王石曾預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)走向，也許大概率又是對(duì)的

誰(shuí)能想到啊，當(dāng)年王石卸任萬(wàn)科董事長(zhǎng)后很少聊樓市，每次開(kāi)口都能戳中行業(yè)的痛點(diǎn)。前幾年萬(wàn)科喊出“活下去”的時(shí)候，好多房企還在瘋搶地王，不少人覺(jué)得他是在賣(mài)慘博眼球，結(jié)果后面的行業(yè)走勢(shì)，直接給所有人上了一課。

2018年那次“活下去”的口號(hào)出來(lái)時(shí)，整個(gè)行業(yè)都在沖規(guī)模，高周轉(zhuǎn)高杠桿玩得飛起，誰(shuí)也沒(méi)把這句提醒當(dāng)回事。王石后來(lái)自己也說(shuō)，當(dāng)時(shí)提這個(gè)就是怕大家忽略杠桿的風(fēng)險(xiǎn)，高周轉(zhuǎn)那套玩法早晚要出問(wèn)題。后面幾年房企爆雷的消息一波接一波，當(dāng)初笑萬(wàn)科保守的人，轉(zhuǎn)頭都在夸他看得遠(yuǎn)。

2021年樓市沖到階段高位后開(kāi)始回調(diào)，房企債務(wù)問(wèn)題一個(gè)接一個(gè)爆出來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方都躺平觀望，沒(méi)人說(shuō)得清接下來(lái)到底怎么走。就在大家都摸不著方向的時(shí)候，2023年11月底王石在阿布扎比財(cái)富全球論壇上發(fā)了言，直接說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)整才剛起步，后面還有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要出清，但政策已經(jīng)在往好的方向轉(zhuǎn)了。他還說(shuō)只要節(jié)奏把控到位，參考日本的經(jīng)驗(yàn)，3到5年就能實(shí)現(xiàn)軟著陸，還特意提了咱們的經(jīng)濟(jì)治理有統(tǒng)籌引導(dǎo)的能力，不是完全放任的市場(chǎng)，能主動(dòng)調(diào)整問(wèn)題，不用搞短期那套浮躁的操作。

王石這話(huà)真不是隨便張口就來(lái)的，他過(guò)去十幾年對(duì)樓市的幾次關(guān)鍵判斷，基本都和后面的走勢(shì)對(duì)得上。2018年的“活下去”就是因?yàn)樵缇涂赐噶烁吒軛U不可持續(xù)，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科內(nèi)部開(kāi)了好多次會(huì)討論怎么可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，打死都不盲目擴(kuò)張。2023年那次特意選在國(guó)際場(chǎng)合發(fā)言，也是想讓外界知道中國(guó)的治理體系和西方市場(chǎng)不一樣，只要方向沒(méi)錯(cuò)，早晚能走出低谷。

從2021年開(kāi)始算的話(huà)，3到5年的調(diào)整窗口正好卡在2024到2026年。2024年樓市確實(shí)還在調(diào)整，銷(xiāo)售面積和投資額同比都在降，但降幅比前一年收窄了不少。政策端也開(kāi)始發(fā)力，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議直接把穩(wěn)樓市放在重要位置，各地都在優(yōu)化限購(gòu)限貸，房貸利率一降再降，好多地方還給購(gòu)房補(bǔ)貼，房企融資環(huán)境也慢慢好起來(lái)，三道紅線之類(lèi)的約束逐步淡出，大家對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也開(kāi)始變了。

2025年政策扶持的力度還在加碼，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議把推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)當(dāng)成重點(diǎn)任務(wù)，提出要因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。城中村改造的貨幣化安置速度越來(lái)越快，各地收儲(chǔ)存量商品房的力度也在加大，一線城市的限制性政策進(jìn)一步優(yōu)化，核心城市的二手房成交量已經(jīng)有回暖的跡象。新房銷(xiāo)售的降幅也在收窄，部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比已經(jīng)止跌，整個(gè)行業(yè)從之前的深度調(diào)整慢慢轉(zhuǎn)向筑底階段。

2026年初的市場(chǎng)數(shù)據(jù)已經(jīng)能看出明顯變化，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比從降轉(zhuǎn)平，北京上海這些地方的二手房成交周期明顯縮短，掛牌量也有所下降。外資和國(guó)資都開(kāi)始盯著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)下手，民間投資也把注意力放在核心區(qū)的合適房源上，全國(guó)百城二手房掛牌總量環(huán)比在減少，之前買(mǎi)房議價(jià)空間能到10%以上，現(xiàn)在已經(jīng)收窄到3%到5%了。這些變化真不是突然冒出來(lái)的，是2023年以來(lái)政策持續(xù)引導(dǎo)和供需慢慢修復(fù)共同帶來(lái)的結(jié)果。

王石這么多次預(yù)判都準(zhǔn)，其實(shí)都有共通的地方，就是一直看重周期邏輯和政策的調(diào)節(jié)能力。2018年提醒大家要“活下去”，就是點(diǎn)明了高杠桿的模式走不遠(yuǎn)，2023年給出3到5年的時(shí)間表，也是基于咱們的治理體系優(yōu)勢(shì)來(lái)的。到了2026年這個(gè)節(jié)點(diǎn)，政策底和市場(chǎng)底互相支撐，大家對(duì)市場(chǎng)的信心也在慢慢重建，樓市從之前的高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，年輕人買(mǎi)房也更理性了，房企的經(jīng)營(yíng)也比之前穩(wěn)健得多。

雖然這波調(diào)整確實(shí)讓不少人虧了錢(qián)，但國(guó)家一直把穩(wěn)樓市放在重要位置，后續(xù)的政策只會(huì)加碼不會(huì)撤?，F(xiàn)在整個(gè)行業(yè)都達(dá)成共識(shí)了，房子就是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，以前那種高負(fù)債狂奔的模式再也玩不轉(zhuǎn)了。政策現(xiàn)在一邊引導(dǎo)供給側(cè)優(yōu)化，一邊想辦法激活剛需和改善型住房需求，2025年商品房銷(xiāo)售面積大概是8.9億平方米，降幅比2024年收窄不少，2026年預(yù)計(jì)還會(huì)慢慢修復(fù)。

現(xiàn)在核心一二線城市已經(jīng)率先企穩(wěn)了，三四線城市的去庫(kù)存壓力還是不小，但整體分化的格局下，好城市好房子的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)反而越來(lái)越多。大家買(mǎi)房也不用像之前那樣盲目跟風(fēng)，多看看城市的產(chǎn)業(yè)支撐和人口流入情況，選對(duì)區(qū)域和房源，踩坑的概率就能小很多。畢竟樓市已經(jīng)過(guò)了閉著眼買(mǎi)都能賺的時(shí)代，理性決策才是王道。

參考資料：人民網(wǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)相關(guān)分析報(bào)告

參考資料：新華社 中國(guó)住房政策調(diào)整與市場(chǎng)走向解讀