朱文凱首份成績單：招商蛇口凈利潤暴跌74%

招商蛇口新帥首份成績單：盈利近乎“腰斬再腰斬”，朱文凱承壓開局

3月16日，招商蛇口正式披露2025年年度報告，這份財報也是朱文凱接任董事長后，向市場交出的第一份完整年度答卷。

數(shù)據(jù)冰冷而刺眼，這家背靠招商局集團(tuán)的央企地產(chǎn)龍頭，在行業(yè)深度調(diào)整期未能守住盈利底線，多項(xiàng)核心指標(biāo)創(chuàng)下近年最差表現(xiàn)，給新管理團(tuán)隊的開局蒙上濃重陰影。

2025年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1547.28億元，同比下降13.53%，規(guī)模收縮態(tài)勢明確。歸屬于上市公司股東的凈利潤10.24億元，同比大幅下降74.65%，近乎“腰斬再腰斬”。

更能反映主營業(yè)務(wù)真實(shí)盈利能力的扣非凈利潤，僅為1.69億元，同比降幅高達(dá)93.10%，近乎歸零。這意味著，剔除各類非經(jīng)常性損益后，公司核心房地產(chǎn)業(yè)務(wù)幾乎陷入“賺吆喝不賺錢”的困境。

財報同時顯示，招商蛇口全年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率僅0.73%，較上年同期大幅回落，股東回報能力顯著弱化。基本每股收益0.08元，同比下降78.38%，留給投資者的只有微薄收益與大幅縮水的資產(chǎn)價值。

即便放眼A股頭部房企陣營，招商蛇口如此幅度的盈利滑坡，也屬于少數(shù)之列，與其中字頭央企的市場地位嚴(yán)重不匹配。

更為嚴(yán)峻的是四季度單季表現(xiàn)，單季營收超640億元，卻錄得歸母凈利潤虧損14.7億元，同比大幅轉(zhuǎn)虧。這一數(shù)據(jù)意味著，公司在年末集中確認(rèn)了大量資產(chǎn)減值與項(xiàng)目虧損，直接吞噬前三季度積累的全部盈利。

2025年9月，招商蛇口完成高層更替，朱文凱接棒董事長，與新任總經(jīng)理聶黎明組成新的經(jīng)營班子。

市場曾對這對招商系老將組合寄予期待，希望其能穩(wěn)住經(jīng)營、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、穿越周期。但從全年業(yè)績看，新管理層并未在短時間內(nèi)扭轉(zhuǎn)頹勢，反而在接手后面對更大的盈利壓力與減值壓力。

作為招商局集團(tuán)旗下核心地產(chǎn)平臺，招商蛇口歷來被視為穩(wěn)健型央企代表，在融資、資源、信用上具備天然優(yōu)勢。

即便如此，招商蛇口依然未能抵御行業(yè)下行沖擊，盈利斷崖式下滑，也從側(cè)面印證，即便是資源稟賦優(yōu)越的央企，在需求收縮、價格下行、庫存高企的行業(yè)環(huán)境中，同樣難以獨(dú)善其身。

公司在業(yè)績說明中提及，盈利下滑主要受開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少、投資收益下降、部分項(xiàng)目計提資產(chǎn)減值等因素影響。

經(jīng)營現(xiàn)金流方面，招商蛇口全年經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額96.93億元，同比下降69.67%，雖仍為正，但大幅縮水。現(xiàn)金流是房企安全底線，這一指標(biāo)快速回落，意味著公司自我造血能力同步減弱。

銷售端，招商蛇口2025年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額1960.09億元，行業(yè)排名有所提升，但銷售增長未能轉(zhuǎn)化為利潤增長，呈現(xiàn)“有量無利”的尷尬格局。

資產(chǎn)運(yùn)營與物業(yè)服務(wù)等第二增長曲線，未能填補(bǔ)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤缺口。盡管招商蛇口強(qiáng)調(diào)運(yùn)營收入穩(wěn)步增長、第三方外拓提速，但總體規(guī)模偏小，對千億營收體量的大盤而言，短期尚難起到托底作用。

對朱文凱而言，這份首份成績單難言合格，反而將其推至更被動的處境。一方面，要面對投資者對盈利持續(xù)惡化的不滿；另一方面，要處理歷史遺留的資產(chǎn)減值問題，同時在嚴(yán)控負(fù)債與促銷售、保交付之間尋找平衡。

站在新的起點(diǎn)，朱文凱與新管理團(tuán)隊面臨的考驗(yàn)才剛剛開始。市場不再接受“以規(guī)模論英雄”，更看重盈利質(zhì)量、現(xiàn)金流安全與轉(zhuǎn)型實(shí)效。

若不能快速扭轉(zhuǎn)核心利潤暴跌態(tài)勢，即便有央企光環(huán)加持，也難以持續(xù)獲得資本市場與投資者的長期信任。

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