南二環(huán)，不是尬吹！

5月已過，聊聊網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，看到數(shù)據(jù)，南二環(huán)的依舊領(lǐng)跑，想起來(lái)當(dāng)時(shí)在6群看到網(wǎng)友又一次攻擊南二環(huán)，就留言南二環(huán)必須大賣。

網(wǎng)簽匯總

5月新盤網(wǎng)簽：1026套，環(huán)比4月減少300套，同比2024年5月，減少329套。

分析：對(duì)于5月的官方數(shù)據(jù)，不管環(huán)比還是同比都出現(xiàn)下跌，扣除1、2月因?yàn)榇汗?jié)導(dǎo)致的數(shù)據(jù)偏低，本月的網(wǎng)簽已經(jīng)創(chuàng)下這1年多正常月的新低。

看看五區(qū)明細(xì)差異：

從五區(qū)差異來(lái)看，本月晉安區(qū)下跌300多套，這也是下跌的主要來(lái)源，原因主要還是安商房少了，4月因?yàn)樽蠛ＨA璽集中網(wǎng)簽385套拉高了晉安區(qū)的數(shù)據(jù)，所以本月的數(shù)據(jù)波動(dòng)依然是安商房。

最后看看個(gè)人統(tǒng)計(jì)的商品房數(shù)據(jù)：

本月合計(jì)582套，其中倉(cāng)山區(qū)環(huán)比上個(gè)月新增65套，總量不管環(huán)比還是同比，都是上漲，只不過幅度不算大，對(duì)比去年四季度的反彈，也是接近腰斬。

綜上，對(duì)于5月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，因?yàn)榘采谭繙p少，導(dǎo)致官方數(shù)據(jù)出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)于可售商品房，還是持平的狀態(tài)，500多套的數(shù)據(jù)還是處于低迷區(qū)。

樓盤明細(xì)

分析：本月南二環(huán)的兩大金剛排在前列，左海望悅39套拿下銷冠，映南臺(tái)36套排在第二。

簡(jiǎn)單回顧一下前幾個(gè)月的銷冠情況：

4月：映南臺(tái)38套-銷冠，北源云筑-24套-第三
3月：映南臺(tái)69套-銷冠，建總領(lǐng)筑-52套-第五

連續(xù)三個(gè)月的銷冠都被南二環(huán)拿下，板塊依靠主打剛需產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，配合福州新供應(yīng)地塊清一色主打改善，供需造就了這個(gè)滯銷區(qū)迎來(lái)了回暖期。

緊接著是推特價(jià)的叁號(hào)院，網(wǎng)簽35套，目前也在走清盤階段了。

近期關(guān)于叁號(hào)院的聲音不小，小區(qū)的古建宗祠，正好做了一些儀式，被網(wǎng)友推到風(fēng)口，只不過這邊網(wǎng)友冷嘲熱諷，那邊業(yè)主出來(lái)說明買時(shí)早已經(jīng)知道這個(gè)情況，并沒有覺得介意。

這可能也是目前市場(chǎng)的一個(gè)縮影，有些事件業(yè)主無(wú)所謂，但是潛在的業(yè)主可是非常所謂。

排在第四的是建發(fā)灝云，第四代住宅改善盤，目前這幾個(gè)改善盤的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有點(diǎn)亂，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)退簽的情況。

不過從總的走勢(shì)來(lái)看，本月依舊總量依舊是持平的狀態(tài)，并沒有迎來(lái)反彈。

建發(fā)的另外兩個(gè)項(xiàng)目，依舊是個(gè)位數(shù)的網(wǎng)簽，雖然庫(kù)存不大，但是要想清盤，難度可比開盤的時(shí)候更大。

至于另外幾個(gè)改善盤，芝蘭月華本月26套，數(shù)據(jù)是目前改善新盤里面維持最好的一個(gè)。

維持第二的是保利屏西，不過庫(kù)存依然是最大的一個(gè)。

總的來(lái)說，改善新盤都在維持一定量的去化，只不過難回到以前改善即熱銷的態(tài)勢(shì)，后續(xù)的供應(yīng)也還在加速，能否撐得住還需觀察。

