三道紅線“廢除”？房企高管透露真相

當(dāng)行業(yè)還沉浸于追蹤郁亮去向的時候，一則消息悄悄在業(yè)內(nèi)炸開鍋。

據(jù)界面財聯(lián)社報道，從多家房企相關(guān)人士處獨家獲悉，目前其所在公司已不被監(jiān)管部門要求每月上報“三條紅線”指標。

不過，部分出險房企被要求向總部所在城市專班組定期匯報資產(chǎn)負債率等財務(wù)指標。

如果消息為真，那也意味著從2020年8月開始試點，到2021年全面鋪開的融資監(jiān)管“三道紅線”政策，已經(jīng)完成了它的階段性歷史使命。

針對“三道紅線”指標是否被廢除一事，炸天團專門咨詢了一位出險房企高管。

對方表示，暫時也還沒有確定，銀行那邊確實有表示目前三條紅線的管控不再持續(xù)強調(diào)了。

至于原因，對方表示隨著行業(yè)的變化，銀行對民營房企的貸款這些年已經(jīng)幾乎都降到底，該出清的也都出清了，三條紅線的管控已經(jīng)失去了意義和對象。

不過，對方也表示，銀行對于新增貸款的審批和監(jiān)管依然是從嚴把關(guān)。

從行業(yè)風(fēng)聲鶴唳到悄然退場，“三道紅線”政策見證了中國房地產(chǎn)行業(yè)從烈火烹油到冷靜重構(gòu)的全過程。

曾經(jīng)的“緊箍咒”摘下，或許也意味著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)完成了最艱難的一輪自我出清，新的發(fā)展周期正在來臨。

01

過熱時代的“剎車片”

時間撥回到2020年夏天，那個時候的房地產(chǎn)行業(yè)還呈現(xiàn)出一種“經(jīng)濟上行期的美”。

當(dāng)時，深圳、杭州等地還頻頻上演“萬人搖號”搶房的盛況，土地市場熱度也持續(xù)走高，核心城市房價不斷刷新紀錄，大量資金涌入房地產(chǎn)，整個行業(yè)發(fā)展如火如荼。

當(dāng)年8月，監(jiān)管部門為控制房企有息債務(wù)規(guī)模，試點推出新規(guī)，設(shè)置了后來被稱為“三道紅線”的融資限制：

根據(jù)觸線情況，房企被劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，對應(yīng)有息負債增速上限分別為0%、5%、10%、15%。

再次回顧這些熟悉的指標，炸天團倍感唏噓。

是的，其實當(dāng)時監(jiān)管層的意圖非常清晰——降低房企杠桿，抑制行業(yè)過熱，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

02

上有政策、下有對策

“起初沒有人在意這場災(zāi)難，這不過是一場山火，一次旱災(zāi)，一個物種的滅絕，一座城市的消失，直到這場災(zāi)難和每個人息息相關(guān)。”

這是電影《流浪地球》中的一段話，炸天團認為非常符合當(dāng)時房企在“三道紅線”背景下的狀態(tài)。

在當(dāng)時看來，“三道紅線”政策就像是一次試圖在房地產(chǎn)行業(yè)狂歡中植入理性的干預(yù)，一次為行業(yè)過熱發(fā)展修筑“防洪堤”的努力。

不過，從一開始，不少房企對三道紅線的出臺并未特別在意，不少房企更是展現(xiàn)出驚人的“適應(yīng)力”。

最典型的表現(xiàn)就是：年報季成為各家房企展示財技的窗口。

通過“明股實債”、表外負債、永續(xù)債、加大少數(shù)股東權(quán)益等方式，不少上市房企在賬面成功“由紅轉(zhuǎn)綠”。甚至有房企通過將高負債項目放入無需并表的聯(lián)營合營公司，來規(guī)避政策約束。

當(dāng)時行業(yè)里甚至流傳一句話：“對凈負債率和現(xiàn)金短債比這兩個指標，想達標并不難實現(xiàn)。”

所以能看到，在2020年至2021年上半年，房企們依然活躍于土地市場，融資動作頻繁。

部分出險房企在那時甚至繼續(xù)加杠桿拿地，似乎認為“大而不倒”的神話仍將繼續(xù)。

事實證明，這將是他們從業(yè)以來最嚴重的一次政策誤判。

03

當(dāng)潮水真正退去

很快，時間進入2021年底，隨著政策持續(xù)收緊、銷售端疲軟和融資渠道全面收縮，那些依賴高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式的企業(yè)開始感受到從未有過的危機感。

融資端口被“三道紅線”牢牢卡住，銷售回款又未能達到預(yù)期，現(xiàn)金流危機如同多米諾骨牌般蔓延。債務(wù)違約、項目停工、資產(chǎn)處置漸成為行業(yè)常態(tài)。

曾經(jīng)被用作“降負債”工具的明股實債、表外融資，在現(xiàn)金流斷裂時反而成為加速崩潰的催化劑——那些隱藏的債務(wù)在危機時全部浮出水面，加重了企業(yè)的兌付壓力。

由此，房地產(chǎn)行業(yè)開啟了一場殘酷而出乎意料的出清，一批批房企開始接連倒下。

據(jù)不完全統(tǒng)計，三道紅線之后，在2021年TOP100房企中，后來有超過30多家相繼出險，退市的上市房企數(shù)量更是超過40家。

更重要的是，三道紅線也徹底改寫了房地產(chǎn)行業(yè)格局。

原本在TOP100房企中，2/3左右的房企都是民營房企，而如今伴隨著民營房企的相繼出險，還能進入榜單的民營房企早已不足半數(shù)。

尤其是在行業(yè)top房企里，三道紅線之前，原本是恒大、碧桂園、融創(chuàng)、萬科等地產(chǎn)F4的天下。

然而，伴隨著這幾家房企的相繼出險，保利、中海、華潤、招商等央企F4成為房地產(chǎn)江湖的新執(zhí)牛耳者。

頗有點三十年河?xùn)|，三十年河西的光景了。

結(jié)語

時至今日，地產(chǎn)行業(yè)的出清已經(jīng)接近尾聲，房企資產(chǎn)負債表也在逐步修復(fù)，近來更是不時傳來出險房企債務(wù)重組成功的消息。

經(jīng)歷深度調(diào)整后，這些存活下來的企業(yè)普遍更加注重現(xiàn)金流安全，降低負債規(guī)模，回歸經(jīng)營本質(zhì)。

如今，“三道紅線”的退出，并不代表監(jiān)管放松，更不意味著行業(yè)將重走老路。相反，它標志著行業(yè)從“規(guī)模至上”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健經(jīng)營”的階段已初步形成制度性共識。

“三道紅線”完成了它的歷史任務(wù)，悄然退場。它曾帶來陣痛，但也促使行業(yè)正視風(fēng)險、回歸理性。

如今，一個更加清醒、也更具韌性的房地產(chǎn)新時代，正在緩緩拉開序幕。

一批財務(wù)結(jié)構(gòu)更健康、經(jīng)營更穩(wěn)健的房企，或許將在新一輪周期中迎來更大的發(fā)展空間。

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