龍頭房企集體變房東

記者丨吳抒穎

編輯丨張敏 張偉賢

開發業務觸及天花板之后，龍頭房企紛紛降速。未來一段時間，龍頭房企將不再僅通過規模發展來驅動營收和利潤的增長，而是轉向“收租”。未來，中國內地的房企有望成為“開發商”與“房東”的結合體。

今年的財報季，龍頭房企呈現了明顯的轉型特征：華潤置地、中海地產乃至招商蛇口均提出在規模保持相對穩定的前提下，加大布局經營性業務。

房企集體轉向，現實的因素是近年來開發業務規模逐步收縮。據國家統計局數據，2025年，全國房地產開發投資8.28萬億元，比上年下降17.2%；其中，住宅投資6.35萬億元，下降16.3%。

即便龍頭房企市場份額在擴大，但整體市場環境保持冷靜，龍頭房企也很難將營收和利潤推上新的臺階。受此影響，房企不得不規劃新的增長曲線應對市場的變化。

今年業績季，華潤置地首次表態未來5年開發業務規模保持穩定，同時發力不動產收租業務和輕資產管理業務；中海地產則將實施“一專雙驅優生態”戰略業務結構，即專注不動產開發運營主航道，租售并舉，強化住宅開發與經營性業務雙輪驅動；招商蛇口則要從傳統的開發商，真正轉變為“開發商 運營商 服務商”，并成為中國領先的地產園區綜合開發運營服務商。

龍頭房企不再留戀開發業務的超額利潤，收心轉型收租商，這是房地產行業新時代的開啟。

投資高度聚焦

龍頭房企對于未來市場的判斷，直接影響他們在開發業務上的投資取向。

華潤置地首席運營官陳偉分析認為，房地產行業最艱難的時期基本過去，正式進入觸底回升、深度分化階段的周期。“核心城市和優質板塊率先起步，其他城市逐步消化存量的基礎上，會實現緩慢修復。”

華潤置地總裁徐榮預計，2026年土地市場結構性分化的態勢仍將持續。土地供應將進一步向核心城市核心區域集中，核心城市優質地塊的供應有望維持合理規模，市場競爭預計仍將保持一定熱度。華潤置地將秉持穩健投資原則，堅持“量入為出”與“投資刻度”，依托片區統籌開發綜合優勢，實現戰略引領精準投資。

事實上，從2025年華潤置地的投資手筆來看，這家房企開發業務所布局的城市已經極度聚焦。2025全年，華潤置地獲取項目33個，權益投資額673.7億元，在北京、上海等五大核心城市投資占比近8成，土儲結構持續優化。

中海地產的投資結構，也與華潤置地類似。

中海地產董事會主席顏建國在業績會上表示，中海地產取得領先的銷售成績，得益于聚焦安全性、確定性更高的一線城市，抓住其他重點城市的結構性機會。2025年全年，中海地產在香港及北上廣深五個城市實現合約銷售額1254.4億元，占比57.3%。在北京、深圳、天津、濟南等15個城市的銷售額位居當地市場第一。

顏建國說，中海地產“賣了最多的樓，買了最多的地，保持最穩健的財務狀況與行業領先的盈利能力。”在土地投資上，中海地產過去一年新增35宗地塊。其中在香港及北上廣深的權益購地金額占比約73.9%。

截至2025年年末，中海地產土地儲備總建筑面積為2528萬平方米，權益建筑面積為2286萬平方米。土儲貨值中，一線和強二線城市面積占比合計約86.5%。

雖然比起華潤置地更為發散，但中海地產也已經基本不涉足強二線城市以下的投資。另一家龍頭房企招商蛇口的投資布局，也遵循聚焦的法則。

在招商蛇口的業績會上，招商蛇口管理層認為，2026年，土地市場有望延續整體低位運行、局部點狀火熱的格局。招商蛇口將嚴格執行“六好”投資評審體系，資源高度聚焦一線與強二線核心板塊。“2026年招商蛇口的投資原則繼續在重點區域、重點城市以銷定投、精挑細選。”