排行榜隨后是幾個(gè)剛需盤，建總流花溪二期啟動(dòng)網(wǎng)簽，32套的數(shù)據(jù)，算中規(guī)中矩，主要壓力還是后續(xù)的網(wǎng)簽情況。

緊接著還有高新區(qū)的江嶼原，楊廷的熙悅府，都是靠特價(jià)走量。

這也是目前市場(chǎng)的整體情況，外圍剛需盤，基本都進(jìn)入只能靠特價(jià)+分銷走量，而且力度必須要大，否則還走不動(dòng)。

綜上，本月的網(wǎng)簽明細(xì)，并未出現(xiàn)單盤熱銷的情況，排行榜前列的項(xiàng)目依舊是常規(guī)看到那些。

東區(qū)

分析：東區(qū)本月網(wǎng)簽合計(jì)104套，對(duì)比一季度下滑明顯，其中叁號(hào)院35套拿下銷冠，大部分項(xiàng)目都進(jìn)入清盤。

在售新盤里面，星悅頌網(wǎng)簽24套，和預(yù)期一樣，這個(gè)項(xiàng)目就是靠周邊磨完，然后慢慢走量。

其中榕發(fā)的攬湖、譽(yù)湖，靠著去年和一季度的大幅走量后，也進(jìn)入尾盤，不過房企還有其他供應(yīng)存在。

近期房企在三遠(yuǎn)的地塊，被回收兩幅，僅剩下鼓韻公館，可以說壓力一下子也減小不少。

對(duì)于晉安區(qū)，目前最大關(guān)注就是環(huán)南舊改的出讓，三幅純商地塊合計(jì)面積達(dá)到118畝。

所謂的二內(nèi)晉，在短時(shí)間內(nèi)也集中供應(yīng)了不少地塊：

新榕亦川：25畝
新榕·和硯：8畝
紫陽(yáng)隱翠公館：29畝
福厝·紫陽(yáng)縵宸：12畝
榕發(fā)錦珹大觀：111畝

已經(jīng)供應(yīng)的就達(dá)到185畝，再配合在售的建發(fā)灝云，環(huán)南的118畝。

一個(gè)二內(nèi)晉，也即將會(huì)出現(xiàn)9個(gè)新盤（2在售+4成交+3供應(yīng)）的情況。

這就是福州的土拍市場(chǎng)，不管什么區(qū)域，都能在短時(shí)間給你足夠的量，沒有一個(gè)地方可以稱得上所謂的斷供，在這個(gè)時(shí)代，斷供只是個(gè)偽命題。

綜上，東區(qū)的話題也基本塵埃落定，所謂的二內(nèi)晉會(huì)成為后續(xù)的主要話題，這里到底值多少錢，放在過去，參考熱銷盤悅樂郡、保利錦上，3.5W左右的毛坯價(jià)是衡量區(qū)間，不過目前可能需要重新定價(jià)了。

金山奧體

分析：本月金山奧體的網(wǎng)簽環(huán)比上個(gè)月出現(xiàn)上漲，主要原因在于流花溪二期啟動(dòng)了網(wǎng)簽，項(xiàng)目也拿下板塊本月銷冠。

對(duì)于其他存量盤，數(shù)據(jù)稍顯一般，城市之光25套依舊維持在自身的區(qū)間。

這也是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在，其他新盤可能是短期的網(wǎng)簽堆量，而城市之光的月數(shù)據(jù)是自身長(zhǎng)期穩(wěn)定的體現(xiàn)。

至于近期宣布劃片倉(cāng)四小+水都中的煙山，從數(shù)據(jù)來(lái)說沒有反彈過大，略出乎意外，這種數(shù)據(jù)對(duì)于即將上市的金山文翠，也是一種反襯思考。

左海的煙山江翠PK金山文翠，一個(gè)水都中、一個(gè)金山中，這兩個(gè)項(xiàng)目在差不多的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，不知道有意向的購(gòu)房者會(huì)怎么選？

這一次是房企自身內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，也頗有意思。

至于金山的供應(yīng)，大家關(guān)注都很高，上次也分析了，清一色的改善定位，不管是聯(lián)排別墅，亦或者第四代住宅、江景大平層等，應(yīng)有盡有。

