租金5折，長租公寓被保租房“逼到墻角”…

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：秦敏慧。

最近，租賃市場又放大招，西安市住建局宣布：外來務工人員可享受10%—50%的保租房租金優惠，相當于部分房源能直接打對折。而從開年以來，西安已公布了近4000套保租房房源。近4000套優惠的保租房，對畢業生來說，是政策紅利。對于長租公寓運營商來說，卻帶來了租金壓力，甚至有運營商抱怨，國家帶頭降價，不是在幫倒忙嗎？一邊降價優惠，一邊漲價承壓，租賃市場已然來到了深度洗牌期……

5折降價保租房成首選

3月，伴隨求職季、開學季的到來，西安高新大學城附近租賃市場需求高漲。由于大學城處于城市西部拓展區域，介于城市核心區與外圍生態區之間的邊緣地帶，配套成熟的核心區域房源有限，周邊租賃市場房源緊俏。

即將畢業的大學生小M，正好趕上了西安市住建局保租房的申請期，并滿足了以下三項申請條件：

一是，年滿18周歲，能夠獨立進行民事行為，承擔相應法律責任。

二是，申請項目所在轄區范圍內無自有住房。自有住房包括商品住房、私有住房、公有住房、房改房、拆遷安置房等實際擁有房屋所有權的住房。

三是，在本市未享受保租房、人才安居房及低收入家庭租金補貼等政策性住房保障，或當前已退出以上保障。保租房包括公共租賃住房（含廉租住房）、共有產權住房、經濟適用住房、限價商品住房。

小M表示，自己申請的是高新區韋斗路以南、緯二十路以北的星雅居，與西安高新區大學城相距10-12公里，出行便利。同時，房間配備空調、熱水器、洗衣機、冰箱及全套家具，可實現拎包入住。

更具吸引力的是星雅居的價格。小M傾向于獨居，選擇了一居室（約44-48平方米），憑申請資格可享受10%—50%的租金優惠，月租金低至1100-1400元。

反觀同樣位于西安高新區的萬科泊寓高新旗艦店，26平方米的一居室月租約1306.5元，面積比星雅居小近一半。即便是該店最大的Loft戶型，也僅36平方米，月租卻已攀升至2000元左右。

同樣擁有房企基因的柚米寓，月租高于泊寓。西安高新南柚米寓30平方米左右戶型月租1723元，更寬敞的一居室逼近2000元，一室一廳達2200元。與泊寓相比，柚米寓更聚焦有做飯需求的租住客群，在產品定位上形成差異化。

房企出身的泊寓雖為市場化運營，但價格與保租房拉開的差距不明顯；而深耕公寓運營的魔方，價格則明顯更高。以魔方公寓西安高新店為例，僅有一居室與一室一廳兩種房型，面積均約40平方米，月租均在2200元以上。與面積相近的星雅居保租房（1100-1400元）相比，租金幾乎翻倍。

不過難以忽視的是，市場化公寓公區設施更加完善，健身房、共享廚房、休閑區、桌球區、閱讀區已成為標配，還設有籃球場、路演大廳、咖啡廳等特色空間。

除保租房與長租公寓外，大學城附近還有不少二手房，但市場價格高低不一，受南北朝向、房屋新舊、戶型大小、裝修程度、配套設施等因素影響。2室1廳戶型偏多，月租通常在2400-3000元。租客需在眾多房源中篩選，并花精力尋找租友或磨合舍友。

不得不說，對于剛畢業的小M來說，星雅居的性價比拉滿，是處于同一片區租金最低的房源。相比之下，泊寓、柚米寓等房企系品牌月租1300-2200元，價格中等；魔方等專業化公寓月租2200元以上，與保租房價差最大，市場壓力最為突出。

19.9萬套入市租金持續降溫

西安高新區大學城僅僅只是保租房大量入市降價后呈現的一處縮影。進入2026年，保租房建設持續提速，各地多措并舉擴充房源儲備，租金進一步承壓。綜合核心城市的保租房布局來看，主要呈現以下特點：

/ 改造存量住宅資源

從上海市場來看，上海啟動收購二手房轉型保租房工作。2月2日，上海啟動收購二手房用于保租房工作，在浦東、靜安、徐匯三區先行試點，通過“收舊換新”政策、片區式收儲等方式，將存量二手房改造為保租房，增加小戶型房源供應。

由于試點的三個片區大部分處于上海老城區，因此中心城區小戶型房源占比提升。收購轉型后的保租房能更精準匹配新市民、青年人才等群體的租賃需求，有效緩解核心區域小戶型房源短缺問題。

