天津
現在，小陽春的新聞鋪天蓋地。
無論二手房還是新房，朋友圈到處充斥著火爆的氣息。
認購截圖、成交喜報持續刷屏。
但也有人質疑，這是真回暖，還是假繁榮？不會是“表演型”小陽春吧？
我們拿到一份貝殼內部的認購數據。
都知道，現在天津新房渠道中，貝殼的份額相當重，甚至有的樓盤簽的還是貝殼獨家。
所以，它的數據很具真實性。
透過這份貝殼數據，可以得出：
1）市場確實熱了。
之前貝殼新房一周的認購量也就二三百套。
而最近兩周都在600套以上，上周更是沖上700多套，賣出了一條上揚線。
現在全月貝殼認購量已突破2000套。
是2月份的5倍。
也比1月以及2025年12月等都高。
尤其紅橋、河東漲幅最明顯，一個暴漲1475%，一個大漲776%。
包括單盤的認購量，不少樓盤也已翻倍。
前兩個月賣得最好的也就30多套，而本月已有2個盤賣到了80套及以上。
可見，這波陽春熱行情實打實。
畢竟認購數據背后代表的是真金白銀的付出。
2）熱度只集中在少數熱點盤。
貝殼渠道進駐的近300個樓盤中，認購量在20套以上的有59個，占比僅兩成。
超過30套的有34個，占比約11%。
這說明，并不是所有樓盤都賣爆，小陽春的熱度也呈分化狀。
多半海水，少半火焰。
但幸存者偏見，朋友圈活躍的基本都是賣得好的樓盤。
所以才“滿城盡是小陽春”。
整體看，能賣出高流量的，大致分三類：
?現房特惠，以價換量
排在認購榜第一的中儲城邦，就是典型，它也是本輪小陽春第一個搶跑的。
洋房第一彈，疊拼第二彈。
接連用降價來換量。
包括路勁太陽城壹號著區、西派國印能賣到50多套，中交春映海河、中交春風景里、中車中環學府30多套，信達聽松花園30套……
也是因為價格特惠刺激。
中交春風景里單價1萬5，77平米118萬起；
中車中環學府一期1.88萬-2萬；二期1萬9上下，90平米170萬左右；
西派國印，高層2萬-2.1萬；
中交春映海河95平米250萬起，140平385萬起……
當然，有的盤不止有價格。
像路勁太陽城壹號著區，除了售價比原來便宜外，還是現房，帶河東實驗九年一貫制學校。
可以說，降價、現房、市區、學區，都占了。
目前99平米已售罄，106平米剩余房源也已不多。
?靠學區，轉學也能開綠燈
每年小陽春都是學區季，天津又是“學區城市”。
雖然和平、河西、南開，小學、初中轉學，買二手房都需要提前持有滿三年。
但都留了一個窗口——新房除外。
更厲害的是，開發商還在此基礎上繼續加碼“開綠燈”。
創意之城，不限戶籍，拿著網簽合同就可入學/轉學！1-2年級可直接轉入天津新華中學河西學校，其他年級需河西統籌。
上周六該新政策一出，周末兩天就賣了10套。
累計本月已認購54套。
梅江和悅同樣有九年一貫制，也能不限戶籍，拿著購房合同可入學、轉學，轉學小學今年大概率也能轉入美塘小學。
中海學府源境1-3年級可直接轉入桔林學校，其他年級統籌。
學區政策+價格優惠，這兩個項目3月都已認購30多套。
其中，中海學府源境超一半的成交都是以教育上學為主。
建投譽河院熱度也非常高，雖然不主打學區，但轉學入學也有政策傾斜。
天津實驗小學紅橋學校&耀華中學紅橋學校九年一貫制學校明年投用后，1-8年級均可憑購房合同入學、轉學。
?板塊或產品有標簽
二手房市場的成交活躍，也帶動起一波置換潮。
天津金茂府本月已賣50多套。
一是板塊勢頭猛。背靠西站，又是京津冀同城商務區，又是首都都市圈，橋頭堡地位已經確定無疑，關鍵還有肉眼可見的建設速度。
二是產品夠硬核，已經立住了標簽。
這也是為什么項目賣的最好反而是132、138平米的小高，總價500多萬。
要想博得改善下注，就得靠產品。
金地上灣玖峯、新城萬青云啟也是靠“地段+產品”破圈。所不同的是，前者靠產品色彩更重，后者更多是站上了板塊風口。
金地上灣玖峯，是板塊首個4.0新產品，架空層、會所、高得房，同時又產品低密，還有河北區少有的洋房。
在河北區一眾賣高層的市場環境中，很占優勢。
所以它100平米洋房賣得非常好。
新城萬青云啟，不止產品有后發優勢，還成功借到了117大廈的勢。
節后人氣持續火爆。
到現在已經認購80套。
除此，上東金茂錦棠、城投時代之城也成交不錯，已經認購了50多套。
中建理想城認購了47套。
三個盤的共性都是地處分界線上，可以換藥不換湯。
時代之城屬于“東麗的地、河北的房”，河北區改善過去沒抗性。
上東金茂錦棠、中建理想城則都屬于“超級新房”，典型的在分界線上做一流產品賣二流價格。
物美又價廉，所以流速一直很不錯。
現在上東金茂錦棠101平米已基本沒有房了，目前在售的最小戶型是116平米，總價260萬左右。
無論是靠價格，還是靠學區，抑或是靠產品或板塊。
都印證了一點——
這波小陽春行情確實存在。
有需求的買房人，已經行動起來。
注：文中認購數據來自貝殼，僅供參考；文中面積均指建筑面積
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