潘石屹：我的反思

這幾天和朋友們聚在一起，話題總繞不開房地產(chǎn)出的大事，造成的損失以萬億來計(jì)算，整個(gè)行業(yè)幾近崩塌。這件事給無數(shù)家庭和整個(gè)社會(huì)帶來的傷痛，可能要幾年、十幾年才能慢慢平復(fù)。

看到媒體報(bào)道，相關(guān)的當(dāng)事人已經(jīng)認(rèn)罪悔罪了。這些年經(jīng)歷的事情，很多場景都還在眼前。走到今天這個(gè)地步，我們這些做房地產(chǎn)的人，都該好好想一想，從中到底學(xué)到了什么。三十多年走過的路，我們得正視，這個(gè)“學(xué)費(fèi)”太貴了。

我看了一些專家的評(píng)論和反思，各有道理。但問題的根源到底是什么？我說的未必對(duì)，只是想把自己這些年經(jīng)歷的、看到的，坦誠地說出來。

從福利分房到商品房

回到三十年前，中國還沒有真正意義上的房地產(chǎn)市場。那時(shí)候住房靠的是單位分配。商品房最早只出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)特區(qū)，后來又有了一種叫“外銷房”的商品房，要有外銷許可證，主要賣給港澳臺(tái)同胞和外國人。1998年是個(gè)分水嶺——國家決定不再搞福利分房了，改成商品房。

但頭幾年，市場怎么也搞不起來。很多城市都冷冷清清，政府著急，企業(yè)也著急，大家都在摸索，誰心里都沒底。那時(shí)候，我們幾位房地產(chǎn)商經(jīng)常被政府請(qǐng)去一起商量對(duì)策。說實(shí)話，我們自己也不懂，說的都是些一知半解的話。

當(dāng)時(shí)每次去香港，我們就拼命學(xué)習(xí)：收集每個(gè)樓盤的售樓書，拍樣板間、拍模型，學(xué)他們的銷售方式，學(xué)他們的行話?！鞍唇摇薄皹潜P”“開盤”這些詞，就是那時(shí)候從香港人那里學(xué)來的。

回頭看，學(xué)習(xí)本身沒有問題。問題在于，后來我們把高杠桿、高周轉(zhuǎn)的那套做法也學(xué)了過來，而且在國內(nèi)很快就變了味、走了樣。

按揭與失控的杠桿

為了刺激購房，銀行開始給購房人提供貸款，也就是“按揭”。我當(dāng)時(shí)也是支持這個(gè)方向的，理由是：給購房人貸款比給開發(fā)商貸款好，因?yàn)橘彿咳耸钦嬲I房的人，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。

剛開始是五成首付，也就是一倍杠桿。但市場表現(xiàn)離政府和銀行的預(yù)期差距很大，于是首付比例就一降再降，四成、三成、兩成，杠桿越來越高。接下來，荒唐的事情開始發(fā)生：有些房地產(chǎn)商和銀行聯(lián)手搞5%的首付，也就是說，借的錢是自己掏的錢的19倍。更荒唐的是，有人提出了“零首付”。

當(dāng)時(shí)中央電視臺(tái)有一檔節(jié)目叫《對(duì)話》，開播不久做了一期關(guān)于零首付的節(jié)目，我被請(qǐng)去做嘉賓。我明確反對(duì)，我的觀點(diǎn)是：零首付的杠桿是無窮大，一分錢不掏就能買房，全是拿別人的錢在賭，風(fēng)險(xiǎn)沒了底。但節(jié)目播出時(shí)，我說的那些話全被剪掉了。

這件事讓我感觸很深。地方需要增長，銀行需要放貸，企業(yè)需要賣房，大家實(shí)在太著急了，杠桿就這樣被一層一層加了上去。

“土地銀行”

與此同時(shí)，房地產(chǎn)商也在拼命想辦法、造概念、出策劃報(bào)告。當(dāng)時(shí)還有協(xié)會(huì)專門頒發(fā)“房地產(chǎn)策劃師”的證書，這種做法已經(jīng)很普遍了。其中一個(gè)影響很大的概念，是從國外搬來的“土地銀行”，意思是：誰手里的土地儲(chǔ)備多，誰的“土地銀行”規(guī)模就大，就更容易上市，也可以發(fā)股、發(fā)債。投行分析師也紛紛寫報(bào)告，推波助瀾。

開發(fā)商大量儲(chǔ)備土地的做法，也正好符合地方政府搞土地財(cái)政的需要——土地出讓收入迅速成了很多地方財(cái)政的重要來源。幾方力量都往同一個(gè)方向使勁，很快就有一家房地產(chǎn)商的土地儲(chǔ)備超過了一億平方米。落后的開發(fā)商也拼命追趕，生怕掉隊(duì)。