2025年，招商蛇口在“核心10城”的投資占比接近90%，一線城市投資占比約63%，資源高度聚焦一線與強二線核心板塊。

后開發時代

投資高度聚焦意味著龍頭房企在中短期的規模表現或將保持穩定。以華潤置地為例，華潤置地明確表示，未來5年，其開發業務規模將保持在2000億元至2500億元；中海地產、招商蛇口未明確提及開發業務的發展目標，但也對未來的市場保持審慎樂觀。

招商蛇口董事長朱文凱判斷，中國的房地產將進入新舊模式轉換的關鍵階段，房地產發展新模式的基礎制度和配套政策會持續建立和完善。“隨著經濟增速、城鎮化速度放緩，一些宏觀變量將深刻影響房地產市場的需求總量和結構。行業需求結構將會從過去的“總量擴張”轉向“總量收縮、結構分化”。

“總量收縮、結構分化”，房地產開發市場已然變天。與此同時，龍頭房企也紛紛將資源傾斜至具備增長潛力的業務板塊。縱觀這些布局，更是具有共性。

華潤置地指出，未來五年，經營性不動產收租型業務營收將穩定在300億元以上；輕資產管理收費型業務將保持良好增長勢頭，年增速預計超過10%，營收規模200億元以上。

此外，華潤置地董事會主席李欣還強調，以量質雙優、提升利潤為核心導向，全面深化經營性不動產收租業務高質量發展。強化核心商圈、優質載體等優勢資產的資源傾斜，同時通過構建多層次資產運營平臺和積極運作，實現資產有進有出，從而推動資產與資本高效循環。

顏建國也表示，中海地產將實施“一專雙驅優生態”的戰略業務結構。“一專”是專注不動產開發運營主航道，不跨界多元化；“雙驅”是租售并舉，強化住宅開發與經營性業務雙輪驅動；“優生態”則是以不動產開發運營為平臺，培育供應鏈管理、規劃設計、數字科技、代建等上下游生態型業務。

雖然中海地產的經營性業務不及華潤置地，但也在快速發展期。2025年，中海地產商業物業收入72億元，其中寫字樓收入34.7億元，購物中心收入23.9億元，長租公寓收入3.5億元，酒店及其他商業物業收入9.9億元。

中海地產表示，其經營性業務聚焦核心城市優質資產，全周期資產管理能力持續提升。公司2025年商業運營收入已完全覆蓋總利息支出，購物中心、寫字樓合計收入貢獻占比81%，資產結構持續優化。

招商蛇口也表示，未來將“由開發為主向開發與經營并重、由重資產為主向輕重資產結合、由同質化競爭向差異化發展”轉變。

2025年，招商蛇口管理范圍內持有物業收入達76.3億元，同比增長2.2%。商業、公寓、產業園、酒店、會展、郵輪六大業態全年新入市項目29個，總建筑面積177萬平方米，新增輕資產管理面積82.8萬平方米；開業三年以上集中商業出租率93%、精品公寓出租率93%、產業園出租率88%。

不難看出，華潤置地、中海地產乃至招商蛇口能夠迅速轉型的基礎，得益于此前沉淀了具備運營價值的不動產。這正是龍頭房企的優勢所在。未來，開發業務規模或將保持在穩定的水平，營收和利潤也將保持合理量級；但收租業務和輕資產業務卻在運營得當的前提下，更有發展的空間，這對資本市場而言顯然也更具備吸引力。

從成熟市場的現狀來看，多數房企在開發業務到達天花板后，轉型的路徑也大抵相似：通過對不動產的運營和維護，布局上下游產業鏈切入長周期業務，從而保持利潤的穩健增長，形成自身的“護城河”。

中國內地的龍頭房企也正在借鑒先行者的經驗，加速翻開新的發展篇章。

SFC

出品丨21財經客戶端 21世紀經濟報道

微信統籌丨曾靜嬌 編輯丨劉雪瑩

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