年報觀察 | 美的置業“輕舟”效應顯現

觀點網 2025年對美的置業而言，是真正意義上“從零起跑”的一年。

2024年10月，美的置業完成實物分派及出售，將傳統房地產開發業務正式剝離。此后，該公司保留了開發服務、物管服務、資產運營及房地產科技四大板塊，轉身輕資產運營模式。

2026年3月31日，美的置業公布2025年全年業績，這也是重組完成后第一次公布完整一年的表現。

財報數據顯示，截至2025年12月31日止年度，美的置業持續經營業務營業收入為人民幣41.49億元，較2024年37.26億元增長11.4%。

與此同時，公司擁有人應占持續經營業務核心凈利潤為人民幣6.01億元，較2024年的5.04億元增長19.3%。

利潤跑贏收入

收入增長11.4%，核心凈利潤增長19.3%，這組數字的分化，主要來自費用端與財務成本兩個方向的同步收窄。

報告期內，美的置業銷售及營銷開支為人民幣1.24億元，同比下降9.8%；行政開支為人民幣3.40億元，同比下降2.2%。據年報披露，美的置業將上述變化歸因于實施嚴格成本控制及提升人均效能。

與此同時，財務成本端的變化同樣不可忽視。數據顯示，2024年美的置業持續經營業務財務成本凈額為人民幣9203萬元。到了2025年，該項數據轉為財務收益凈額人民幣2004萬元，同比變動幅度達121.8%。

報告期內，美的置業總借款成本僅為人民幣1062萬元，較2024年同期人民幣1.38億元大幅減少。

截至2025年12月31日，美的置業總借款規模降至人民幣5.92億元，且全部確認為流動負債，非流動銀行及其他借款一項已歸零。

企業資金面則保持了相對寬裕的狀態，期末總現金及銀行存款為人民幣16.46億元，現金規模已完全覆蓋有息負債，構成了重組后較為清晰的資產負債底盤。

財務成本的大幅下探推高了最終利潤，而企業整體毛利率走向也反映了業務結構的客觀變化。報告期內，美的置業持續經營業務毛利為人民幣13.65億元，較2024年的13.32億元微增2.5%。

另一方面，毛利率從2024年的35.7%下滑至32.9%，同比收窄2.8個百分點。數據顯示，2025年集團銷售成本為人民幣27.84億元，較2024年的人民幣23.94億元上升16.3%，高于收入端11.4%的增速。

在成本明細中，年內雇員福利開支達人民幣13.77億元，較2024年11.22億元增加了約2.55億元，成為推高銷售成本的主因。據年報指出，成本上升主要由于物管面積增長及新增開發服務業務的直接成本入賬。

在資產質量與回款端，貿易應收款項的規模與賬齡結構則反映了輕資產模式下的實際效益。于2025年12月31日，美的置業貿易應收款項凈值為人民幣10.81億元，較2024年的人民幣13.46億元下降19.7%。在總額人民幣12.68億元的貿易應收款中，關聯方占比約39.3%，第三方占比約60.7%。

針對這部分應收款項，美的置業應用簡化方法對預期信用虧損作出撥備。年報數據顯示，報告期內就貿易應收款項總額撥備人民幣5694萬元，較2024年同期1.34億元大幅收窄，減值計提壓力有所緩解。

分紅派息方面，董事會建議派發末期股息每股0.19港元，連同已派發的中期股息每股0.15港元，全年股息合計每股0.34港元，較2024年全年股息每股0.27港元提升25.9%。

年報明確披露，上述股息派付來源均為公司的股份溢價賬。

四個業務板塊

拆解四個業務板塊，開發服務與物管服務錄得增長，資產運營與房地產科技則處于收縮調整期，走向并不一致。

開發服務是拉動整體營收增長的核心變量。報告期內，開發服務收入為人民幣9.58億元，較2024年的人民幣2.93億元上升227.1%。

其中，經營利潤達人民幣3.01億元。年報解釋稱，該業務為重組后首個全年確認收入，2024年僅有約兩個半月的數據入賬。

而在具體業務拓展上，該板塊承接了控股股東既有房地產開發項目的全周期服務，并于年內簽訂4個第三方外拓項目。

資料顯示，其中的無錫東望府項目首開去化率超90%，價格及去化表現均超出委托方預期，為輕資產外拓提供了市場化驗證。

作為營收占比最大的基本盤，物管服務板塊亦呈現穩步增長態勢。

報告期內收入為人民幣19.04億元，較2024年18.39億元上升3.5%，經營利潤為人民幣3.24億元，是四個分部中盈利最高的板塊。

截至報告期末，合約面積達9964萬平方米，在管面積為8632萬平方米。在業態分布上，該板塊在住宅基礎之外持續向產業園區及醫療康養延伸，期內服務產業園區82個，服務醫療康養機構4家。

至于資產運營與房地產科技板塊，則面臨收入規模的雙雙收縮。

年報顯示，資產運營收入為人民幣8.35億元，較2024年9.87億元下降15.4%，年報將其歸因于商業物業銷售部分報告期內交付減少。盡管收入下滑，該板塊仍錄得經營利潤人民幣3.12億元。

具體資產方面，集團擁有自持商業體5座，上華產業園出租率達98%，佛山睿創中心、中國塑料世界處于銷售交付階段，年內銷售金額達人民幣5.1億元，同期新增8個輕資產運營項目。

房地產科技板塊的降幅在四個分部中最為突出。報告期內收入為人民幣4.52億元，較2024年6.06億元下降25.4%，年報歸因于房地產行業銷售下行導致建設項目減少。

從利潤維度看，房地產科技板塊受外部周期的沖擊最為直接。該板塊年內錄得經營虧損人民幣1.1億元，成為四大主營業務中唯一錄得虧損的分部。

作為重組后首個完整會計年度，美的置業的重組效應已經顯現。

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