沒幾年時(shí)間，行業(yè)競爭不再只是比誰能把房子蓋好、賣好，而是比誰拿地更多、融資更快、擴(kuò)張更猛。行業(yè)不僅自己快速膨脹起來，還帶動(dòng)出一整套圍繞它運(yùn)轉(zhuǎn)的生態(tài)：房地產(chǎn)媒體成了一個(gè)行業(yè)，中介代理成了一個(gè)行業(yè)，各種金融產(chǎn)品、策劃咨詢都跟著繁榮起來。在那樣的氛圍里，只能說好話，不能指出問題。誰要是提出質(zhì)疑，就成了另類，成了“烏鴉嘴”。房地產(chǎn)行業(yè)就這樣失控了。

龐氏騙局

后來，專家和政府也意識(shí)到了問題的嚴(yán)重性。但在相當(dāng)長一段時(shí)間里，焦點(diǎn)都放在“房價(jià)上漲過快”上。社會(huì)上大量的精力，花在了房價(jià)收入比、租售比的爭論上。

房價(jià)高低當(dāng)然是個(gè)問題，但它不是最核心的問題。真正的問題，出在房地產(chǎn)背后的運(yùn)轉(zhuǎn)模式上。運(yùn)轉(zhuǎn)模式回歸正常了，房價(jià)自然會(huì)回到合理的水平。

這個(gè)模式是什么呢？開發(fā)商靠預(yù)售回款活著，用今天賣房的錢填昨天的窟窿；企業(yè)靠不斷借新錢還舊債周轉(zhuǎn)；地方政府靠賣地過日子，主觀上就傾向于推高地價(jià)；購房者相信房價(jià)會(huì)一直漲，買房不是為了住，是為了轉(zhuǎn)手賺錢。

這四樣?xùn)|西綁在一起，哪一樣斷了，其他的都會(huì)跟著垮掉。行業(yè)表面看起來繁榮，實(shí)際上越來越脆弱，越來越依賴后來的人掏錢、后續(xù)的融資跟上、價(jià)格預(yù)期不斷往上走，才能覆蓋前面的承諾和窟窿。

當(dāng)然，房子是實(shí)實(shí)在在的東西，人總是要住房子的，不能把所有的房地產(chǎn)買賣都混為一談。但必須承認(rèn)，在相當(dāng)長一段時(shí)間里，一部分房企的做法，已經(jīng)跟“龐氏騙局”沒什么兩樣了：支撐它運(yùn)轉(zhuǎn)的，不再是穩(wěn)健的經(jīng)營和真實(shí)的現(xiàn)金流，而是下一筆融資、下一個(gè)買家、下一輪漲價(jià)。一旦這些同時(shí)斷了，鏈條就會(huì)崩掉。

用大白話說，這叫擊鼓傳花。用專業(yè)術(shù)語說，就是龐氏騙局。

能離場的永遠(yuǎn)只是少數(shù)

2004、2005年前后，房地產(chǎn)正熱。有一次房地產(chǎn)論壇上，我在發(fā)言中提到一家公司的商業(yè)模式可能有問題。論壇結(jié)束后，這家公司的老板把我從飯桌上叫開，找了個(gè)僻靜的地方，語氣很嚴(yán)厲地警告我：“你今后不要談我們公司的商業(yè)模式！”

我沉默了。

過了一會(huì)兒，他語氣稍微緩和了一點(diǎn)，又說：“你剛才談了小產(chǎn)權(quán)房，談得很好。你今后就談小產(chǎn)權(quán)房吧。”我繼續(xù)沉默，一個(gè)字都沒有說。

從那以后，我盡量避開他，免得彼此尷尬。后來他又托人帶過幾次話，意思還是一樣：不要談他們的土地銀行和商業(yè)模式。

再后來，我漸漸成了這些房地產(chǎn)商不歡迎的人，一些城市的政府也不太歡迎我了。說白了，因?yàn)槲页闪四莻€(gè)砸人家飯碗的人。媒體上客氣的說法叫“另類房地產(chǎn)商”，私下說法就是烏鴉嘴。

那些年房地產(chǎn)熱鬧的時(shí)候，成立了各種各樣的組織，協(xié)會(huì)、商會(huì)、聯(lián)盟，名目繁多。他們不歡迎我參加，冠冕堂皇的理由是我們公司規(guī)模不夠。有一次去上海開會(huì)，是個(gè)什么聯(lián)盟的年會(huì)，名字我記不清了。會(huì)議背景板上沒有我們公司的名字，后來臨時(shí)打印了一個(gè)，貼了上去。

