億元，集團凈利潤也是達到了16.2億元。

深陷虧損旋渦長達三年之久的碧桂園，終于實現了扭虧為盈。

圖源：碧桂園年報

01、債務重組落地

碧桂園此次實現盈利，核心原因在于債務重組。

年報顯示，2025年12月30日，涉及總額約177億美元的境外債務重組方案正式生效；與此同時，涉及9筆境內債券、規模約137.7億元人民幣的境內債務重組方案也全部通過。

碧桂園在年報中提到，公司主要來自債務重組的其他收入及收益凈額約821.3億元，抵消了445.07億元存貨減值、105.25億元金融資產及財務擔保減值損失以及153.52億元營銷費用及凈財務費用、合營及聯營公司損失。

另據碧桂園官方信息顯示，其境外債務重組方案正在快速落地中。根據3月5日披露的股份發行報表，重組后新發行股份數約142.33億股，接近重組前已發行股本的51%。自2025年12月30日重組生效后，碧桂園已于首個工作周內向債權人完成支付約3.98億美元現金對價。

境內重組方案也已順利通過，將按順序啟動現金購回、股票和一般債權選項，當前已啟動上限4.5億元的現金購回程序，并預計4月完成。

不過，若剔除重組收益影響，碧桂園在2025年仍是虧損狀態。2025年度，碧桂園錄得毛虧約為431.18億元（2024年為16.87億元），主要是由于本集團對在建物業及持作銷售的已落成物業計提減值凈額約445.07億元。剔除該等物業減值凈額對毛虧的影響，碧桂園2025年度的毛利約為13.89億元。

凈利潤增加的同時，碧桂園負債也大幅減少。截至2025年末，碧桂園總負債為7678.61億元，較2024年末減少2167.28億元。其中，有息負債約為1479.59億元，較2024年下降1055.29億元，降幅約42%。其資本負債比率由2024的約81.4%下降至2025年12月31日的約74.5%。

另外，借貸結構上，銀行及其他借貸當中，約1071.84億元、162.33億元和14.08億元分別須于一年內、一年至五年內和五年后償還。其大部分的借貸是由碧桂園若干物業、廠房及設備，投資物業，在建物業和金融資產作抵押。

從資產情況來看，截至2025年底，碧桂園總資產規模為8121.20億元，凈資產為443億元。在資產盤活方面，碧桂園自2022年起積極推動各類資產處置，累計回籠資金超700億元，涵蓋核心與非核心資產、股權投資等。

02、保交房

作為碧桂園的主業，房地產開發業務在2025年業績下滑明顯。

年報顯示，該業務收入從2024年約2457.19億元下降到2025年的1504.90億元，降幅接近40%，碧桂園解釋，主要原因在于物業交付量的減少。此外，2025年碧桂園交付物業所確認收入的平均銷售價格（不含增值稅）約每平方米人民幣6908元。

從企業自身來看，碧桂園交付量有所收縮；但放眼行業，碧桂園保交房表現明顯領先。2025年，碧桂園完成交付房屋約17萬套，累計交付建筑面積約1982萬平方米，涵蓋全國28省的204個城市。從2023年至2025年這三年間，其累計交付總量近115萬套，交付量在第三方榜單中持續位列行業第一。

而碧桂園接下來的規劃看，保交房是其首要任務。

碧桂園董事會主席楊惠妍在今年2月碧桂園年會上提出，將2026年定義為“保交房收官之年”，并提出清晰的時間表，爭取在2026年年中完成大部分交房任務，從而騰出更多的精力修復資債表、恢復正常經營。其中恢復正常經營的標志就是，經營性現金流回正，最終目標是公司整體現金流和利潤均為正。

與此同時，碧桂園也慢慢將精力和資源向其他業務傾斜。

在3月初的管理層會議上，楊惠妍指出，面向未來3-5年，碧桂園的戰略核心將重點圍繞 “構建核心競爭力”展開。就主業房地產開發來說，將推進第四代住宅迭代，落地適老化、寵物友好等適配不同人群需求的產品設計，同時依托碧桂園全產業鏈優勢打通產品設計、物業服務等環節。

在此背景下，碧桂園“兩翼”之一的代建業務也取得新進展。3月21日，碧桂園與廣州白云區政務服務和數據管理局正式簽署生態合作框架協議，未來它將整合旗下代管代建、建筑科技、物業服務等業務板塊核心資源與能力，深度融入白云區“智城”建設布局，以“科技+產業”雙輪驅動，助力白云區打造全國領先的應用示范標桿。