“二代”千億豪賭，三十年房企走向“自殺式”終局？

房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)出清行至深水區(qū)，溫州起家的民營房企大發(fā)地產(chǎn)，正試圖以一場近乎“自殺式”的操作，走向最決絕的結(jié)局。

有消息稱，在近日的一次內(nèi)部會議上，公司宣布即將全員解散。公司實(shí)際控制人以及多名核心高管都被帶走的消息也同步傳出。

也就是說，如果消息屬實(shí)，這家1996年成立的房企，在成立三十周年的2026年，選擇了解散公司。

在深陷債務(wù)風(fēng)波的房企中，他們走出了除債務(wù)重組、破產(chǎn)重組外的第三條路：公司解散，“自殺式”逃債。

一旦大發(fā)地產(chǎn)開了這個(gè)頭，接下來也許還會有更多經(jīng)營陷入困難的房企步其后塵，走向公司解散的終局。

不過，目前大發(fā)地產(chǎn)并未發(fā)布針對上述傳聞的正式公告，也未得到司法機(jī)關(guān)、監(jiān)管部門的官方證實(shí)。

但是，由于公司出現(xiàn)核心管理層異常失聯(lián)，多名高管無法正常履職等情況，公司運(yùn)營已經(jīng)是近乎停擺的狀態(tài)，據(jù)說內(nèi)部溝通的渠道也已經(jīng)基本關(guān)閉，這也導(dǎo)致員工人心惶惶，難以安心工作。

大發(fā)地產(chǎn)，1996年由溫州商人葛和凱創(chuàng)立，最初以溫州為大本營。是的，就是炒房團(tuán)興起的溫州。

2001年，溫州炒房團(tuán)在上海“大殺四方”的時(shí)候，大發(fā)地產(chǎn)也將總部遷到了上海，開始深耕長三角房地產(chǎn)市場。

創(chuàng)始人葛和凱據(jù)說經(jīng)營風(fēng)格以穩(wěn)健著稱，當(dāng)時(shí)大發(fā)地產(chǎn)的發(fā)展思路是“利潤優(yōu)先，規(guī)模其次”，把賺錢放在第一位，企業(yè)規(guī)模放在第二位。

在2014年之前，大發(fā)地產(chǎn)平均每年只拿一塊地，公司規(guī)模也長期維持在百億左右。

2006年，葛一旸以“管培生”的身份加入大發(fā)地產(chǎn)；2012年，葛和凱將大發(fā)地產(chǎn)總裁一職交到兒子葛一旸手上。

命運(yùn)的齒輪開始轉(zhuǎn)動。

在扶上馬送一程后，2015年，葛和凱就辭去了公司的職務(wù)，“二代”葛一旸正式進(jìn)入公司核心。

1983年出生的葛一旸，海外留學(xué)多年，敢想敢干。他繼承了父親的企業(yè)，卻摒棄了父親穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格，在行業(yè)大浪潮的裹挾下，走上了激進(jìn)拿地、加杠桿融資的擴(kuò)張之路。

從2017年開始，大發(fā)地產(chǎn)明顯加快了擴(kuò)張的步伐，并引進(jìn)了一大批曾經(jīng)的地產(chǎn)明星經(jīng)理人。

2018年，曾經(jīng)龍湖、世茂等房企任職高管的廖魯江加入大發(fā)地產(chǎn)，并喊出了5年沖3000億的豪言壯語，令業(yè)界嘩然。

2018年全年，大發(fā)地產(chǎn)的權(quán)益銷售金額是205億元。5年3000億，意味著增長超過10倍！那真是一個(gè)“人有多大膽地有多大產(chǎn)”的瘋狂年代。

也正是靠著這個(gè)當(dāng)時(shí)聽著是豪言壯語、現(xiàn)在看著像笑話一樣的目標(biāo)，大發(fā)地產(chǎn)于2018年10月11日成功在香港聯(lián)交所掛牌上市。

葛一旸掌舵僅三年，大發(fā)地產(chǎn)就成功在港上市，距離5年3000億的目標(biāo)再向前了一步。

那一年，也差不多是內(nèi)地房企赴港上市最后的瘋狂。當(dāng)年，有12家內(nèi)地房企提交了赴港上市申請，最終有6家成功上市。其中也包括了公司實(shí)控人被采取強(qiáng)制措施的正榮地產(chǎn)。

上市后的大發(fā)地產(chǎn)，一發(fā)不可收拾。很快就走出深耕多年的長三角城市群，向全國范圍擴(kuò)張布局，一路從浙江、上海走向南京、蘇州、無錫、南通、重慶、成都以及合肥等全國31個(gè)城市。

2021年，大發(fā)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約376億元。葛一旸大概沒有料到，自己5年3000億的宏偉目標(biāo)，會止步于此。