從杭州市場來看，杭州國企協同“收存轉保”。3月，杭州市安居寧巢投資有限公司（市屬住房專營國企，以下簡稱“安居寧巢”）簽下1374套存量安置房，合作方是杭州市錢江新城開發集團、杭州市城東新城建設投資有限公司（均為城市開發建設國企）。

本質上，這是國企協同盤活存量資產的新路徑：產權歸屬城市開發建設國企，運營交由市屬住房專營國企，通過合作將商品房轉化為保租房。

這不是安居寧巢首次嘗試“收存轉保”項目。今年1月安居寧巢旗下寧巢Ning+峯閣店落地，該項目為杭州市本級規模最大的“收存轉保”項目，提供1232套房源。再往前一個月，寧巢首個“收存轉保”項目——寧巢Ning+河語光年府店開業，開業當天簽約突破80%，之后僅用半個月出租率便實現100%。

上述兩種模式，都是通過改造存量住宅資產來增加保租房供應量，是補充城市中心區域保租房供應的有效方式。

/ 增加大體量保租房社區

如果說存量改造是在核心區域布局保租房市場，那量大管飽的保租房社區，或許成為該產品加速入市的快速途徑。

2月，西安安居集團推出的希望里·灤溪項目供應了2524套保租房，覆蓋一居室至三居室戶型，以滿足青年群體和產業工人的住房需求。同月，重慶通江人才社區啟動第二批房源申請，加推1064套精裝修住宅，涵蓋多種戶型，面積在30-100平方米之間。

春節后，全國最大保租房社區——城投寬庭張江社區二期正式落成。該項目隸屬上海城投“城投寬庭”品牌，二期供應3180套，加上一期4455套，總規模達7635套。數據顯示，一期投入運營以來，整體出租率已超過95%，伴隨二期戶型設計和配套優化后，預計出租率將會快速提升。

不難發現，規模化保租房社區正展現出強勁的市場吸引力。憑借集中式管理帶來的成本優勢與服務提質，以及持續的項目拓展，這類社區已形成顯著的規模效應。

/ 進軍城市外圍邊緣地帶

國家及地方政策明確鼓勵保租房建設向人口流入集中、產業配套需求高的區域傾斜，當然包括城市近郊外圍的產業園區、新興發展板塊等。

一般城市會優先考慮在產業園區、開發區等城市外圍區域布局保租房項目，以服務產業工人、新就業人員等群體，如上海在浦東張江、安亭等產業園區周邊，杭州在臨安、富陽等新興工業區，均新增大量保租房項目，方便租客通勤。

除此之外，在城市規劃的新城區域或城市更新片區，保租房作為配套住房也會同步布局，如上海五大新城、杭州錢塘區等，將保租房納入整體規劃，形成居住+產業+服務的綜合社區，提升區域吸引力。

可以說，保租房向城市外圍布局是核心城市在土地資源緊張、中心區建設成本高背景下的一種策略選擇，旨在利用外圍閑置土地降低建設成本，同時滿足新市民、青年人的住房需求。

數據顯示，2026年核心15城新增保租房規模約19.9萬套。在改造存量住宅資源、增加大體量社區、拓建外圍閑置土地的背景下，供應持續放量，租賃市場競爭必然會愈加激烈。

打“價格戰”怎么防？

當然，除了保租房加速擴張，促使租金下降，各城市也頒布不少政策主動減免租金。

珠海萬山海洋開發區東澳島南沙灣片區的保租房按70%收取租金；珠海金灣區魚月村為民中心保租房租金從90%調整到70%；杭州西湖區西投·西悅公寓針對人才推出專項租賃政策；上海嘉定區雨宸公寓開業首月推出減免800元租金的優惠，部分特價房月租金低于2000元；深圳光明區保租房項目長期按市場價6折執行……

另一邊，市場化長租公寓卻陷入“不敢漲租”的困境。不同于保租房的成本優勢和政策使命，市場化公寓租金遵循純粹的市場邏輯。然而經濟下行、供給過剩、租金遞增效應乏力等多重因素疊加，導致租金難以上漲。

自2026年開年以來，政府帶頭下調保租房租金，這場“價格戰”讓同處一個市場的長租公寓如何應對？

/ 長租公寓與保租房“兩頭顧”

雖然保租房與長租公寓在目標人群上會有重疊，但本身兩種產品并非處于對立狀態。自2021年，國務院頒布發展保租房的文件之后，近幾年不少市場化長租公寓在符合條件的情況下，主動申請納保。一年后，各地保租房政策細化加之公募REITs的推進，市場化長租公寓納保現象顯著，一躍成為行業趨勢。

據公開資料，截至2025年12月31日，萬科泊寓在全國運營管理房源26.9萬間，其中累計納保房源超13.3萬間，占總量的一半，納保房源數位于行業第一。其次是位居第二的龍湖冠寓，全國累計納保房源超7萬間。

