房企拿地算法生變 一季度土拍市場(chǎng)平穩(wěn)開局

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 張敏

3月24日，廈門迎來3宗涉宅用地出讓，總規(guī)劃建筑面積約18.4萬平方米，總起始價(jià)39.59億元。最終三宗地塊均底價(jià)成交，建發(fā)、中海、國貿(mào)各斬獲一宗。

此前的3月20日，位于重慶市高新區(qū)的一宗宅地底價(jià)成交，收金5.49億元，這也是重慶2026年掛牌的首宗住宅用地。同一天，深圳2026年宅地首拍，深鐵集團(tuán)以8.69億元的底價(jià)競(jìng)得羅湖區(qū)筍崗街道地塊。

本月以來，土地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，北京、上海、杭州、長(zhǎng)沙等重點(diǎn)城市陸續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊，并順利出讓。與去年相比，年初以來的土地供應(yīng)出現(xiàn)“提質(zhì)縮量”的特征。

在成交端，盡管部分地塊獲得熱捧，但多數(shù)以底價(jià)成交，這也反映出房企的拿地心態(tài)趨于謹(jǐn)慎。

近期，多家房企在年報(bào)發(fā)布會(huì)中提出今年的拿地策略，在容錯(cuò)率越來越低的背景下，聚焦重點(diǎn)區(qū)域、以銷定投仍將是主要思路。

供應(yīng)提質(zhì)縮量

在去庫存仍是樓市主旋律的情況下，土地供應(yīng)節(jié)奏繼續(xù)放緩。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，自2021年以來，300城住宅用地推出面積和成交面積連續(xù)五年同比下降。今年以來，這一情況仍未改變。

前述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，2026年第一季度（截至3月22日），300城住宅用地推出規(guī)劃建面6067萬平方米，同比下降19.7%；成交5521萬平方米，同比下降19.2%；300城住宅用地出讓金同比下降36.5%。

其中，一線城市土地市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，供應(yīng)端維持一定規(guī)模，成交面積同比降幅僅6%；二線城市除杭州、成都外，多數(shù)城市宅地推出、成交規(guī)模均偏低，同比降幅超五成；三四線城市土地市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，同比降幅超一成。

中指研究院指出，31個(gè)省市的2026年政府工作報(bào)告中，多地提出要“建立與商品房去化周期相掛鉤的房地產(chǎn)用地供應(yīng)機(jī)制”“科學(xué)安排土地供應(yīng)”，部分城市已公布供地計(jì)劃，供地規(guī)模多繼續(xù)回落。

該機(jī)構(gòu)表示，預(yù)計(jì)2026年住宅用地供應(yīng)將延續(xù)“提質(zhì)縮量”特點(diǎn)，特別是庫存量較大的地區(qū)或片區(qū)，新增土地供給或?qū)⑦M(jìn)一步縮量，從源頭上改善市場(chǎng)供求關(guān)系。

近年來，土地供應(yīng)品質(zhì)的提升也較為明顯。部分優(yōu)質(zhì)地塊在調(diào)規(guī)、調(diào)價(jià)后重新入市，也有部分城市悄悄放松了土地保證金的繳納條件。

今年3月17日，位于長(zhǎng)沙市開福區(qū)的S10地塊迎來拍賣。該地塊曾在2023年和2024年兩次出讓，均因各種原因未能成行。再度掛牌時(shí)，該地塊的樓面價(jià)回歸至首次出讓時(shí)的水平，且設(shè)置了產(chǎn)業(yè)引入要求，更加符合當(dāng)前的政策導(dǎo)向。最終，中國金茂以20.27億元的底價(jià)拿下這宗地塊。

在近期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口副總經(jīng)理伍斌表示，年初以來的土地供應(yīng)呈現(xiàn)出四個(gè)特點(diǎn)，一是地方政府愿意拿出核心地段的土地來出讓，二是主動(dòng)降低起步的樓面地價(jià)，三是主動(dòng)把容積率調(diào)低，四是主動(dòng)降低單盤的規(guī)模。伍斌表示，這四個(gè)特點(diǎn)都有利于企業(yè)快周轉(zhuǎn)。

拿地趨于理性

在需求端，房企對(duì)優(yōu)質(zhì)土地的需求仍然存在，但其態(tài)度也愈加謹(jǐn)慎。

北京某民營(yíng)房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在市場(chǎng)調(diào)整期，投資容錯(cuò)率低，一個(gè)項(xiàng)目投資失敗，就有可能影響整體業(yè)績(jī)。因此，精準(zhǔn)投資很重要，“公司在這兩年一直要求聚焦核心城市、核心區(qū)域，哪怕利潤(rùn)率低一點(diǎn)，也要首先保證安全。”

算法生變，安全第一性原則幾乎成為大型房企的投資“鐵律”。伍斌表示，招商蛇口2026年還是繼續(xù)保持在重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)城市以銷定投、精挑細(xì)選的投資原則。對(duì)投資標(biāo)的物優(yōu)中選優(yōu)，每個(gè)項(xiàng)目要達(dá)到“六好”的投資標(biāo)準(zhǔn)，確保資源的有效投放。

中國金茂高級(jí)副總裁張輝也在3月24日的業(yè)績(jī)會(huì)上指出，防風(fēng)險(xiǎn)、重安全仍是投資中的首要考量因素，在確保防風(fēng)險(xiǎn)、確保100%兌現(xiàn)投資承諾的前提下，金茂更加強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)回正的重要性。

與此同時(shí)，房企對(duì)土地成本的核算更加細(xì)致，即使是符合條件的優(yōu)質(zhì)地塊，也不再傾向于“一擲千金”。前述北京房企人士說，“好項(xiàng)目如果虧本了，跟拿了一塊差項(xiàng)目沒有什么區(qū)別。”

這也使得今年的土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩個(gè)鮮明的特征：一是分化明顯，二是回歸理性。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年第一季度（截至3月22日），全國300城中，TOP20城市宅地出讓金占全國比重為61%，較2025年全年提升9個(gè)百分點(diǎn)。全國住宅用地出讓金排名靠前的城市中，多核心一二線城市。

同期，300城住宅用地平均溢價(jià)率為5.2%，處于歷史同期較低水平。其中，1月土地市場(chǎng)相對(duì)平淡，300城住宅用地平均溢價(jià)率維持低位；2月在廣州馬場(chǎng)地塊等高溢價(jià)地塊帶動(dòng)下，溢價(jià)率升至10.7%；3月截至22日，平均溢價(jià)率降至3.7%。

對(duì)于2026年的土地市場(chǎng)，分析人士普遍認(rèn)為，分化與理性的特征仍將延續(xù)，隨著住宅交易的回暖，重點(diǎn)一二線城市的土拍熱度有望繼續(xù)升溫。

中指研究院也指出，基于當(dāng)前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)與政策導(dǎo)向，預(yù)計(jì)2026年土地市場(chǎng)將延續(xù)分化格局。一線及強(qiáng)二線城市核心區(qū)域有望迎來更多優(yōu)質(zhì)住宅用地入市，憑借優(yōu)質(zhì)區(qū)位與完善配套，以維持土地市場(chǎng)熱度、穩(wěn)定預(yù)期；而三四線城市及一二線城市的郊區(qū)土地市場(chǎng)仍將面臨調(diào)整壓力。土地市場(chǎng)的全面回暖，仍有賴于商品房銷售的實(shí)質(zhì)性回暖以及房企投資信心的持續(xù)修復(fù)。