盈利結構迎來質變，華潤置地：擺脫過往三高舊發展模式

深圳南山華潤萬象天地綜合體。圖源：企業官網

本報記者 張蓓 黃指南 深圳報道

2025年作為“十四五”收官之年，房地產行業仍處于深度調整與模式重構的關鍵階段，華潤置地全年實現綜合營業額2814.4億元，同比增長0.9%，經常性業務核心凈利潤占比首次攀升至51.8%，完成向多元賽道驅動的戰略躍遷。其控股子公司華潤萬象生活則實現營收180.2億元、核心凈利潤39.5億元，同比分別增長5.1%與13.7%，連續三年實現核心凈利潤100%分派。

3月30日，華潤置地（01109.HK）、華潤萬象生活（01209.HK）完成2025財年業績說明會的召開。華潤置地董事會主席李欣攜總裁徐榮、首席財務官趙偉等核心管理層，以及華潤萬象生活執行董事兼總裁喻霖康等團隊出席會議，詳解業績表現與“十五五”戰略規劃。

在行業發展邏輯從規模擴張轉向質效提升的背景下，兩家公司以“開發、運營、服務”三條增長曲線的協同，在周期波動中展現出經營的確定性，也為行業轉型提供了可觀察的樣本。

盈利結構歷史性跨越

2025年，中國房地產行業迎來深度調整與模式重構的關鍵節點，全年新建商品房銷售額回落至8.39萬億元，行業發展邏輯徹底從增量規模擴張轉向存量質效提升，房企普遍面臨業績與盈利的雙重考驗。

而在行業整體承壓的背景下，華潤置地交出了一份頗具看點的成績單。核心凈利潤雖受大環境影響同比承壓，但盈利結構實現根本性質變，經營性業務利潤貢獻占比突破五成，標志著正式邁入開發銷售與運營服務雙輪驅動的全新發展階段。

據本報記者觀察，這份質變的背后，是華潤置地常年深耕的戰略布局迎來收獲期。財報核心數據顯示，2025年其經常性業務收入合計432.8億元，同比增長3.7%，占總營業額比重提升至15.4%；更為亮眼的是，經常性業務核心凈利潤達116.5億元，同比增長13.1%，在核心凈利潤中的占比較上年大幅提升11.2個百分點至51.8%。

這一數據不僅成為本次財報的核心看點，更印證了華潤置地從單一開發銷售向綜合運營轉型的成功。華潤置地董事會主席李欣在2025年度業績發布會上直言：“華潤置地已徹底擺脫了過往三高的舊發展模式，全新構建了三條增長曲線高效協同互補，全產業鏈生態高質量發展的全新模式。”

即便在行業深度調整期，華潤置地的基本盤依舊穩固。作為第一增長曲線的開發銷售型業務，2025年實現簽約銷售額2336億元，穩居行業前三；雖受行業整體結算毛利下行影響，結算毛利率仍錄得15.5%。

李欣對這一基本盤的定位十分明確：“開發銷售型業務是公司業績的基本盤，也是營收和現金流的主要貢獻者，未來將立足單盤時代，以提質增效保利潤為核心導向。”

第二增長曲線的經營性不動產收租業務，成為華潤置地穿越周期的核心引擎。2025年該業務實現營業額254.4億元，同比增長9.2%，毛利率同比提升1.8個百分點至71.8%，其中自持購物中心表現尤為亮眼，零售額同比增長22.4%，顯著跑贏全國社零3.7%的增速，整體經營利潤率升至63.1%。

截至2025年末，華潤置地80%的購物中心在當地零售額排名前三，54個購物中心位居當地第一，出租率穩定在97%的高位。

首席財務官趙偉在業績會上透露：“2025年經營性不動產收租業務對核心利潤的貢獻達到99個億，與開發銷售業務形成雙百億利潤版圖，二三曲線合在一起對核心凈利潤的貢獻占比達到52%。”

第三增長曲線的輕資產管理收費業務則展現出強勁的增長潛力，成為企業新的業績增長點。

2025年該業務實現營業額178.3億元，旗下華潤萬象生活全年核心凈利潤同比增長13.7%，文體產業運營營收更是同比大增53.5%，資管、城市建設管理等賽道均實現穩步拓展。

其中，文體產業已實現北上廣深一線城市全覆蓋，管理場館面積全國第一；租賃住房業務穩居央企第一，成功發行市場首單市場化租賃住房REITs。

李欣表示，這一曲線的高速增長正是戰略布局的成果：“第二、第三曲線收入年復合增長率超10%，利潤年復合增長率超20%，為華潤置地穿越行業周期提供了核心支撐。”

財務穩健性始終是華潤置地的核心優勢，也是其敢于布局長期的底氣。截至2025年末，華潤置地總借貸2814.7億元，持有現金及銀行結余1169.9億元，凈有息負債率39.2%，仍處于行業低位；加權平均債務融資成本同比下降39個基點至2.72%，保持行業較低水平。

趙偉將這份穩健歸功于嚴格的財務紀律：“五年來我們堅持有利潤的營收和有現金流的利潤，總覆蓋率穩定在40%，現金短債比超過2，負債的平均年限六年以上，這是我們穿越周期的關鍵。”

對于三條增長曲線的未來布局，李欣給出了清晰的規劃：“開發銷售業務‘十五五’末營收規模將維持在2000億到2500億左右，經營性不動產收租業務營收占比接近15%、利潤占比接近五成，輕資產管理收費業務年增長速度預計超過10%，營收規模力爭實現200億元左右。”

