地產行業第一名上半年利潤跌超六成，新上任的總經理能救嗎？

保利發展前年，去年，包括今年上半年的銷售額都是房地產行業第一。

不止上半年，截止到現在，在各大機構前8月房企銷售榜單中，保利發展的銷售額為1812億元，穩坐行業頭把交椅。

上半年的成績單隱憂參半：財報數據顯示，上半年保利發展營業收入約1168.56億元，同比下降16.08%；利潤總額約99.08億元，同比下降29.7%；歸母凈利潤約27.1億元，同比下降63.47%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤約25.79億元，同比下降64.32%；經營活動產生的現金流量凈額約160.17億元。

三句話概括：行業第一、營收降了、利潤跌掉六成。

在2025年行業轉折的一年，保利發展的規模與利潤失衡的困局被撕開了重重一道口子，就連股民都開始操心了。

這個ID來自于保利發展的總經理潘志華，有可能是親自回復，或者他授權團隊來回復，他表示，公司目前經營一切正常。

股民擔心股價已經讓潘志華親自回復了？是的。

潘志華今年3月份剛剛升為保利發展的總經理，非常年輕，出生于1979年7月，現年45歲，管理學博士，高級經濟師。從職業履歷來看，堪稱保利體系中“內生型高管”的典型代表。

他在保利體系內已有24年，歷經地方公司“一把手”、戰略投資負責人、商旅業務掌舵者等多重角色，積累了從一線操盤到集團統籌的復合型經驗。

從公司背景來看，潘志華的升任，正好碰到了保利發展面臨業績增長瓶頸與戰略轉型的關鍵期。

這么說，他就是那個被選中的“幸運年輕人”。

去年，保利發展以全年銷售額3116.66億元的銷售成績位居行業第一，但仍難避免受到行業調整的影響，面臨著利潤下滑的壓力。

整個2024年，保利發展實現營業收入3116.66億元，同比下降10.14%；凈利潤50.01億元，同比下降58.56%。

利潤下降的有點多？今年更多。

他們努力在改變，比如，把像潘志華這樣的75后高管逐漸臺前，讓干部年輕化，年輕管理者對市場變化的敏感度、創新業務接受度，被龍頭房企視為公司轉型的重要推力。

有作用嗎？

今年前8個月，保利發展全口徑銷售金額降幅達到了17.93%，較前7月繼續擴大。

這個降幅，在TOP10房企中排在第二位，僅次于萬科。

操盤銷售金額降幅更為明顯，前8月，保利發展權益口徑銷售金額同比下降17.02%，降幅較前7月擴大7.33個百分點。

排在第二位的綠城還差100億就能趕超保利，而權益金額來看，排在第二位的中海與保利只差了50億。

還有一個重要的點，這已經是保利發展連續第四年銷售額繼續下降。

實際上，早在2022年1月，彼時接任董事長不足半年的劉平，在保利發展的年度工作會議上喊出了“進三爭一”的口號，很快，2023年保利發展首次站上百強榜首。不過，也是在劉平上任的第一個完整年度開始，保利發展的銷售金額便陷入下跌的魔咒：2022年、2023年和2024年合約銷售金額降幅分別為-14.51%、-7.68%和-23.49%。

自2023年至今，保利發展的位次都在第一，在2024年業績會上，劉平提出“要穩住行業頭部位置”，至2025年前八月來看，行業頭部位置是守住了。

保住了規模，沒有保住利潤，算是任務完成了一半嗎？不好說。畢竟，上半年核心歸母凈利潤暴跌64.32%。有點多。

所以，在保利發展8月26日公布的2025年半年度業績報告中可以看到一個慘烈的事實：既不增收，也不增利。

• 營業收入1168.57億元，同比減少16.08%；
• 利潤總額99.08億元，同比下降29.7%；
• 歸母凈利潤27.1億元，同比下降63.47%；
• 扣除非經常性損益后的核心歸母凈利潤為25.79億元，同比減少64.3%；
• 毛利潤171.04億元，同比減少23.3%。

總結一下，這是保利發展連續兩個半年度歸母凈利潤下滑，較2023年上半年歸母凈利潤下滑了77.8%。

從年度數據來看，保利發展規模凈利潤更是連續四年下滑，而且跌幅越來越大，從2020年的289.5億元一路下跌至2024年的50.01億元。

如果把這組數據具象化：利潤是華潤的兩成、中海的三成。

而劉平上任的這四年，保利發展的歸母凈利潤跌去八成，當然，這里面也有行業發展的原因。

近年來，保利發展的盈利能力持續下滑，盈利的短板越來越短了。

2025上半年保利發展的毛利率只有14.6%，同比降低了1.4個百分點。市場下行有所拖累，同行也在掙扎中，比如，同期華潤置地還保持在20%以上，中海雖然創歷史新低也有17.4%。

大部隊都在降，作為行業第一，保利發展毛利率有點少。

從凈利率來看，銷售額第一的保利發展2025年上半年凈利率只有5.62%，較上年同期下降2.06個百分點。而2024年凈利率只有3.1%，較2020年高點時下降13.4個百分點。

目前，保利發展最大的問題是存貨去化，這也是間接影響利潤表現的關鍵。

根據公告，期內2021年及以前獲取的存量項目簽約銷售金額514億元，占比達到35.4%。也就是說，保利發展還被老庫存拖累。

潘志華自己也說要去庫存。

量比想象中要大，2025年中期保利發展存貨規模為7611億元，相較于期初減少了4.7%，不過已竣工的物業規模較期初增長7.2%至2137.7億元，占存貨的比重為28.1%。

另外，2025年上半年保利發展總土儲規模中三四線城市占比最高，且占比擴大，三四線的土儲規模占比達到了43.8%，而2022年以來其三四線新增土儲建面都在30%以下。

三四線城市好賣嗎？行業心知肚明。這是保利一個比較大的壓力點了。

所以，除了今年把潘志華升上來，保利發展還完成了新一輪組織架構調整：總部層面整合為11個一級中心及部門；地區公司層面完成東北、山東、江蘇、浙江等區域合并。

合并區域公司的用意非常明確，那就是精簡部門，將資源更加聚焦于優勢區域。

組織架構精簡之后，公司高管團隊也進行了一輪大調整，如原保利發展灣區公司董事長郭文峰，兼任保利發展華南公司的董事長，分管華南區域。另外，今年3月保利發展北京公司總經理也換成了李紅亮，原北京公司總劉喜濤被調任河南。

潘志華升任總經理之后沒多久，8月初保利物業執行董事兼董事長吳蘭玉升任保利發展副總經理。

公開資料顯示，總經理潘志華2024年的薪酬為257萬元，較2023年的396萬元，同比降低139萬元。

壓力比年薪只多不少。

接下來，對于潘志華來講，如何在房地產行業深度調整的背景下，幫助保利發展實現從“規模龍頭”轉向“價值標桿”，那么，核心骨干調整后的保利發展能守住利潤嗎？