一季度房價普漲，房地產市場最糟糕的日子已經過去了嗎？

4月16日，國家統計局數據出臺。

3月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲的城市從2月份的10個躍升至14個，增加了4個；二手住宅價格環比上漲的城市從2月份的僅2個暴增至13個，增加了11個。

這種上漲城市數量的集中釋放，在近兩年的樓市數據中極為罕見。

分城市看，一線城市的引領作用尤為突出。新建住宅方面，上海、廣州均上漲0.3%，深圳上漲0.2%，北京持平；二手住宅方面，北上廣深全面上漲，分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%，而就在2月份，一線城市二手房環比還處于下降0.1%的低迷狀態。

二手房市場之所以能率先回暖，核心邏輯在于兩點：一是剛需群體的入市意愿正在增強。數據顯示，上海3月二手房成交突破3萬套，創近5年同期新高，價格結束了此前連續33個月的下跌態勢；北京同期成交近2萬套，剛需房源占比超六成，年輕人購房意愿明顯提升。二是房東掛牌預期趨于穩定，“以價換量”正在向“價穩量升”過渡。

在70個城市中，3月份二手房價格環比上漲的13個城市里，徐州、南京、合肥、無錫、沈陽、廈門、濟南、海口、重慶等二三線城市赫然在列。這說明，回暖并非一線城市的“獨角戲”，部分基本面較好的二三線城市也開始出現企穩跡象。

如果說房價和成交數據傳來了春天的消息，那么開發投資端的數據則提醒我們：市場遠未到可以“松一口氣”的程度。

一季度，全國房地產開發投資17720億元，同比下降11.2%，降幅比1-2月擴大了0.1個百分點。開發投資增速不僅沒有收窄，反而在繼續惡化。房地產開發企業到位資金20524億元，同比下降17.3%，其中個人按揭貸款更是暴跌34.6%——信貸渠道對房地產的“輸血”能力仍在持續萎縮。

更值得關注的是土地市場。2026年一季度，全國300城住宅用地成交面積同比下降25.9%，土地出讓金同比下降42.4%。即便成交的少量地塊中，也只有核心城市的核心地段能拍出高溢價，多數城市土拍情緒依然平淡。

土地市場的持續降溫，直接影響未來1-2年的新房供應量。這也解釋了為什么一線城市商品住宅供地計劃全線收縮——北京商品住宅用地從240-300公頃降至200-240公頃，上海降幅達23.3%。地方政府正在有意識地“控增量、去庫存”，將供地邏輯從“規模擴張”轉向“提質避險”。這雖然有助于消化存量，但也意味著房地產開發端在未來一段時間內仍將面臨新增項目不足的困境。

展望二季度，房地產市場有幾個關鍵變量值得我們持續跟蹤。

第一，二手房修復能否向新房傳導？

目前二手房市場率先回暖的邏輯在于剛需入市，但這類需求對價格高度敏感，且主要消化的是中小戶型、低總價房源。如果二手房市場的熱度無法向上傳導至改善型新房市場，那么“價穩量升”的良性循環就難以真正建立。

第二，居民收入預期能否實質性改善？

房價止跌，需要收入預期改善與房價預期的實質性修復共同推動。房地產從來不只是金融問題，更是經濟基本面的函數。

第三，庫存去化能否見到實質性成效？

雖然3月末商品房待售面積同比微降0.1%，但三四線城市的去化壓力仍是懸在市場上方的“達摩克利斯之劍”。三四線城市漫長的去化周期意味著，即便政策持續發力，這些城市的市場出清也需要以“年”為單位來計算。