資產管理激活中國房地產發展新動能

1月12日，在戴德梁行舉辦的“洞見未來共賦新章”北京公司2025年終發布會上，戴德梁行北區董事總經理胡峰表示，房地產行業的發展潛力和空間依然巨大，行業未來增長不再局限于新建開發，而更多來自存量資產的精細化運營、物業服務的品質升級、租賃市場的規范發展等。

　　胡峰指出，中國房地產市場有巨大潛力可挖，從房地產增加值來看，在世界前十大經濟體中，除中國、印度和巴西等發展中國家的房地產增加值占GDP比重不到10%外，其他區域均超過10%，美國房地產增加值占GDP比重為12.2%，中國為6.3%，表明中國房地產對經濟直接貢獻并不偏高，反而處于國際中下偏低水平。過去對于中國經濟的拉動，更多的是房地產投資而不是增加值的體現，未來在房地產存量市場仍有更大機會。

　　據戴德梁行統計，從中美房地產增加值的構成來看，美國房地產增加值達3.5萬億美元，其中房地產出租占比77%，房地產相關活動占比13%，房地產經紀服務占10%；中國房地產增加值為1.2萬億美元，其中房地產開發經營占比50%以上，自有住房服務占29%，物業管理服務占15%，房地產中介服務占6%。

　　“通過這些數據可以看到，中國房地產市場還有很大發展空間。”胡峰說，房地產行業的未來增長，不再局限于新建開發，而是更多來自存量資產的精細化運營、物業服務的品質升級、租賃市場的規范發展等多元賽道。

　　胡峰認為，基礎設施公募REITs試點范圍擴容至寫字樓與酒店類資產，標志著中國不動產金融化進程邁入全新階段。這一重大政策突破，不僅為存量資產盤活提供了標準化、市場化的退出通道，為機構投資者拓展了更具縱深與多樣性的配置選擇，更向商辦與酒店市場的價值重塑及運營提升注入了強勁動力。在此背景下，市場正從單純依賴開發銷售的模式，加速轉向“投、融、管、退”全周期能力的競爭，專業服務與價值運營的重要性愈發凸顯。

　　另外，在圓桌討論環節，戴德梁行北京估價及顧問服務部高級董事、不動產金融業務負責人劉慧，中國資本市場部副董事總經理、北京資本市場部主管楊蕾，與普洛斯資本副總裁李宏、高和資本執行董事鄭聞鶯、中信證券債務融資業務線總監及REITs組組長邱適、大家保險投資業務董事唐沛然等嘉賓，圍繞“無懼波動，穿越周期的資產管理策略”展開深度對話，從資本布局、運營優化等多維度，分享頭部機構的實戰經驗與前瞻布局。

　　劉慧表示，回望全年市場波動，“無懼周期、錨定長期”始終是資產管理策略的核心邏輯，而REITs正是這一邏輯的關鍵實踐載體。隨著政策擴容至寫字樓和酒店、擴募機制常態化，REITs正從單一資產產品升級為可持續的價值運營平臺，為投資者搭建連接資本與實體的穩健橋梁。

　　楊蕾表示，2025年北京不動產大宗交易規模錄得150億元，呈現階段性回落態勢，自用型買家崛起重塑了市場買方結構。實體企業基于長期辦公、產業落地等自用需求入場，標志著市場投資邏輯從“賺取差價”轉向“長期持有+自用適配”的價值錨定，為核心資產注入了穩定流動性與運營確定性。

　　此外，戴德梁行還發布了第六期《中國REITs指數之不動產資本化率調研報告》。戴德梁行北京估價及顧問服務部助理董事、REITs研究中心主任張愷玲表示，資本化率作為不動產核心定價錨點，其變動趨勢直接反映行業信心與投資邏輯。戴德梁行資本化率研究報告長期跟蹤傳統商辦住及工業業態的資本化率變動，隨著公募REITs正式拓展至寫字樓、酒店賽道，希望以這一核心指標為行業錨定發展方向，助力商業不動產價值挖掘，進一步完善多層次REITs市場價值體系。