房地產市場仍然乏力：新房復蘇緩慢，二手房有回暖跡象

文 | 金透財經 何界 版權圖片 | 微攝

2026年一季度，中國房地產市場交出了一份“整體仍顯乏力、內部結構分化”的成績單。國家統計局4月16日發布的數據顯示，1—3月份全國房地產開發投資同比下降11.2%，房屋新開工面積下降20.3%，新建商品房銷售面積和銷售額仍分別下降10.4%和16.7%。與此同時，一線城市二手房價格環比由降轉漲，北京、上海等熱點城市二手房成交量顯著放大，呈現出“新房復蘇緩慢、二手房率先回暖”的分化格局。這種“冰火兩重天”的局面，折射出房地產市場正處于深度調整中的關鍵轉折期。

開發投資與供給端：全面收縮，房企仍在“縮表”

從供給端看，一季度房地產開發投資延續下行態勢。1—3月份，全國房地產開發投資17720億元，同比下降11.2%，降幅比1—2月份擴大0.1個百分點。其中，住宅投資13531億元，下降11.0%，降幅擴大0.3個百分點。投資端未見止跌跡象，表明房企整體仍處于收縮和去杠桿階段。

施工與新開工同步走弱。1—3月份，房地產開發企業房屋施工面積541737萬平方米，同比下降11.7%；住宅施工面積375465萬平方米，下降12.1%。房屋新開工面積10373萬平方米，同比下降20.3%；住宅新開工面積7420萬平方米，下降22.0%。房屋竣工面積9789萬平方米，下降25.0%；住宅竣工面積6983萬平方米，下降26.5%。新開工面積降幅超過兩成，意味著未來一段時間的供應增量將持續收縮；竣工面積降幅更大，反映出部分項目施工進度滯后或資金鏈緊張。

新房銷售：降幅收窄但仍在低位，復蘇動能偏弱

1—3月份，新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%，降幅比1—2月份收窄3.1個百分點；新建商品房銷售額17262億元，下降16.7%，降幅收窄3.5個百分點。其中，住宅銷售面積下降13.1%，住宅銷售額下降18.5%。雖然降幅有所收窄，但絕對降幅仍達兩位數，新房市場的復蘇力度明顯偏弱。

價格方面，分化特征顯著。根據國家統計局數據，3月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%，其中北京環比持平，上海、廣州和深圳分別上漲。但二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅與上月相同。70個大中城市中，價格環比上漲的城市有所增加，但多數城市仍處于下跌通道。

商品房待售面積仍處高位。3月末，商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%，其中待售3年以下面積59012萬平方米，下降1.8%。待售面積總量未見明顯下降，去庫存壓力依然較大。

二手房市場：一線城市率先回暖，成交量價齊升

與新房市場的緩慢復蘇形成對比，二手房市場在一線城市出現了明確的回暖跡象。

價格方面，3月份一線城市二手住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.4%。北京、上海、廣州、深圳四城二手房價格全部環比上漲，漲幅分別為0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。這是自2023年以來首次出現一線城市二手房價格全線環比上漲。二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.4%，但降幅分別收窄0.2個和0.1個百分點。

成交量方面，熱點城市表現尤為突出。據北京市住建委網簽數據，3月份北京二手住房網簽規模達到19886套，比2月份增長144.6%，網簽規模為近15個月以來最高水平。截至4月15日，北京4月二手房網簽已達8041套，本月成交量有望繼續穩定在1.5萬套以上。據上海房產交易中心數據，4月11日上海二手房（含商業）單日網簽成交量達1632套，創5年來單日新高；3月份上海二手房成交量不僅比去年3月增長6%，更較今年1月大幅增長37%。杭州3月二手房成交9359套，比2月上漲178%；寧波上漲約154%；成都、合肥、青島、揚州、煙臺等城市二手房成交量均較上月有較大幅度上漲。