值得注意的是，在長租公寓納保大軍中，房企系的長租公寓品牌（如萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢等）納保數量相對較多。這類房企的長租公寓品牌往往具備規模化運營經驗，能夠高效管理大量房源，符合納保中的數量、出租率等指標。

酒店系長租公寓的納保意愿最低。這類品牌多由酒店集團延伸而來，核心優勢在于酒店式服務和靈活的租期選擇，而非長期保障功能，因此更傾向市場化運營，瞄準高凈值客群。還有部分夾在中間的中小型或新興運營商，由于資源有限、項目規模較小且政策對接能力不足，納保數量相對較少。

總體來看，市場化長租公寓納保呈現分化態勢：頭部企業納保數量較多，對保租房降價沖擊的抵御能力較強；中小型及新興運營商納保進展相對滯后，受保租房降價影響更為明顯。

但一味納保并不是萬能之法，納保房源還需根據市場行情同步調整租金，并通過提升房源品質、增加增值服務等，維持出租率與競爭力。

/ 做一部分人的“特定生意”

有業內人士認為，盡管保租房租金具有優惠，但受限于成本與標準化，戶型往往單一同質，裝修風格偏保守，缺乏個性與品質。而特色化公寓的空白正好能由市場化公寓填補。

市場化長租公寓的產品調性由市場供需與運營成本決定，可根據地段、房型、裝修標準等因素靈活調整。在戶型上，不受小戶型限制，可提供多種戶型和面積選擇，滿足不同租客需求，如家庭居住、多人合租等。在裝修上，可打造主題式、高端化或特色化居住空間，如奧克伍德的寵物友好公寓、朗詩寓的電競主題公寓等，做一部分人的“特定生意”。

曾經，為快速復制走規模化路線，許多市場化長租公寓采用標準化戶型設計，以維持“高杠桿、高周轉、高負債”的運營模式——這是房地產特定發展階段的產物。進入后房地產時代，這種單一的標準化戶型產品正被價格更優惠的保租房取代。

保租房進一步降價，實則向市場釋放了兩個信號：一是守住規模最大、最易標準化的基礎公寓產品，穩住基本盤租賃需求；二是倒逼市場化公寓品牌向精細化、高端化產品轉型，滿足多元化客群需求。

未來，長租公寓的客群定位將更加精準。品牌不再滿足于以年齡為標準對年輕群體進行粗放式劃分，而是深入洞察客戶特征與真實共性。

/ 長短租靈活結合

多數地區保租房租賃合同期限原則上不少于1年，最長不超過5年（如成都、深圳、上海等地），堅持為符合條件的住房困難群體提供長期、穩定的居住保障，短租則不符合政策的初衷。此外，部分承租人因特殊原因（如工作變動、家庭變故）不得不在合同期內提前退租，并承擔相應違約責任。這種介于長租與短租之間的過渡性需求，恰恰為市場化公寓品牌創造了租期靈活化的運營空間。

城家公寓提供“靈活住”模式，租期從1天到1年不等；萬科泊寓推出“隨心住”等產品；雅詩閣旗下品牌Quest、雅院等，提供長短租結合的酒店式公寓服務；上海城投寬庭推出“寬嵐”高端服務式公寓品牌，結合長短租提升資產收益率……

還有其他公寓品牌采取動態調整法，如樂乎公寓某項目，旺季時主動增加日租比例，淡季則會把短租房源下降到五分之一左右，極大提高公寓的入住率。

這兩年保租房供應進入加速期，克而瑞長租數據顯示，截至2025年第三季度核心八城（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都）長租公寓規模約143.13萬套，其中保租房有66.57萬套，占比約47%。而上海、武漢、成都等城市保租房占比超40%，上海甚至接近60%，預計今年占比會更進一步。

這意味著，在保租房加速布局與降價沖擊的雙重作用下，短期內市場格局難以改變，而租賃市場會走向“保障+市場”的雙軌分化，進入深度調整期，行業洗牌加速。

保租房降價表面上看似幫了倒忙，實則是國家投入租賃市場的一條“鯰魚”——既保障了最基礎的民生住房需求，又倒逼市場化長租公寓品牌提升產品質量、優化服務。因此，這對租賃市場的健康發展是一件好事，也將推動整個行業朝著產品品質持續升級的方向發展。

在租賃行業結構化調整階段，保租房托住了最基礎的居住需求，剩下的市場空白，反而給了具有一定市場規模、品牌力、運營水平的專業選手機會。浪越大，魚越貴。真正懂得掌舵的公寓品牌，或許早已設定好了市場航向，在風浪中驗證自身的長期價值。