觀點直擊 | 重歸第一梯隊的中海物業(yè)要“搶占市場領(lǐng)先地位”

觀點網(wǎng) 3月26日，中海物業(yè)召開2025年業(yè)績發(fā)布會，有參會投資者透露，董事會主席張貴清、行政總裁肖俊強、財務(wù)總監(jiān)甘沃輝以及財務(wù)副總監(jiān)虞漢江等管理層出席了本次會議。

據(jù)上述投資者轉(zhuǎn)述，張貴清在會上指出，當(dāng)前正值“十五五”開局節(jié)點，物業(yè)行業(yè)已從增量擴張階段全面轉(zhuǎn)型至存量精工階段，增量市場收窄、利潤空間承壓、行業(yè)競爭加劇，是全行業(yè)共同面臨的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。

因此，基于對行業(yè)發(fā)展趨勢的分析及企業(yè)自身定位判斷，中海物業(yè)制定了“十五五”發(fā)展規(guī)劃，總結(jié)為“1345”發(fā)展方案，圍繞“求穩(wěn)”與“謀新”兩大方針展開，既是公司未來五年發(fā)展的總體綱領(lǐng)，也是應(yīng)對行業(yè)變革、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的具體路徑。

張貴清表示，“十四五”期間公司解決了回歸行業(yè)第一梯隊的問題，所謀是行業(yè)基礎(chǔ)市場占有率與規(guī)模體量；那么在進入“十五五”之后，將要重點解決行業(yè)轉(zhuǎn)型問題，所謀是搶占未來市場領(lǐng)先地位。

業(yè)績基本面

中海物業(yè)在年初時曾給市場打了一劑“預(yù)防針”，1月27日其發(fā)布公告稱，預(yù)計2025年整體收入將錄得約5%-7%的同比增幅，符合集團全年發(fā)展預(yù)期。但在變革轉(zhuǎn)型期間，資源投入較大，回本需要時間，因此毛利及歸母凈利潤在短期內(nèi)將承受一定壓力。

從3月26日公司給出的業(yè)績數(shù)據(jù)來看，中海物業(yè)2025年實現(xiàn)整體收入約149.60億元，同比增長6.0%；同期錄得毛利為22.47億元，同比減少3.8%；全年利潤約13.67億元，其中歸母凈利潤約13.67億元。

目前中海物業(yè)年內(nèi)的毛利率及純利率與整體行業(yè)情況作對比，仍處于相對高位的水平。公司管理層表示“保持在合理的區(qū)間”。

分業(yè)務(wù)來看，物業(yè)管理服務(wù)是公司經(jīng)營業(yè)績增長的關(guān)鍵所在，該業(yè)務(wù)2025年實現(xiàn)收入約117.29億元，同比增長9.1%，占總收入比例的76.2%。增值服務(wù)收入約31.58億元，同比下降1.7%，占總收入比例22.8%，若是拆解該部分業(yè)務(wù)，可以發(fā)現(xiàn)住戶增值部分表現(xiàn)較為亮眼。

2025年，中海物業(yè)旗下住戶增值服務(wù)實現(xiàn)收入約12.19億元，在社區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)量增長的帶動下，公司整個增值服務(wù)板塊的毛利和毛利率出現(xiàn)雙提升，其中毛利規(guī)模同比提升17.6%至4.15億元，毛利率則上升8.5個百分點至34.0%，遠優(yōu)于公司整體毛利及毛利率表現(xiàn)。

在市場拓展方面，中海物業(yè)年內(nèi)外拓項目達444個，同比增長29%；新增管理面積為9090萬平方米，同比增長22.6%，其中85.1%來自獨立第三方。按業(yè)態(tài)劃分，非住宅項目面積占比達68.4%，其余31.6%為住宅項目。

全年新簽合約總額約為52.37億元，同比增長37%，住宅及非住業(yè)態(tài)對應(yīng)合約額分別為31.30億元、21.07億元。年化合約額約21.3億元，同比增加32.8%。

2025年，中海物業(yè)首次將“非住宅項目”細分為“商寫園區(qū)類”和“城市運營類”兩板塊，并提出大力發(fā)展城市運營業(yè)務(wù)。年內(nèi)公司新增拓展項目中，城市運營類占49.5%，對應(yīng)新增面積約4500萬平方米；新增城市運營項目178個，年化合約額13億元，占比61%。

與此同時，為了持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)及進行虧損項目治理，年內(nèi)公司退盤項目面積達5560萬平方米，較2024年的4450萬平方米增加了1110萬平方米。

截止年末，公司累計進駐164座城市，在管物業(yè)項目2356個，在管面積達4.78億平方米，規(guī)模同比擴張約8%。其中來自獨立第三方及非住宅項目的占比分別為42.7%及31.4%，城市運營類占20.7%。