改善產(chǎn)品預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到3000多套，只不過目前金山的樓市，這樣的去化數(shù)據(jù)，怎么撐起后續(xù)天量的供應(yīng)，也讓人捉摸不透。

南二環(huán)

分析：終于聊到尬吹的南二環(huán)，本月左海望悅39套拿下銷冠，對(duì)于項(xiàng)目除了近期營(yíng)銷改變外，還有一點(diǎn)，項(xiàng)目的A地塊，被回收了。

這樣也讓項(xiàng)目的庫(kù)存直接少544套，上個(gè)月還有1217套的庫(kù)存，這個(gè)月庫(kù)存變成了630套。

所以別看人家躺平，實(shí)際要翻身也不難，畢竟這是國(guó)企。

這樣下來(lái)四大金剛，榕發(fā)北源成了庫(kù)存最大的項(xiàng)目。

從目前幾個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)來(lái)看，映南臺(tái)連續(xù)三個(gè)月走量，庫(kù)存也見底了，加上本就見底的江南尚璟。

南二環(huán)這個(gè)板塊，所謂的剛需房源，已經(jīng)比想象的少了不少。

這個(gè)板塊長(zhǎng)期以來(lái)，因?yàn)樾卤P滯銷，郭宅后坂的次新二手大跌，周邊的商圈開業(yè)表現(xiàn)也不太理想，最終被無(wú)數(shù)其他板塊的購(gòu)房者看空。

上一次大東海B區(qū)的特價(jià)，中介故意混淆視聽把SOHO寫成住宅，讓板塊有一次信心被無(wú)辜受創(chuàng)，這種案例對(duì)于板塊實(shí)在不算少。

這幾年板塊的安置房，一直在打破這里的價(jià)格信心，加上是安商房，看到房源案例，很容易和當(dāng)初商品房的高價(jià)做對(duì)比。

終究中介為了賣房造假，市場(chǎng)為了流量視而不見，其他板塊業(yè)主，為了自身的優(yōu)越感，喜聞樂見。

房?jī)r(jià)下跌，新盤滯銷，南二環(huán)業(yè)主也成了躺平的一代，去網(wǎng)絡(luò)護(hù)盤也沒了信心，最終板塊的市場(chǎng)里面的聲量也就沒了。

所以當(dāng)群主喊出南二環(huán)絕對(duì)大賣的時(shí)候，要么直接回復(fù)不相信，要么回復(fù)樓主是不是又收了開發(fā)商的錢，要么回復(fù)樓主也被套在南二環(huán)。

這無(wú)所謂，南二環(huán)這幾年新盤的購(gòu)買群體，是相對(duì)年輕的，是福州新的置業(yè)的一批。

配合這里也是福州少有近市中心，地鐵、商圈配套都有，同時(shí)因?yàn)闄C(jī)場(chǎng)限高，也是新盤里面少有的小高層居住圈，所謂的新規(guī)得房率，依然比不過小高層自身的低公攤優(yōu)勢(shì)。

這里也成了剛需戶型較優(yōu)質(zhì)的地方。

所以南二環(huán)，是福州幾大板塊里面，未來(lái)最有希望的一個(gè)，而這個(gè)希望不來(lái)自所謂的畫餅，僅僅來(lái)自業(yè)主本身。

盤點(diǎn)總結(jié)

5月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)比較中庸，數(shù)據(jù)亮點(diǎn)不大，依舊處于低迷區(qū)，福州樓市的去化還是艱難。

后續(xù)的供應(yīng)還在加速，改善和剛需也呈現(xiàn)偏差，對(duì)于購(gòu)房者而言，多關(guān)注供應(yīng)和去化數(shù)據(jù)。

特別是自身意向房源的面積段，價(jià)格區(qū)間，目前的市場(chǎng)極差過大。

至于南二環(huán)板塊，主打剛需的定位，也順理成章成為目前樓市的受益者。

目前不少板塊價(jià)格也在持續(xù)下跌，所以南二環(huán)的價(jià)格是否受供應(yīng)被抬高，也值得購(gòu)房者思考！