傳奇濱江：獨一無二的民企樣本

一直備受矚目的民生藥廠地王項目在昨天公布案名，濱杭傳麒府以“傳奇作品”的名義正式亮相，標志著杭州“不限價”地王時代正式啟幕，而它的開發者更是傳奇本身。

在今年1-6月全國房地產開發投資同比下降11.2%、新房銷售額下降 5.5%的背景下，濱江集團以一系列扎實的數據交上了一份驚艷的年中答卷。

上半年，濱江集團實現營業收入454.49億元，同比上升87.8%；實現凈利潤26.92億元，同比上升120%，其中歸母凈利潤18.53億元，同比上升58.87%；毛利率12.24%，較上年同期上升2.67個百分點。

根據8月26日新品發布會上披露，今年1-7月濱江集團實現銷售額615.6億，位列克而瑞全國房企排行榜第10位，民營企業第1位。

從去年到今年上半年，再到最新的銷售榜單數據顯示，濱江已經穩居民營房企頭把交椅。

作為全行業唯一一個重倉單個區域情況下躋身TOP10的房企，濱江集團這個區域深耕樣本是獨一無二的，未來也基本不太可能再出現第二家類似這樣的民企巨無霸。

但它在行業整體收縮背景下所呈現的生存智慧和戰略博弈，值得我們細細品味。

不可復制的經營模式

區域聚焦、與城市共生

前幾年，在其他房企在為規模擴張而奔波時，濱江選擇了一條差異化的道路：深度聚焦杭州，做透浙江市場。看似放棄了全國化擴張的機會，實則構建了獨特的區域深度運營模式。

特別是大本營杭州，長達33年的深耕令濱江早已與這座城市血脈相連。2025年上半年，其新增的16個土地儲備項目中，14個位于杭州，截至報告期末，公司73%的土地儲備集中在杭州。

這種“飽和式”深耕策略，讓濱江對杭州的市場脈搏、政策動向、客戶偏好有著遠超他人的理解和反應速度，從而能更精準地把握投資和推盤節奏。

此外，濱江模式的難以復制在于杭州這座城市本身的不可替代，10幾年的城市發展也成就了濱江。作為全國樓市表現最好的城市之一，杭州也給濱江提供的穩定的回報。

過去十年，杭州每5套商品房就有1套由濱江打造；在5萬以上的高端市場，濱江占比超53%，6萬以上的市場占比更達70%。

另一方面，很多人對濱江的認知是“穩健”。但在董事長戚金興看來，“一旦有機會就要牢牢把握、追求倍速的增加。”

去年濱江前一刻還在“主動臥倒、匍匐前進”，10月杭州放開限價后便迅速躍起、發力狂奔，全市97宗不限價宅地中，濱江拿下25宗，占比高達26%；尤其今年1-7月，在杭州斬獲地塊多達19宗，拿地金額居杭州第一，占全市總量的三分之一。

濱江集團重倉杭州還能穿越周期，核心優勢之一還在于其卓越的資源整合能力，將浙系民間資本有效地協同起來，并充分利用其多年積累的供應鏈優勢，共同打造“濱江”這塊金字招牌。

據悉，在合作項目中，95%以上是由濱江操盤，這種深度綁定合作方的模式，不僅降低了風險，還形成了強大的合力。

濱江集團的模式，本質上是一種基于深度地域認同和價值共創的“與城市共生”模式。它不僅在開發房產，更在持續參與并深度融入一座城市的進化歷程。

這種扎根于城市文化基因、依賴長期建立的信任關系和資源整合能力的模式，讓濱江在杭州乃至浙江這個特定市場中，幾乎成為了一個無法被撼動的存在。

難以追趕的產品能力

標準清晰、品質穩定

在地產行業，敢舉牌拿地頂多算有膽量，而能把每塊地都“銷售兌現”的才是真功夫。從拿地開工到入市清盤，有人形容濱江的整個操盤過程往往順得就像“擰開水龍頭就出水”一樣。

很大程度上就是因為長期產品主義堅持下，使得“濱江造”這三個字自帶信任背書。尤其是今年“好房子”成為了樓市主旋律，這個早在多年前就開始踐行“讓老百姓都能住上一套好房子”的房企更加如魚得水。

現在，濱江的五好體系對“好房子”有了更加具體的注解，包括好建筑、好裝修、好景觀、好配套、好服務。

同時，隨著限價的放開，濱江再次升級自己的產品體系，將產品劃分為“鉆石”、“翡翠”、“玉石”、“瑪瑙”、“水晶”、“琉璃”六大類型。

到這一步，可能很多房企都可以做到，但難就難在落地執行，其中的命門就是對工程建設的把控，濱江一直將它牢牢地捏在自己的手心。

因此，濱江集團不是產品線最豐富的房企，但可能是產品標準最清晰、品質最穩定的房企。

正是基于對產品力的極致追求，濱江有超過96%的老業主愿意向親友推薦，實現了口碑營銷的良性循環。一手房銷售良好，二手房溢價率高，交付滿意度高，業主推薦率高，這四大優勢共同構成了濱江產品的獨特競爭力。

在發布會上，戚金興給杭州的這25個項目排了個序，其中最重磅的無疑是“三大傳奇”，開篇提到的濱杭傳麒府就是其中之一，其余兩個分別是水電新村項目和世紀城豐北地塊。

這三個項目加上奧體的奧映鳴翠和蕭山老城的浩運府，又被賦予了“武林壹號”級別的定位。濱江在打造“好房子”的路上繼續前行。

尤其是水電新村項目，戚金興當場喊話CCD等合作伙伴，“只要作品足夠出彩，投入沒有上限。”

堅實的財務底盤

負債率低、融資成本持續下降

濱江看上去拿地兇猛，但他的財務報表卻無比穩健，在民營房企中獨樹一幟。

截至2025年6月末，濱江的并表有息負債規模為333.52億元，較上年末下降40.83億元；凈負債率低至7.03%，現金短債比高達3.14倍，賬面貨幣資金295億元完全覆蓋94.08億元的短期債務，短期償債能力無憂。

更值得一提的是，公司權益有息負債亦較年初下降近40億元，債務結構中銀行貸款占83.9%，直接融資僅占16.1%，負債來源清晰穩定。扣除預收款項后的資產負債率為57.8%，“三道紅線”持續保持綠檔。

支撐這份穩健的是濱江極強的資金實力和融資能力。

公司近年來融資成本連續下行，從2020年的5.2%逐年降低至2024年的3.4%，并在2025年6月末達到3.1%，創下歷史新低，在民營房企中融資優勢明顯。

融資成本持續下降，充分反映了市場對濱江優秀的資產價值、強大的經營能力和優質的公司信譽的高度認可。

同時，濱江擁有充裕的銀行授信支持，截至同期授信總額度1290.2億元，較上年末提升6.14%，其中未使用額度達979億元，占總額度76%。

除此之外，濱江還有尚未結算的預收房款達1013.4億元。

這種財務穩健性，使其能在周期波動中從容布局，甚至逆勢把握發展機遇，實現可持續、高質量的發展。

濱江集團憑借其區域深耕的戰略定力、產品主義的極致追求、財務自律的穩健經營，在本輪周期中保持了生存和發展的主動權，已然成長為一個民企巨頭。

歷經33年，其不可復制的獨特性賦予了它依然旺盛的生命力。那些一心做大的房企，如今只留下了一段傳奇；而張弛有度的濱江，仍在繼續書寫傳奇。