“二代”千億豪賭，三十年房企走向“自殺式”終局？

房地產行業的風險出清行至深水區，溫州起家的民營房企大發地產，正試圖以一場近乎“自殺式”的操作，走向最決絕的結局。

有消息稱，在近日的一次內部會議上，公司宣布即將全員解散。公司實際控制人以及多名核心高管都被帶走的消息也同步傳出。

也就是說，如果消息屬實，這家1996年成立的房企，在成立三十周年的2026年，選擇了解散公司。

在深陷債務風波的房企中，他們走出了除債務重組、破產重組外的第三條路：公司解散，“自殺式”逃債。

一旦大發地產開了這個頭，接下來也許還會有更多經營陷入困難的房企步其后塵，走向公司解散的終局。

不過，目前大發地產并未發布針對上述傳聞的正式公告，也未得到司法機關、監管部門的官方證實。

但是，由于公司出現核心管理層異常失聯，多名高管無法正常履職等情況，公司運營已經是近乎停擺的狀態，據說內部溝通的渠道也已經基本關閉，這也導致員工人心惶惶，難以安心工作。

大發地產，1996年由溫州商人葛和凱創立，最初以溫州為大本營。是的，就是炒房團興起的溫州。

2001年，溫州炒房團在上海“大殺四方”的時候，大發地產也將總部遷到了上海，開始深耕長三角房地產市場。

創始人葛和凱據說經營風格以穩健著稱，當時大發地產的發展思路是“利潤優先，規模其次”，把賺錢放在第一位，企業規模放在第二位。

在2014年之前，大發地產平均每年只拿一塊地，公司規模也長期維持在百億左右。

2006年，葛一旸以“管培生”的身份加入大發地產；2012年，葛和凱將大發地產總裁一職交到兒子葛一旸手上。

命運的齒輪開始轉動。

在扶上馬送一程后，2015年，葛和凱就辭去了公司的職務，“二代”葛一旸正式進入公司核心。

1983年出生的葛一旸，海外留學多年，敢想敢干。他繼承了父親的企業，卻摒棄了父親穩健的經營風格，在行業大浪潮的裹挾下，走上了激進拿地、加杠桿融資的擴張之路。

從2017年開始，大發地產明顯加快了擴張的步伐，并引進了一大批曾經的地產明星經理人。

2018年，曾經龍湖、世茂等房企任職高管的廖魯江加入大發地產，并喊出了5年沖3000億的豪言壯語，令業界嘩然。

2018年全年，大發地產的權益銷售金額是205億元。5年3000億，意味著增長超過10倍！那真是一個“人有多大膽地有多大產”的瘋狂年代。

也正是靠著這個當時聽著是豪言壯語、現在看著像笑話一樣的目標，大發地產于2018年10月11日成功在香港聯交所掛牌上市。

葛一旸掌舵僅三年，大發地產就成功在港上市，距離5年3000億的目標再向前了一步。

那一年，也差不多是內地房企赴港上市最后的瘋狂。當年，有12家內地房企提交了赴港上市申請，最終有6家成功上市。其中也包括了公司實控人被采取強制措施的正榮地產。

上市后的大發地產，一發不可收拾。很快就走出深耕多年的長三角城市群，向全國范圍擴張布局，一路從浙江、上海走向南京、蘇州、無錫、南通、重慶、成都以及合肥等全國31個城市。

2021年，大發地產實現合同銷售金額約376億元。葛一旸大概沒有料到，自己5年3000億的宏偉目標，會止步于此。

這一年，大發地產雖然銷售額達到歷史巔峰，但也首次出現了8億元的業績虧損。

2021年底，大發地產已經感受到資金壓力，開始啟動集團與區域的裁員，涉及客研、投資等多個部門。

2022年初，那個喊出“5年3000億”的職業經理人廖魯江離職，以此為起點，那些明星職業經理人都先后出走。

緊接著，3月初，大發地產就宣告暴雷了！還成為在港上市的內地房企中，首家被呈請清盤的房企！

但是！與其他房企“無奈”暴雷不同，大發地產的暴雷也有點“自殺式”的意味。

起因是，有債權人在2022年2月18日就本金額度為1500萬美元的未償還優先票據向香港高等法院分別提交了針對大發地產及其子公司的“清盤呈請”。

此前，大發地產曾接連通過對美元票據要約交換和同意征求相結合的方式，以避免債務違約，但這部分債權人沒有同意，于是就向香港高等法院提交了“清盤呈請”。

債權人的態度，激怒了大發地產。于是，大發地產就在3月2日宣布，一筆2227.5萬美元債的到期利息不付了！正式宣告暴雷。

大發地產董事會當時給出的理由是：由于此前“清盤呈請”的緣故，公司有必要避免選擇性償付以確保其所有債權人得到公平對待，因此公司于寬限期屆滿未付款。

所以說，當時的大發地產不是付不起這筆利息，是不付了。

從財務上看，大發地產當時的債務狀況也算不上是捉襟見肘。以“三道紅線”的標準看，大發地產凈負債率56.4%，剔除預收賬款后的資產負債率是69%，總現金短債比維持在1.4倍，一條線未踩，是妥妥的綠檔房企。

但是，仔細研究一下就知道，大發地產的融資成本太高了。當時公司流通的3筆境外債券，票面利率都在12.375%-13.5%之間。當時境內債的平均利率只有4.26%，境外債平均利率也不過5.97%。

也就是說，大發地產的融資成本是行業平均水平的兩倍以上！這大概也是大發地產“綠檔”之下最大的“雷”。

暴雷只是開始，接下來的4年，大發地產徹底“擺爛”：

• 2022年，財務狀況持續惡化。截至2022年6月底，公司總資產382.1億元，總負債312.75億元，凈資產69.35億元，資產負債率進一步上升至81.85%。
• 2023年2月、3月，建設銀行（亞洲）和海通證券先后向香港法院申請對大發地產進行清盤呈請。
• 2023年4月，因未能按時刊發2022年度業績，大發地產正式停牌。
• 2024年3月，葛一旸因個人健康情況辭任所有職務，2020年6月剛加入公司、年僅34歲的高山倉促接棒，怎么看都是一次“金蟬脫殼”的安排。
• 2024年1-8月，大發地產合同銷售額大幅縮水到只有5.74億元。
• 2024年10月29日，大發地產退市。

今年，是大發地產成立30周年。沒有慶功宴，沒有新規劃，只有一場全員解散的內部會議。

這家從溫州走出來的民營房企，在“二代”的千億豪賭之下，用最決絕的方式，畫上句號，這是悲劇嗎？也不一定。時代的浪潮永遠向前，不會因為任何人而停下。你可以選擇站在原地，懷念過去的輝煌，也可以選擇跟著浪潮，找到新的方向。

而大發地產“自殺式”的逃廢債，對整個行業也是一個警示：樓市的狂歡終會落幕，盲目冒進的代價，從來都是粉身碎骨。