華潤置地上海新項目將入市，“圍標”事件錯過的三年還能挽回？

華潤置地位于浦東三林濱江的項目有望于本月底開放展廳。

據了解，項目將推出建面約85-142平方米3-4房洋房，建面約180-220平方米疊墅，建面約300平方米合院。項目首批300多套洋房預計2季度入市，疊加合院3季度入市，除了合院外均為精裝交付。

華潤置地三林濱江項目規劃效果圖（過程稿，僅供參考）圖片來源：網絡

公開資料顯示，2022年10月31日，據上海聯合產權交易所披露，上海地產集團旗下子公司——上海德澤置業有限公司（以下簡稱“上海德澤”）90%股權及相關債權已被轉讓，成交價為35.26億元。華潤置地接手了上海德澤位于三林濱江的25、28兩個子地塊，用地性質為商業住宅混合土地包。

值得注意的是，這也是華潤置地自“圍標事件”后，在上海市場出手拿下的首個項目。2020年，萬科、華潤、中海因涉嫌圍標虹口區嘉興路街道HK271-01地塊遭到處罰，有消息稱中海華潤3年內不能在上海拿地，萬科則是2年。

3年時間內，同為央企的招商蛇口、保利發展在上海攻城略地，一個從城市遠郊逐漸向市中心進軍，一個在重要板塊接連落子。在同行項目銷售火熱的情況下，華潤置地“沒米下鍋”，不得不采取“曲線救國”的方式在上海獲取項目。

雖然華潤置地在這座城市深耕得更久，但對于已經錯過的3年，又如何能追得回來呢？

發展步調不疾不徐

公開資料顯示，華潤置地于1992年進入上海，在浦東拿下了第一宗地，并將其打造成華潤時代廣場。2001年5月國務院正式批復并原則同意《上海市城市總體規劃》（1999年-2020年），明確提出要把上海建設成為現代化國際大都市和國際經濟、金融、貿易、航運中心之一后，華潤置地成立上海公司，2002年啟動在上海的首個住宅項目——上海灘花園。

在隨后的幾年中，華潤置地又相繼開發出華潤橡樹灣、華潤外灘九里、華潤中央公園、華潤佘山九里等住宅產品。2015年，華潤置地聯合華發以158億元拿下靜安大寧兩宗地塊，將其打造為靜安府；2016年，華潤置地又聯合華僑城以69.32億元總價斬獲蘇河灣中央公園地王，項目被命名為蘇河灣中心潤府。

來自觀點網的不完全統計，截至2018年時，華潤置地進入上海26年，在上海僅有8個項目，與萬科、保利、中海、招商蛇口等相較甚遠。一方面是由于華潤置地在上海多以豪宅項目為主，另一方面地塊多為大體量項目，去化慢、周期較長。不過，不容忽視的一點是，華潤置地此時的重心一部分放在商業項目，2017年在上海開出首個萬象城，體育業務于同年8月落子上海新靜安體育中心，2019年又歷經526輪爭奪以58.02億元搶下南京西路商辦地塊。

2020年，華潤置地華東大區發布“大江大河”產品戰略，深度布局上海，杭州，南京，溫州，似乎有“大干一場”的架勢。但同年4月，虹口區嘉興路街道“圍標”事發，涉事房企相關負責人被追責，時任華潤置地副總裁兼華東大區總經理陳剛、上海執行總經理宋悠優被帶走調查。華潤置地的“雄心壯志”也無處可施展。

此后，華潤內部進行了人事調整，陳剛被調回集團，宋悠優離職。原華潤置地深圳公司總經理王昕軼則接任陳剛成為華東大區總經理。

證券之星地產經過搜索發現，3年未在上海拿地，華潤置地當前已無住宅項目可售。不僅無項目可售，華潤置地在上海的項目中，也發生過維權事件，

如2020年，業主投訴稱，位于奉賢的華潤幸福里6月交房以來，出現地漏錯位、臺面缺損、門檻斷裂、移門歪斜、地板空鼓等問題，部分業主家中墻壁裂縫和鼓包。

圖片來源：網絡

小區內部，35號樓因為一場大雨上下樓層均出現陽臺漏水，45號樓交房2月內電梯出現了5次故障，42號樓、49號樓發生了電梯墜梯事件。

2022年“3.15”前夕，蘇河灣中心潤府建筑工地發生火災。據了解，具體著火區域位于該項目寫字樓旁，上午正由一家裝飾公司的工人在操作電焊，因為作業不當，火星引燃旁邊的泡沫板等建渣，導致起火。

圖片來源：網絡

保利發展、招商蛇口追趕

和華潤置地相比，保利發展和招商蛇口在上海不斷加碼，勢頭兇猛。

2017年，招商蛇口提出“重返上海”戰略，不斷在長三角區域新增土儲。到了2021年，招商蛇口單城資源投放近30億元，重點布局上海、南京、杭州等核心城市。在這一戰略的支持下，據不完全統計，2017年至今，招商蛇口上海公司共獲取65個項目。

在“重返上海”的基礎上，2021年，招商蛇口上海公司又進一步將戰略升級為“重返上海心”。通過公開市場拿地、股權合作的方式，招商蛇口接連拿下上海中心區域地塊，并落地了招商外灘璽、招商虹璽、招商云璽、招商蘇河璽等重點項目。

數據顯示，2021年，招商蛇口上海公司全口徑簽約銷售額突破366億元，在招商蛇口所有區域中排名第一；2022年，招商蛇口上海公司全口徑簽約銷售額為741.25億元，操盤面積為64.89萬平方米，登上2022年度上海房企全口徑金額及操盤面積排行榜第一名。

而保利發展緊跟上海市提出的“一江一河”戰略發展規劃，接連布局了保利One56、保利香檳苑、保利西岸、保利世博、保利浦開金融中心等項目，又圍繞大虹橋、濱江、五大新城、臨港等國家戰略布局重點區域打造作品。截至2022年，保利發展在上海累計開發39個項目，服務4萬戶家庭，10萬業主。

值得一提的是，2022年也是保利發展的“高光時刻”。這一年，保利發展在上海持續強化布局重心，在楊浦、普陀、徐匯、閔行、寶山、嘉定等區的核心地段新增八處土儲，新增全口徑貨值近550億元。數據顯示，2022年，保利發展上海公司全口徑銷售金額337.39億元，同比增長113.5%，在上海排名第四，銷售面積45.03萬平方米，同比增長24.0%。

同樣是在房企銷售排行榜中，華潤置地2020年在上海全口徑銷售金額為174.42億元，排名10；2021年在上海全口徑銷售金額為139.08億元，排名13；2022年則完全未上榜。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，“圍標”事件壓縮了華潤置地拿地口子，對其具有警示意義，項目投資時應當合規操作，否則會影響規模。同時，從保利發展與招商蛇口的角度來看，如招商蛇口采取一些新的打法做大規模，當前確實需要看到企業間的競爭情況，利用土拍、合作拿地的方式積極抓住房地產市場復蘇機會。總體上來看，是一個較好導向。