這一年，大發(fā)地產(chǎn)雖然銷售額達(dá)到歷史巔峰，但也首次出現(xiàn)了8億元的業(yè)績虧損。

2021年底，大發(fā)地產(chǎn)已經(jīng)感受到資金壓力，開始啟動集團(tuán)與區(qū)域的裁員，涉及客研、投資等多個(gè)部門。

2022年初，那個(gè)喊出“5年3000億”的職業(yè)經(jīng)理人廖魯江離職，以此為起點(diǎn)，那些明星職業(yè)經(jīng)理人都先后出走。

緊接著，3月初，大發(fā)地產(chǎn)就宣告暴雷了！還成為在港上市的內(nèi)地房企中，首家被呈請清盤的房企！

但是！與其他房企“無奈”暴雷不同，大發(fā)地產(chǎn)的暴雷也有點(diǎn)“自殺式”的意味。

起因是，有債權(quán)人在2022年2月18日就本金額度為1500萬美元的未償還優(yōu)先票據(jù)向香港高等法院分別提交了針對大發(fā)地產(chǎn)及其子公司的“清盤呈請”。

此前，大發(fā)地產(chǎn)曾接連通過對美元票據(jù)要約交換和同意征求相結(jié)合的方式，以避免債務(wù)違約，但這部分債權(quán)人沒有同意，于是就向香港高等法院提交了“清盤呈請”。

債權(quán)人的態(tài)度，激怒了大發(fā)地產(chǎn)。于是，大發(fā)地產(chǎn)就在3月2日宣布，一筆2227.5萬美元債的到期利息不付了！正式宣告暴雷。

大發(fā)地產(chǎn)董事會當(dāng)時(shí)給出的理由是：由于此前“清盤呈請”的緣故，公司有必要避免選擇性償付以確保其所有債權(quán)人得到公平對待，因此公司于寬限期屆滿未付款。

所以說，當(dāng)時(shí)的大發(fā)地產(chǎn)不是付不起這筆利息，是不付了。

從財(cái)務(wù)上看，大發(fā)地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的債務(wù)狀況也算不上是捉襟見肘。以“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)看，大發(fā)地產(chǎn)凈負(fù)債率56.4%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率是69%，總現(xiàn)金短債比維持在1.4倍，一條線未踩，是妥妥的綠檔房企。

但是，仔細(xì)研究一下就知道，大發(fā)地產(chǎn)的融資成本太高了。當(dāng)時(shí)公司流通的3筆境外債券，票面利率都在12.375%-13.5%之間。當(dāng)時(shí)境內(nèi)債的平均利率只有4.26%，境外債平均利率也不過5.97%。

也就是說，大發(fā)地產(chǎn)的融資成本是行業(yè)平均水平的兩倍以上！這大概也是大發(fā)地產(chǎn)“綠檔”之下最大的“雷”。

暴雷只是開始，接下來的4年，大發(fā)地產(chǎn)徹底“擺爛”：

• 2022年，財(cái)務(wù)狀況持續(xù)惡化。截至2022年6月底，公司總資產(chǎn)382.1億元，總負(fù)債312.75億元，凈資產(chǎn)69.35億元，資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步上升至81.85%。
• 2023年2月、3月，建設(shè)銀行（亞洲）和海通證券先后向香港法院申請對大發(fā)地產(chǎn)進(jìn)行清盤呈請。
• 2023年4月，因未能按時(shí)刊發(fā)2022年度業(yè)績，大發(fā)地產(chǎn)正式停牌。
• 2024年3月，葛一旸因個(gè)人健康情況辭任所有職務(wù)，2020年6月剛加入公司、年僅34歲的高山倉促接棒，怎么看都是一次“金蟬脫殼”的安排。
• 2024年1-8月，大發(fā)地產(chǎn)合同銷售額大幅縮水到只有5.74億元。
• 2024年10月29日，大發(fā)地產(chǎn)退市。

今年，是大發(fā)地產(chǎn)成立30周年。沒有慶功宴，沒有新規(guī)劃，只有一場全員解散的內(nèi)部會議。

這家從溫州走出來的民營房企，在“二代”的千億豪賭之下，用最決絕的方式，畫上句號，這是悲劇嗎？也不一定。時(shí)代的浪潮永遠(yuǎn)向前，不會因?yàn)槿魏稳硕Ｏ隆Ｄ憧梢赃x擇站在原地，懷念過去的輝煌，也可以選擇跟著浪潮，找到新的方向。

而大發(fā)地產(chǎn)“自殺式”的逃廢債，對整個(gè)行業(yè)也是一個(gè)警示：樓市的狂歡終會落幕，盲目冒進(jìn)的代價(jià)，從來都是粉身碎骨。