從區域住宅開發商到全國性城市投資開發運營商，華潤置地在行業調整期實現了彎道超車。

“十四五”期間，華潤置地累計實現營業額超1.2萬億，利潤總額超2000億，核心利潤超1300億，行業排名從第八躍升至前三。

在房地產行業新發展模式加快構建的背景下，華潤置地以三條增長曲線的協同發力，完成了盈利結構的質變，而這份質變，也讓其在行業新發展階段擁有了更足的底氣。

增收且增利

在華潤置地重塑增長結構的背景下，旗下華潤萬象生活的業績則呈現出另一種“輕盈”的擴張邏輯。

2025年財報顯示，華潤萬象生活實現營業收入180.2億元，同比增長5.1%；股東應占核心凈利潤39.5億元，同比增長13.7%，凈利潤增速較營收增速高出8.6個百分點，盈利增長的彈性與韌性盡顯。

與此同時，其整體毛利率同比提升2.5個百分點至35.5%，經營性凈現金流對核心凈利潤的覆蓋比例達103.3%，盈利質量持續夯實。

“‘十四五’是萬象生活上市以來的第一個五年規劃，面對行業形勢急劇變化與頭部企業競爭加劇等嚴峻挑戰，公司統籌推進2+1業務全面高質量發展，各項核心經營指標持續向好、屢創新高，市值及市盈率穩居行業首位，綜合業績表現跑贏大勢。”華潤萬象生活總裁喻霖康在2025年全年業績說明會上直言，2025年公司以優異業績圓滿完成了“十四五”規劃目標任務，而商業運營與物業管理兩大主航道構成的“雙輪驅動”格局，正是公司穿越行業周期的核心支撐。

作為華潤萬象生活盈利核心的商業航道，成為雙輪驅動中最具爆發力的增長引擎。2025年，該板塊實現收入69.1億元，同比增長10.1%，占總營收比重提升至38.3%；毛利率同比提升2.9個百分點至63.1%。

報告期內，其旗下135座在營購物中心實現零售額2660億元，同比增長23.7%。業主創造的租金收入同比增長16.9%至307億元，經營利潤率同比提升0.6個百分點至65.7%，實現了業主方與運營方的雙贏。

在規模拓展上，華潤萬象生活年內新簽約優質第三方購物中心項目12個，年末在管購物中心增至207座，其中第三方購物中心稅前利潤貢獻占比同比提升4.3個百分點至25.3%，市場化外拓業務的盈利貢獻持續釋放。

面對消費分化、存量競爭加劇的行業格局，華潤萬象生活在年內完成了非凡重奢、城市旗艦、品質生活、前沿創新四大賽道體系重塑，實現了不同定位項目的均衡增長，進一步平滑了行業周期波動的影響。

“多賽道布局，是我們穿越經濟周期波動的核心底氣。”喻霖康在業績會上明確表示，“我們并不是簡單地以重奢或非重奢來劃分項目，而是根據不同項目的定位和所處的階段匹配最合適的管理方式。”

在其看來，華潤萬象生活在多賽道的布局本身就是抵御經濟周期波動的核心能力，不同賽道的產品在不同經濟周期下表現會有差異。喻霖康直言：“目前市場上尚沒有與我們在全賽道全面競爭的企業，這讓萬象生活的整體抗周期能力非常強。”

在華潤萬象生活副總裁王磊看來，行業競爭加劇的背后，是商業地產發展邏輯的根本性重構。

“商業地產正在去地產化，商業也會回歸到它的本質。”他在業績會上直言，“商業的本質就是以客戶為中心，構建全鏈條的服務能力，尤其是精細化運營能力。未來頭部企業會憑借品牌、運營、資本和生態的優勢，加速整個行業資源的整合，行業集中度會進一步提升，這是行業發展到一定階段的客觀規律。”

如果說商業航道是華潤萬象生活的增長引擎，那么物業航道則是其穿越周期的穩定底盤。在房地產行業深度調整的行業背景下，2025年公司物業板塊實現收入108.5億元，同比增長1.1%，牢牢守住了規模基本盤。

報告期內，物業管理在管建筑面積達4.26億平方米，同比增長3.2%；其中作為板塊壓艙石的社區空間基礎物業服務，實現收入同比增長7.5%至71.71億元，毛利率同比提升1.2個百分點至15.2%，實現了規模與盈利的雙穩。

針對增值服務收入的階段性下滑，財報明確，這是受房地產開發市場調整影響，以及公司主動剝離盈利能力偏弱的業務、推動核心業務向平臺化轉型所致，是高質量發展過程中的主動優化。

在存量業務穩中有進的同時，城市空間業務成為物管板塊的核心增長極。2025年，該板塊收入同比增長12.0%至20.4億元。

除兩大主航道外，公司生態圈業務在2025年迎來爆發式增長，全年實現收入2.7億元，同比大幅增長72.2%，成為業績增長的全新補充，也標志著公司“2+1”業務模式的生態閉環加速成型。

“商管、物管、大會員一體化的‘2+1’模式，是我們打開長期增長空間的核心抓手。”喻霖康在業績會上明確了“十五五”期間的戰略方向，“2026年是‘十五五’開局之年，隨著中國經濟持續回升向好，我們正迎來消費市場潛力加快釋放、物業服務全面融入城市空間運營的關鍵窗口期。公司將緊抓戰略機遇，以經營運營提效能、科技賦能強引擎、生態協同聚合力，持續筑牢核心競爭力，奮力實現‘十五五’良好開局。”

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