還有一次經(jīng)歷印象更深。那家公司租了我們在北京銀河SOHO的房子，用來銷售他們的樓盤，門外排著很長的隊(duì)。我戴上帽子，把帽檐壓得很低——說實(shí)話，我有點(diǎn)擔(dān)心被他們認(rèn)出來，趕我出去。我?guī)Я藘晌煌拢瑪D進(jìn)了售樓處。看到的情形很簡單：每人先交五萬元，拿一個(gè)房號(hào)，然后這個(gè)房號(hào)本身就開始被炒了。

看到這個(gè)場面，我心里就明白了：很多排隊(duì)的人，并不是為了買房住，而是默認(rèn)它會(huì)漲，總有人出更高的價(jià)格接過去。安全出門后，同事問我什么感受。我說了四個(gè)字：龐氏騙局。

當(dāng)年那些排長隊(duì)的人，不能說都是投機(jī)者，很多人只是被卷進(jìn)了一個(gè)看上去永遠(yuǎn)會(huì)漲的鏈條里。在那個(gè)鏈條里，人人都覺得自己能在鼓聲停之前離場。但最后真正能離場的，永遠(yuǎn)只是少數(shù)。

啟示：誠信是底線

三十年過去了，發(fā)生了太多事情。今天中國房地產(chǎn)走到這個(gè)局面，不只是某些房地產(chǎn)商的錯(cuò)。具體的罪狀，司法機(jī)關(guān)已經(jīng)認(rèn)定了。但從行業(yè)的角度看，這些企業(yè)最終走到的那條路，用四個(gè)字概括，就是龐氏騙局。當(dāng)然，走到這一步，也不只是企業(yè)的問題，它是制度、金融、地方財(cái)政、企業(yè)擴(kuò)張和社會(huì)預(yù)期共同作用的結(jié)果。

我們當(dāng)初的確什么都不懂，從零開始，向別人學(xué)習(xí)，向香港人學(xué)習(xí)，邊干邊摸索。這個(gè)過程中犯錯(cuò)、走彎路，本來就是難以避免的。企業(yè)經(jīng)營失敗也不可怕——只要守住誠信的底線，最壞的結(jié)果是公司破產(chǎn)，損失主要由自己承擔(dān)，對(duì)他人、對(duì)經(jīng)濟(jì)、對(duì)社會(huì)不會(huì)造成這么大的傷害。

真正致命的，是當(dāng)一個(gè)行業(yè)逐漸背離誠信，把商業(yè)模式建立在不斷加杠桿、不斷融資、不斷找人接盤之上。更危險(xiǎn)的是，有些人還有意做局，制造幻覺，讓越來越多的人卷進(jìn)來。到了這個(gè)地步，錯(cuò)誤就不再只是企業(yè)自己的錯(cuò)誤，傷害也會(huì)擴(kuò)散到金融、地方財(cái)政、普通家庭和整個(gè)社會(huì)。

說到底，誠信是底線。守住了這條底線，即便犯錯(cuò)，也還有糾正的余地；失去了這條底線，再大的行業(yè)、再高的增長，最后都可能在一夜之間崩塌。

反思是為了往前走。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)下跌了47個(gè)月。什么時(shí)候才能恢復(fù)？我覺得，首先要盡快處理這些遺留的問題。就好比一個(gè)人生病了，該吃藥就趕緊吃藥，該動(dòng)手術(shù)就趕緊動(dòng)手術(shù)，不能拖。拖得越久，病情越重，恢復(fù)也越難。只有把病因診斷清楚，認(rèn)認(rèn)真真地開始治理了，房地產(chǎn)才有可能觸底回升。

房地產(chǎn)市場要恢復(fù)，最重要的是信心。在處理遺留問題的時(shí)候，一定要把購房人放在第一位。他們把全部的信任交給了我們開發(fā)商。按揭貸款的合同，是銀行、開發(fā)商和購房人三方一起簽的。賣房的時(shí)候，我們開發(fā)商的口頭禪是“五證齊全”——四個(gè)帶紅章的證件，一個(gè)帶國徽的證件。這些證件，本身就是政府的一種背書。如果買了房卻拿不到房，市場的信心就徹底沒了，房地產(chǎn)的恢復(fù)也就無從談起。

跌了這么久了，不能再拖了。但光靠催著治病還不夠，根子上還是得把誠信找回來，信心建立在誠信的基礎(chǔ)上，“好房子”建在誠信的基礎(chǔ)上。我們盼望著這一天早日到來。