現(xiàn)100%溢價率！從“打骨折”到“拼手速”，法拍房風向生變

隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整逐步深入，法拍房作為“價格敏感板塊”，正成為觀察樓市冷暖的重要窗口。

過去幾年，在整體市場下行背景下，法拍房市場一度經(jīng)歷“量價齊跌”，大量房源以低于市場價甚至“打骨折”的價格成交，且普遍需要經(jīng)過一拍、二拍甚至三拍，層層降價后方能去化。

但進入2026年，這一趨勢正在悄然發(fā)生變化。多地法拍房出現(xiàn)高溢價成交，部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)甚至拍出了超過市場價的價格，市場情緒已有所回暖。

從“折價甩賣”到“溢價爭搶”

3月下旬，一套位于常州市武進區(qū)的法拍房成交結(jié)果引發(fā)市場關(guān)注。

根據(jù)阿里資產(chǎn)交易平臺信息，這套房源建筑面積198平方米，位于武進區(qū)湖塘鎮(zhèn)路勁·鉑樾（鉑秀雅苑）小區(qū)。由于原業(yè)主成為被執(zhí)行人，該房產(chǎn)由南通市通州區(qū)人民法院依法拍賣，起拍價為198萬元，市場評估價為283萬元。

起拍價約為評估價的七折，這一折扣在法拍市場中屬于常規(guī)水平，并不算明顯低價。

然而，拍賣結(jié)果卻大大超出市場預期。

該房源共吸引19人報名、超過1.7萬人次圍觀，經(jīng)過80輪競價，最終以近440萬元成交，較起拍價溢價122%，較評估價高出55%，成交單價達2.22萬元/平方米。

作為對比，根據(jù)貝殼找房平臺數(shù)據(jù)，截至今年2月，該小區(qū)掛牌均價為2.67萬元/平方米，實際成交均價約為1.89萬元/平方米。這意味著，這套法拍房最終成交價格不僅沒有折扣，反而顯著高于市場實際成交水平。

類似情況在近期并非個例。

3月18日，常州龍湖春江天璽（嘉譽雅居）一套138平方米房源法拍，起拍價120萬元，最終以195萬元成交，溢價率達62%；3月10日，常州市天寧區(qū)華潤國際花園一套88平方米房源，起拍價62萬元，成交價96.5萬元，溢價率超過55%。

一線城市同樣出現(xiàn)類似現(xiàn)象。

3月16日，上海徐匯濱江板塊尚海灣豪庭二期一套法拍房以5071萬元成交。該房源評估價為4437萬元，起拍價3106萬元（約七折），最終成交價較起拍價溢價63%，較評估價高出14%。

該房源吸引23人報名，經(jīng)過92輪競價才最終落錘。成交單價達16.87萬元/平方米，已略高于該小區(qū)當期掛牌均價（截至2月貝殼平臺掛牌均價約為16.51萬元/平方米）。

值得注意的是，該房源為毛坯狀態(tài)，且涉及異地法院執(zhí)行，但依然獲得激烈競價，顯示出市場對核心資產(chǎn)的高度認可。

從這些案例可以看出，法拍房“低價撿漏”的邏輯，正在被重新改寫。

二手房回暖帶動法拍房市場回升

從以上案例可以看出，3月以來，法拍房市場的參拍熱度與關(guān)注度同步上升，高溢價成交案例出現(xiàn)頻次明顯增加。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，這一變化與二手房市場階段性回暖密切相關(guān)?！爱斍安糠趾诵某鞘蟹績r已進入階段性底部區(qū)間，市場預期趨于穩(wěn)定，購房者入市意愿有所增強，進而帶動法拍房市場活躍度提升?！币晃婚L期跟蹤法拍市場的人士表示。

從重點城市表現(xiàn)來看，成交效率與溢價水平均出現(xiàn)明顯改善。

阿里資產(chǎn)交易平臺數(shù)據(jù)顯示，北京3月第四周法拍房成交率升至71%，平均溢價率達到16.18%；上海成交率同樣達到71%，平均溢價率為17.28%；深圳成交率為62%，平均溢價率超過20%。

“成交率和溢價率同步提升，說明市場不再僅僅依賴價格讓利來促成交易，而是出現(xiàn)了真實競爭?！鄙鲜鋈耸恐赋?，這通常意味著市場流動性正在恢復。

回顧此前市場走勢，法拍房市場已經(jīng)歷數(shù)年的調(diào)整周期，尤其是在2025年，表現(xiàn)更為低迷。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年法拍房市場整體呈現(xiàn)“量價齊跌”態(tài)勢：全年掛拍量71.9萬套，同比下降6.6%；成交量16.9萬套，同比下降4.4%；成交金額2536.2億元，同比下降23.6%；平均折價率為74.1%，清倉率僅為23.5%。

“此前，不少房源需要經(jīng)歷多輪降價才能成交，甚至反復流拍?！币晃环康禺a(chǎn)資產(chǎn)管理人士回憶稱。

不過，市場底部信號已在供給端有所顯現(xiàn)。

中指研究院表示，截至2025年末，住宅類法拍房掛拍數(shù)量明顯下降，全年住宅掛拍32.2萬套，同比減少10.7%。該機構(gòu)認為，掛拍量收縮通常意味著潛在供給減少，是市場逐步回暖的重要前兆。

進入2026年，這一趨勢開始在部分城市得到驗證。

以重慶為例，2026年1至2月成交住宅類法拍房1146套，同比增加10%；拍品清倉率提升至39.6%。

深圳市場表現(xiàn)更為突出。同期法拍住宅掛拍491套，成交326套，清倉率達66.4%；成交折價率升至90.4%，成交均價約為40611元/平方米。

盡管市場整體出現(xiàn)回暖跡象，但法拍房市場的結(jié)構(gòu)性分化也在加劇。

多位受訪業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場回暖主要集中在一二線核心城市及優(yōu)質(zhì)板塊，而三四線城市整體仍處于調(diào)整階段。

“從成交結(jié)構(gòu)來看，當前溢價成交的房源，大多集中在區(qū)位優(yōu)越、配套成熟、流動性較強的資產(chǎn)上。”上述法拍房市場研究人士指出，從成交情況來看，現(xiàn)階段核心城區(qū)改善型住宅、優(yōu)質(zhì)學區(qū)房以及稀缺景觀房源更容易獲得競拍者青睞。

相較之下，非核心城市的法拍房市場仍面臨去化壓力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，直至今年前2個月，部分三四線城市法拍房掛拍量仍在上升，但成交轉(zhuǎn)化率偏低。這一分化趨勢，也在繼續(xù)放大法拍市場的價格差異。

“整體來看，法拍房市場有望從‘普遍折價’向‘結(jié)構(gòu)性溢價’轉(zhuǎn)變，反映出房地產(chǎn)市場整體預期的修復以及資產(chǎn)價值的重新定價?！鼻笆鍪茉L的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從業(yè)者對記者表示。