最長199個月？南通各板塊最新去化周期估算

2025年金九銀十，南通市區（包含崇川區、開發區、蘇錫通園區，下同）新房市場呈整體收縮態勢。

供應端，兩月累計新增房源758套，同比下滑約54%；成交端，同期備案756套，同比下滑約36%。

縱向對比，供求雙雙明顯下滑，表明開發商推盤策略較去年更趨謹慎，購房者觀望情緒更為濃厚。

橫向對比，供應758套，成交756套，供求基本持平，這種“靜態平衡”意味著市場幾乎無法化解存量。

庫存數據也印證了這一點——截至10月末，市區新房狹義庫存（已獲銷許未備案）高達約1.08萬套，按近一年月均流速（約433套）估算，去化周期約24.94個月，較9月末延長約1.35個月。

廣義庫存（狹義庫存 + 未獲銷許潛在庫存）更是高達約2.22萬套，按相同流速估算，去化周期將拉長至約51.16個月，較9月末進一步延長約3.84個月。

10月市區新發住宅銷售許可證5張，新增房源298套，供應量環比下跌約35%，同比基本持平。

目前主力在售新房項目共計56個（剔除存量小于10套的尾盤），10月總備案448套，環比上漲約45%，同比仍下滑約46%。

就細分板塊而言——

目前庫存壓力最為嚴峻的是開發區——狹義庫存去化周期約82個月，廣義庫存去化周期更達199個月。

其核心困境在于近乎停滯的去化速度。據統計，開發區近四個月累計僅備案5套，但其廣義庫存卻仍有近3000套，且其中還有大量高層、小高層產品，與當前市場需求錯配明顯。

目前庫存壓力相對較小的是新東區——狹義庫存去化周期約13個月，廣義庫存去化周期約20個月。

新東區目前僅4個項目在售，廣義庫存不到1400套。其中，中海盛和觀山樾和綠城桂語朝陽，近一年月均流速在20套左右，城鎮鉑域瀾灣也能維持在14套左右，中鐵逸都僅剩30套未備案。憑借適中的體量與穩定的流速，實現了區域市場的動態平衡。

就單個項目而言——

10月銷冠由主城新盤濠東璟園奪得，單月備案75套高居榜首。

該項目自9月19日首領銷許到10月16日二次取證，不到一個月推出6棟、170套房源，目前已備案75套，已獲銷許去化率約44%，其快速供貨與高效去化的綜合實力可見一斑。

分析其熱銷原因——主城濠河畔地段，賦予其第一大優勢；低密純洋房定位，保證其居住舒適度；建面約126㎡/146㎡/176㎡三大戶型，有效覆蓋從首改到再改全周期需求；僅356套有限體量，有效規避長期庫存壓力，增強市場稀缺價值預期。

排在第二、第三名的是TOP10榜單常客——中海臻如府&大華鉑璟灣，10月分別備案了46套和44套，延續一貫不錯表現。

統計發現，老城區目前在售項目僅4個，其中3個躋身月度前五，除上述濠東璟園和中海臻如府之外，另一個是虹橋板塊錦鴻府，再次印證核心地段在弱市中的競爭力。

另一端，滯銷項目依舊不少，10月“0成交”項目多達17個，此外還有14個項目成交不足5套。

往期多次被歸入滯銷行列的龍憩苑、澐河天璽、遠創宸樾，10月依舊“0成交”；

已進入尾盤狀態的“市北四子”，北緯31度、崇州云璽、碧桂園公園星薈，10月也都是“0成交”；

中創區紫瑯吾島，10月僅備案4套，近一年月均去化不足4套，截至10月末整盤去化率僅約10%；

新城區華潤澐璟，10月僅備案3套，今年下半年以來去化明顯降速，四個月合計僅備案18套；

隨著越來越多純洋房、別墅新盤涌入市場，諸如華潤澐璟、紫瑯吾島這些項目，競爭力將持續削弱，若不以價換量，未來將面臨更大去化壓力。

2025年金九銀十已成過去，南通市區新房市場在調整中展現出明顯分化圖景。依賴普漲行情的發展模式已然終結，市場正轉向對不可復制地段、高端改善產品的精準定價。

唯有深刻理解客戶需求、具備核心競爭力的項目，才能在漫長的去化周期中贏得主動權；而對于那些同質化嚴重、缺乏亮點的項目，這場嚴峻的考驗才剛剛開始。

數 據 說 明

*數據來源：通房e辦

*統計時間：2025年11月3日

*備案存在延遲，數據僅供參考

*轉載或引用，請注明來源「新知南通研究院」