首次！第一省會，新房均價破“3”了

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　　作者：余飛

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　　廣州房價，繼續新低

　　第一省會廣州的經濟與產業，正在走出底部，但房地產的筑底，仍沒有看出任何跡象。

　　整體來看，北上廣深四大一線城市，前三者都曾在過去三年的救市中，有過些許喘息機會，唯獨廣州，下跌的倔強無人可擋。

　　以去年九月末的一線城市集體救市來看，國家統計局披露：

　　北京10月份開始連漲，到今年4月份才重新下跌。上海二手房同樣在10月份轉漲，到5月份重新下跌。深圳新房去年10月份止跌上漲，二手房11月份止跌上漲，直到今年4月份才又陷入了雙跌。

　　唯獨廣州，無論新房還是二手房，從未上漲過。新房持續下跌，二手房僅4月份持平，其余時間都在下跌。

　　制圖：城市財經；數據：國家統計局

　　再看民間兩大機構的數據：

　　第一，貝殼找房披露的數據顯示，當前廣州的二手房成交價已經跌至2.16萬元/平方米，創下新低。

　　相比于今年1月份的2.65萬元/平方米，下跌了18.5%。

　　來源：貝殼找房

　　第二，克而瑞披露的數據顯示，11月前半個月廣州商品住宅（新房）整體成交價格跌破了3萬元，降至29488元/平方米。

　　來源：克而瑞廣佛

　　下轄的11個區，其中花都、增城、從化的新房均價都是“1”字頭。

　　來源：克而瑞廣佛

　　廣州相比于京滬深，對下跌相當執著。

　　但有趣的是，廣州的救市反而是四大一線城市中最激進的一個。

　　京滬深至今沒有完全放開限購，而廣州去年就早早地全脫了，在廣州買房不需要任何條件，沒有套數限制。

　　這就讓廣州相當尷尬。

　　為何最激進的救市措施，換來了最執著的下跌？

　　02

　　一線城市中，廣州為何最不耐扛

　　有人說是因為庫存大，去化周期長。

　　這是一個因素，但不是主要因素。

　　廣州中原地產研究部披露的數據顯示，10月末廣州新房總庫存量1435.9萬平方米，去化周期22.7個月。

　　本質原因，還是廣州的經濟與產業，和京滬深存在鴻溝。

　　四大一線城市中，京滬是一檔，今年末，兩座城市的GDP都將是5萬億級別，在國內是眾星捧月一般的存在。

　　廣深算一檔，然而廣州與深圳的經濟差距越來越大，深圳正朝著4萬億GDP狂奔。

　　制圖：城市財經；數據：各城市統計局

　　產業上的差距就更加不用說。

　　廣州2023年規模以上工業增加值5145.89億元，只有深圳的不到一半。

　　2024年規模以上工業營收23883.64億，不到深圳的一半。

　　制圖：城市財經；數據：各城市統計局

　　此外按照工信部劃分的41個工業大類來看，深圳與廣州擁有總產值超過千億的產業，數量接近，深圳8個、廣州6個。

　　表面上看，數量差距不大。

　　但深圳僅一個信息產業，就足以吊打全國所有城市。

　　2023年，深圳市的計算機、通信和其他電子設備制造業總產值2.59萬億元，位居全國第一。僅這一個產業的總產值，就超過了廣州市全部工業總產值。

　　制圖：城市財經；數據：深圳市統計局

　　制圖：城市財經；數據：廣州市統計局

　　工業實力只有深圳的一半，但廣州的面積是深圳的三倍多，產業沒有深圳雄厚，面積又比深圳大得多。

　　因此，廣州的外圍區如增城、從化、花都、南沙是四大一線城市中跌得最狠的板塊，最終拉動廣州整體均價持續走低。

　　最關鍵的是，在房地產調整的這個周期內，廣州的經濟陷入了水逆。

　　2024年，水逆周期貫穿了廣州全年。

　　2024年一季度，廣州GDP增速3.6%，位居十強城市倒數第一。

