網簽零成交！北京建國門九號擱淺21年入市后，面臨盈利大考

正在建設中的建國門九號項目。張帥旗/攝

姍姍來遲的北京建國門九號，或將迎來新一輪漫長的去化考驗。

張帥旗 中房報記者 梁笑梅 | 北京報道

開盤入市4個多月，北京建國門九號成交寥寥，市場反響不及預期。

建國門九號是一個命運多舛的項目，最早由天鴻集團于2004年以1.27億元競得建設，后隨企業重組劃入首開體系。受拆遷推進緩慢等因素影響，項目開發進程長期滯后，開發周期長達21年，直至2025年12月才取得預售許可證正式面市。

不過，來自北京市住建委的信息顯示，截至4月16日，這一項目還未有實際簽約。

21年間，房地產市場歷經從高速繁榮到深度調整的多輪周期更迭，在劇烈波動中，行業格局與產品體系早已發生翻天覆地的變化。

記者通過實地探訪及多方核實了解，建國門九號的戶型設計與當前高端市場需求存在明顯代際差異，以建筑面積406平方米戶型為例，面寬約17.7米、進深約 25.6 米，面寬進深比僅0.69，整體戶型偏狹長。同時，項目還存在容積率偏高、規劃不合理等問題。

“‘短面寬、長進深’已然成為時代的‘眼淚’，0.69 的面寬進深比，與當前主流1.2以上的標準形成鮮明反差；70%～79%的得房率，在如今普遍90%以上得房率的豪宅市場中也毫無競爭力；4.62的容積率也與市場低密化趨勢背道而馳。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，與縵合北京、融創壹號院等新一代豪宅同臺競爭，建國門九號在產品上已存在明顯代差，這將成為項目去化的天然障礙。

漫長的開發周期也大幅推高了項目的建設成本。

據首開股份2025年半年報披露，建國門九號計劃總投資71.31億元，計容建筑面積5.5萬平方米，折算開發成本已近13萬元/平方米。項目備案預售價格區間為11.96萬~21萬元/平方米，均價約15萬元/平方米，盈利空間被嚴重擠壓。

針對項目銷售情況、產品設計等相關問題，記者多次聯系建國門九號項目方及控股公司首開股份，對方均拒絕了采訪請求。

姍姍來遲的北京建國門九號，或將迎來新一輪漫長的去化考驗。

01

入市歷時21年

建國門九號項

目西側城市界面。張帥旗

/攝

在北京東二環建國門橋東南角，名為“建國門九號”的高層建筑群已拔地而起。這個從2004年拿地到2025年末取得預售許可證的歷時21年開發的豪宅項目，正在接受市場檢驗。

時間回溯至2004年。當時，天鴻集團以1.27億元價格摘得北京朝陽區華僑村二期5號地塊。按照最初規劃，項目計劃于2007年竣工交付。然而，漫長的拆遷工作令這一項目延期不斷，直到2018年底才取得施工許可，時間長達14年之久。

期間，因北京國資體系改革，2005年，北京城開集團與北京天鴻集團啟動重組，北京首都開發控股（集團）有限公司應運而生。建國門九號隨著企業重組也轉至新集團名下。

公開信息顯示，負責項目開發的東銀燕華成立于2004年，注冊資本3000萬元，目前有三大股東，分別是旺泰地產（北京）集團持股49%、北京燕華置業持股40%、北京首開億信置業持股11%。

穿透后的資本版圖顯示，北京燕華置業與首開億信均為首開系控股子公司，首開股份與首開集團在項目公司中合計持股約51%。

這一股權格局的形成亦歷經更迭。2020年底，原股東中誠信托及曹威將其持有的東銀燕華合計49%股權轉讓予旺泰地產，后者由此成為項目第一大股東。

至于大股東旺泰地產背后的資本譜系，穿透顯示其由旺泰能源（北京）集團持股99%、旺泰控股集團持股1%。旺泰控股的實際控制人為張紹昆與程寶仁，其投資版圖涵蓋地產、能源及金融等多個領域。

旺泰能源則是由程梓真、程致璇等自然人持有，在北京運營著規模可觀的加油站網絡。自2006年起，旺泰便以控股或參股方式涉足京內外十余個地產項目。歐泰大廈便是其參與投資的項目之一。

最終，在首開股份運作下，2025年12月4日，建國門九號終于取得預售許可證，正式面世。不過，此時距離拿地已過去21年之久。

02

產品代際之差

建國門九號樓棟分布圖。

21年的開發，意味著該項目的產品定位跨越了多個房地產周期，當它最終面世時，戶型設計與當前市場需求之間已形成一定代際差異。

從項目規劃來看，建國門9號共有3棟住宅樓，97套房源，戶型面積區間在270平方米～520平方米，普遍采用短面寬、長進深的設計格局。此外，項目還包含部分頂層復式和下躍戶型，總價范圍在3000萬元～1.9億元間。

從面寬進深比來看，建國門九號1號樓及2號樓的相關指標與當前市場上常見的90平方米南向兩面寬產品相近，以項目中406平方米戶型為例，其進深約為25.6米，面寬約為17.7米，面寬進深比僅為0.69，與當下主流產品設計相差較大。