關(guān)于未來的外拓工作，行政總裁肖俊強指出，2026年將繼續(xù)堅守“三高”（高合約、高轉(zhuǎn)化、高效益）導(dǎo)向，在保持增長動能的同時，實現(xiàn)量質(zhì)齊升，重點發(fā)揮四大核心競爭優(yōu)勢，包括資源整合優(yōu)勢，依托中建中海合力協(xié)同資源等。

拓展方向上，持續(xù)深耕城市運營領(lǐng)域，重點發(fā)展城市服務(wù)、學(xué)校、醫(yī)院賽道，聚焦政府付費項目，提升政府及事業(yè)單位直接招標(biāo)項目占比，發(fā)揮“城市大物業(yè)、城市大管家”優(yōu)勢。同時，聚焦核心都市圈，強化千萬級項目獲取能力，深耕40個左右重點城市，重點布局支付能力較強的區(qū)域，進一步發(fā)揮成本節(jié)約、管理提效的規(guī)模效應(yīng)。

“整體來看，2026年公司要發(fā)揮自身核心優(yōu)勢，聚焦幾大重點業(yè)態(tài)與核心都市圈，全力推動外拓規(guī)模和質(zhì)量繼續(xù)提升，同時也要防范各類風(fēng)險。”

派息與規(guī)劃

2025年是中海物業(yè)上市十周年，財務(wù)總監(jiān)甘沃輝借此回顧上市以來派息情況。

2015年上市首年，中海物業(yè)每股派息1.2港仙，此后堅持每年中期、末期兩季派息，年度派息總額穩(wěn)步提升。至2025年，公司每股派息達10港仙，十年間復(fù)合增長率達到32%，總派息金額已超越當(dāng)年上市股價。

甘沃輝指出，公司目前派息政策為派息率不低于30%，2025年在充分考慮行業(yè)情況、年度業(yè)務(wù)表現(xiàn)及未來發(fā)展規(guī)劃等因素后，確定全年每股派息19港仙（包括中期9港仙但不包括特別股息1.0港仙），同比提升5.6%，派息率達41.9%。

他還表示，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)處于變革期，公司需投入資源維持盈利質(zhì)量與長期增長動力，此次派息是在保持財務(wù)健康和增長潛力的基礎(chǔ)上，持續(xù)回報股東的平衡點。“未來在無不可預(yù)見重大變化的前提下，公司將結(jié)合實際情況穩(wěn)步提升派息率。”

關(guān)于公司未來規(guī)劃，董事會主席張貴清指出，中海物業(yè)基于對行業(yè)發(fā)展趨勢的分析及企業(yè)自身定位判斷，制定了“十五五”發(fā)展規(guī)劃，并總結(jié)為“1345”發(fā)展方案，圍繞“求穩(wěn)”與“謀新”兩大方針展開。

據(jù)介紹，“1”指的是穩(wěn)居綜合實力第一梯隊，力爭實現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)先。張貴清強調(diào)，此處的“第一梯隊”并非單一維度領(lǐng)先，而是涵蓋經(jīng)營、服務(wù)、業(yè)態(tài)三個層面的全面領(lǐng)先。其中在業(yè)態(tài)層面，要求在城市服務(wù)、港澳市場、商寫業(yè)態(tài)等高價值、高潛力板塊建立領(lǐng)先優(yōu)勢。

“3”指的是，以客戶為中心，圍繞不同客群多樣化需求，打造住宅服務(wù)（C端）、非住服務(wù)（B端）、創(chuàng)新增值業(yè)務(wù)（A端）三大核心板塊。

其中，C端核心是穩(wěn)固業(yè)務(wù)基本盤；B端核心是豐富業(yè)態(tài)、提升市場占有率，重點主攻學(xué)校、醫(yī)院、城市服務(wù)三大賽道，力爭市場份額進入行業(yè)前三，同時打造高端商寫綜合運營與FM服務(wù)的領(lǐng)先優(yōu)勢；A端面向所有客戶，是公司“謀新”的關(guān)鍵，將重點通過挖掘市場需求、孵化新產(chǎn)業(yè)，追求溢出利潤。

“4”指的是強化“好服務(wù)”“好投拓”“好運營”“好組織”四項關(guān)鍵業(yè)務(wù)體系，是保障公司戰(zhàn)略真正落地的內(nèi)部支撐。“5”則是指搭建“大客戶關(guān)系”“項目管理”“智慧物業(yè)”“合作商管理”和“共享中心”5個業(yè)務(wù)生態(tài)系統(tǒng)，是公司面向未來構(gòu)筑的重要生態(tài)布局。

“進入'十五五'，公司的核心任務(wù)是邁過行業(yè)轉(zhuǎn)型這個重要關(guān)口，全力搶占未來市場的領(lǐng)先地位。”

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