　　2024上半年，廣州GDP增速2.5%，增速在十強城市中倒數第一。

　　2024年前三季度，增速2%，增量只有380.11億元，增量增速在十強陣容中均倒數第一。

　　2024全年，GDP增速2.1%，增量308.94億元，在十強城市中，仍是倒數第一。

　　制圖：城市財經；數據：各城市統計局

　　2025年，依舊沒有擺脫增速墊底局面。上半年廣州的GDP實際增速3.8%，在頭部十強城市中，依舊倒數第一。

　　制圖：城市財經；數據：各城市統計局

　　2025年前三季度，增速在十強城市中仍墊底。

　　讓廣州低迷至今的主要原因，是其支柱產業——汽車產業——在持續調整。

　　2024上半年，汽車制造業，增加值下降16.4%。前三季度，下降速度進一步擴大：重點產業中，汽車制造業增加值同比下降17.4%，仍處動能轉換深度調整期。

　　去年全年，仍處于動能轉換深度調整期的汽車制造業增加值同比下降18.2%。

　　2024年廣州全年汽車產量253.98萬輛，同比下跌了20%。

　　制圖：城市財經；數據：廣州統計局

　　銷量方面，以廣州汽車工業扛把子廣汽來說，2024年合計銷售汽車數量200.3萬輛，同比下降20.04%。

　　來源：廣汽2024年度財報

　　好在，目前廣州的汽車工業已經開始筑底，并且帶動經濟增速筑底。

　　03

　　廣州汽車工業筑底

　　從前三季度GDP數據來看，盡管4.1%的實際增速，在十強城市中仍墊底，但從增量角度來看，廣州已經實現了筑底。

　　前三季度GDP增量達到了1115.7億元，高于重慶。

　　除了GDP增量透露的蛛絲馬跡外，從更詳細的工業數據中，也能看出來。

　　一方面，影響最大的汽車工業，快要止住下滑。

　　今年前三季度，全市規模以上工業增加值同比增長1.4%。三大支柱產業中，汽車制造業降幅收窄，實現增加值同比下降2.6%。

　　相比于去年，目前廣州的工業增速已回正，汽車工業雖然還在下滑，但跌幅已經縮小至2.6%，預計全年會止跌。

　　從新能源汽車產量角度來看，廣州汽車工業在快速修復中。新能源車產量增速在一季度轉正后逐月提升，上半年同比增長9.5%。

　　今年前三季度，廣州的新能源汽車產量43.7萬輛，同比增20.6%。

　　工業回暖背后，除了新能源汽車的帶動外，其他新興產業也進入了加速階段。

　　廣州統計局披露，新一代信息技術產業發展壯大，顯示器件制造業、集成電路制造業增加值分別增長19.4%和37.4%，液晶顯示模組、模擬芯片、集成電路圓片產量分別增長1.3倍、20.5%和56.3%。新興動能加速培育，航空航天器制造業、修理業實現工業增加值分別增長19.6%和15.5%，民用無人機產量增長35.2%。

　　總的來看，前三季度，全市“3+5”戰略性新興產業實現增加值7517.28億元，同比增長4.6%，對GDP增長的貢獻率為35.2%，經濟增長超過1/3的動力來自新興產業。

　　另一方面，新興產業的發力，帶動了廣州出口強勢回暖。

　　廣州海關數據顯示，前三季度廣州進出口規模9236.8億元，同比增長12.5%。其中出口6121.4億元，同比增長21.2%。

　　來源：廣州海關

　　這一出口增速，在外貿十強城市中，位居第一。

　　從出口產品來看，廣州的出口含“新”量不斷提高。

　　高新技術產品出口同比增長16%，電動載人汽車、鋰電池和太陽能電池等新三樣產品[1]出口合計增長46.7%。“廣貨賣全球”涌現新晉爆品，國貨美妝品牌強勢崛起，美妝洗護產品依托跨境電商平臺熱銷海外，實現出口增長31.5%，也帶動廣州規上化妝品制造業出口交貨值同比增長29.1%；生物醫藥、高端設備加速“出海”，規上醫藥制造業、專用設備制造業、鐵路船舶航空航天制造業出口交貨值分別增長11.8%、12.7%、27.9%。