在當下樓市步入好房子產品時代以及高得房率漸成主流趨勢的背景下，建國門九號的得房率水平亦顯得差距較大。項目信息顯示，該項目得房率在70%至79%之間，其中520平方米戶型設計為三梯一戶，因公攤面積較大，得房率相對更低。

此外，建國門九號項目容積率高達4.62，高于北京普通住宅平均水平。該項目地塊還配建有一棟13層寫字樓及兩棟商業樓，其中寫字樓與項目住宅2號樓、3號樓樓間距僅有十余米，若購買項目16層以下207戶型及406西側戶型，將與寫字樓存在“對視”情況，有一定視線干擾。

記者實地踩盤時還發現，該項目周邊分布有部分老舊小區，若選擇西向房源，景觀視野相對受限，亦無法觀賞到中國尊、通惠河、國貿等城市景觀資源。

建國門九

號項目西側城市界面。張帥旗

/攝

正因為在售房源景觀視野的差異，項目呈現明顯的價格梯度。以全部為406平方米戶型的2號樓為例，東西兩側戶型價差顯著。

據項目銷售人員介紹，建國門九號西戶均價在12萬至13萬元/平方米間，東戶價格則為14萬元/平方米左右，價差主要源于東側單元擁有更優的景觀視野和采光條件，“樓層高度不同亦導致定價差異，406平方米東側戶型從6層至次頂層的價格區間約為12.8萬元/平方米～17萬元/平方米。”

圖片來

源：

北京市住房和城鄉建設委員會。

此外，該項目因地塊面積有限，不具備規劃大規模社區園林的地理條件，公開信息顯示，項目綠化率為30%。而在社區空間相對緊湊的情況下，該項目的物業費卻處于較高水平，為每月25.78元/平方米。按項目最小戶型270平方米計算，年度物業費用為8.4萬元。

“從2004年拿地至今，北京豪宅市場經歷了從‘地段崇拜’到‘產品主義’的范式轉移，當代高凈值人群的要求已從‘擁有核心地段’升級為‘享受空間體驗’，建國門九號的戶型設計已然存在明顯的產品代差。”柏文喜表示。

03

沉重的成本代價

漫長的開發周期使企業付出了沉重的代價。

首開股份2024年發布的對外擔保公告顯示，截至2024年9月30日，負責開發建國門9號的項目公司——北京東銀燕華置業有限公司（以下簡稱“東銀燕華”）營業收入為零，雖然資產總額約25.3億元，但負債總額在35.4億元，凈資產為-10.06億元。

公告稱，項目營收為零系尚未開盤銷售所致。而為了支撐項目運轉，首開股份為該筆開發貸款提供的擔保金額高達20億元，期限展期至2028年8月。數字背后也勾勒出了項目長期沉淀所帶來的資金壓力。

圖片來源：

股份對外擔保公告。

首開股份2025年半年報則進一步提示了投入力度。報告顯示，公司在建國門9號項目上已計劃投入71.31億元。從規劃指標看，這片約2.05萬平方米的土地上，總建筑面積約9.4萬平方米，計容建筑面積約5.5萬平方米。以此推算計容面積部分的開發成本，每平方米高達約13萬元。

圖片來源：

首開股份

2025年半年報。

來自北京市住建委官網信息顯示，建國門九號銷售均價約為15萬元/平方米。若按均價計算，該項目計容面積每平方米的毛利率僅約為15.4%。截至目前，建國門9號項目仍未建設完成，預計在2027年底完成交付，企業對于項目的投資動作仍將繼續。

“該項目資金沉淀規模驚人，以71.31億元總投資、21年周期計算，即使按保守的8%年化資金成本估算，財務費用已累計超過60億元，實際沉淀成本可能已逼近或超過百億元。”柏文喜表示，這意味著項目真實開發成本可能高達20萬元/平方米以上，遠超15萬元/平方米預售均價，項目實際已處于虧損狀態。

柏文喜進一步分析認為，15.4%的毛利率也是一個危險信號，一旦銷售周期拉長、營銷費用超支或交付標準提升，項目將迅速滑向虧損。更嚴峻的是，當前市場調整期下，高端住宅議價空間收窄，降價促銷將進一步侵蝕本就微薄的利潤。

值得注意的是，近年來，首開股份業績持續承壓。

財務數據顯示，2022年首開股份歸屬上市公司股東凈利潤為-4.61億元；2023年虧損擴大至-63.39億元；2024年虧損進一步加劇至-81.41億元。2025年，公司預計實現歸母凈利潤為-55億元～-69億元，這將是首開股份連續第四年錄得虧損。

記者就了解項目去化、戶型設計及容積率等情形致電了建國門九號項目銷售部門、開發商及首開集團，均未獲得有效回復。其中，銷售部門表示，項目屬于“舊改”，開發商不支持采訪；首開集團以電話不對外、無法轉接為由拒絕了采訪需求；開發商方面，記者撥打了多個東銀燕華公開信息中提供的電話號碼，但均未能接通。

對于首開股份而言，建國門九號的預售是一次回籠資金的機會，但項目最終能否實現預期銷售目標，提振業績，答案需要等待銷售數據出爐。截至發稿，該項目仍未有網簽，建國門九號的故事，仍在繼續。