業內專家分析認為，北上廣深全線回升成為全國市場企穩的強烈信號。二手房找房占比連續9個月上升至74.8%，創近一年新高，剛需向二手房集中趨勢清晰。市場正從“以價換量”向“價穩量升”過渡。

房企資金鏈：到位資金繼續下降，個人按揭貸款大降逾三成

銷售端的微弱回暖尚未有效傳導至房企資金端。1—3月份，房地產開發企業到位資金20524億元，同比下降17.3%。其中，國內貸款3419億元，下降23.7%；自籌資金7762億元，下降5.3%；定金及預收款5858億元，下降20.1%；個人按揭貸款2204億元，下降34.6%。個人按揭貸款降幅超過三分之一，反映出銀行對房貸投放仍偏謹慎，同時也與新房銷售低迷直接相關。

資金壓力下，房企“以價換量”維持現金流仍是主流策略。新房價格難以普遍上漲，也在一定程度上解釋了為何新房市場復蘇慢于二手房——二手房業主可以靈活調價促成交易，而新房受制于成本和利潤約束，降價空間相對有限。

分析與評論

第一，房地產市場整體仍處于深度調整期，但調整的結構特征正在發生變化。 開發投資、新開工、竣工等供給端指標全線兩位數下降，表明行業“縮表”尚未結束。新房銷售面積和銷售額雖降幅收窄，但同比仍下降10%以上，復蘇力度遠弱于市場預期。這種“供給收縮、需求弱復蘇”的組合，意味著行業出清仍在進行中。

第二，二手房率先回暖是積極信號，但其傳導效應有待觀察。 一線城市二手房量價齊升，表明剛性需求和改善性需求正在入場。二手房交易活躍有助于“賣舊換新”鏈條的打通，理論上可為新房市場輸送客源。但3月份個人按揭貸款同比下降34.6%，說明從二手房成交到新房按揭的傳導并不順暢。購房者賣掉舊房后是否立即購買新房，取決于對房價預期和收入信心。若預期偏弱，資金可能轉為儲蓄或流向其他領域。

第三，市場分化加劇，“好房子”與“普通房子”的價差可能拉大。 一線城市和部分二線城市的核心區域率先企穩，而三四線城市仍面臨較大去化壓力。這種分化是市場成熟的必然結果。中指研究院數據顯示，3月份部分房企通過打造高性價比產品和“好房子”實現了銷售增長，表明品質和區位正成為決定項目成敗的關鍵因素。

第四，政策仍需持續發力，穩定市場預期。 當前二手房回暖主要得益于前期政策寬松（如上海“滬七條”優化限購、降低交易成本）和積壓需求的釋放。但要讓新房市場真正走出低谷，還需要在房企融資、居民購房成本、保交樓等方面給予更有力的支持。經濟日報指出，“各地將繼續著力穩定房地產市場，推動房地產高質量發展，市場供需關系將逐步趨于平衡”。短期內，新房市場的修復速度將取決于宏觀經濟回暖程度和居民收入預期的改善。

第五，展望二季度，市場有望延續“二手房穩、新房筑底”的格局。 58安居客研究院認為，本輪“小陽春”有望延續至5月。但需要看到，當前的回暖具有明顯的城市層級和產品類型分化特征，并非全面反轉。三四線城市及非核心區域的壓力依然較大。全年房地產市場能否真正企穩，仍有待觀察后續政策的落地效果和宏觀經濟的整體走向。

總體而言，2026年一季度房地產市場呈現“整體乏力、內部分化”的特征。新房復蘇緩慢，投資、新開工等先行指標仍在探底；二手房在一線城市率先回暖，成為市場為數不多的亮點。這種分化格局提示我們，房地產市場的修復將是一個漫長且不均衡的過程。對于政策制定者而言，需要繼續精準施策，既要穩住需求端信心，也要化解供給端風險；對于市場參與者而言，需要理性看待結構性機會，避免對全面反彈的過度預期。