　　總結來看，作為制造業立市的廣州，經濟筑底的根本動力，依舊來自制造業的發力。

　　而這得歸功于廣州市政府正確政策的引導與布局。

　　面對過去兩年廣州制造業的式微，今年廣州全力加注制造業。

　　一方面，全市聚焦“12218”現代化產業體系集中發力，支持生物醫藥價值園區建設、智能網聯新能源汽車產業發展等政策文件相繼出臺印發；累計撥付國家省市惠企資金20.8億元，惠及企業項目近2000家……

　　另一方面，投資大力傾斜。前三季度，廣州扛住了壓力，全市完成固定資產投資同比增長1.3%，比上半年提升0.5個百分點。其中工業投資增長9.6%，更顯意義重大，體現了廣州堅持產業第一、制造業立市，加快建設“12218”現代化產業體系的重要作用。

　　除此之外，廣州在優化營商環境、服務品質、產業生態方面做出改變，吸引更多的企業入駐與投資。

　　數據顯示：

　　今年以來，以字節跳動、阿里、騰訊等為代表的頭部平臺企業加速布局，以總投資約532億元的“藏粵直流工程”、總投資約295億元的TCL華星t8項目等為代表的“巨無霸”項目相繼開工建設，廣州經濟的“硬通貨”越來越多。今年8月廣州全市經營主體數量突破400萬戶，9月末進一步增長至415萬戶，其中企業數量占比提升至65%。

　　已經嘗到效果的廣州，仍在加碼新興產業。

　　不久前，廣州印發了《廣州市關于加快培育發展未來產業的實施意見》。

　　本號當時就做出了評價，這是一份改變未來幾十年城運的文件。

　　產業是一個城市興衰的關鍵。

　　這幾年，廣州逐漸被北上深拉開差距，關鍵就在于產業掉隊。

　　為此，廣州開啟了未來產業的全盤謀劃：6+X。

　　其中的“6”，是指智能無人系統、具身智能、細胞與基因、未來網絡與量子科技、前沿新材料、深海深空等6大未來產業。

　　“X”，是指，綠色氫能、類器官、腦科學與腦機接口、碳捕集利用與封存等其他產業。

　　《意見》提到：

　　到2029年，未來產業技術創新、產業培育全面發展，突破一批重點領域關鍵核心技術，場景示范效應深度拓展，創新主體活力充分，產業競爭力加速躍升，基本形成未來產業集聚發展態勢。建成5個以上未來產業先導區，10個未來產業高能級創新平臺，50個概念驗證中心和中試平臺，100個首試首用應用場景，培育1000家未來產業引領型企業，形成萬家未來產業新星企業融通發展的態勢。

　　到2035年，未來產業全過程創新鏈基本完善，形成一批引領科技前沿的標桿性產品和服務，打造若干具有國際影響力的未來產業集群，產業規模持續壯大，實現“科技強—企業強—產業強—城市強”的躍升，成為全球未來產業重要策源地和發展高地。

　　若能實現如此宏愿，廣州一線城市的地位，無人可以撼動。

　　老話說得好，“人教人，百言無用；事教人，一次入心。”

　　經歷了這一輪水逆，廣州終于明白了，在這個不斷變化的時代中，沒有一成不變的產業，沒有牢靠的產業，沒有可以安心吃一輩子的產業。

　　無論哪個城市，都應該順應潮流，更新自己的產業鏈條，堅守“科技是第一生產力”的信念，才能立于不敗之地。

　　深圳如是，杭州如是，蘇州如是，廣州亦如是。