重磅！新增建設用地不用于房地產！千萬別理解錯了！

　　近日，為進一步做好“十五五”規(guī)劃重點建設項目的要素保障工作，自然資源部、國家林業(yè)和草原局聯(lián)合發(fā)布《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號），內容涵蓋13個方面，涉及新增建設用地供給、城市更新用地等方面。

　　其中，關于房地產開發(fā)用地的相關規(guī)定受到廣泛關注！

　　《通知》第十條提到：

　　各省（區(qū)、市）要建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉(xiāng)建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積。新增建設用地優(yōu)先保障重大項目建設和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經營性房地產開發(fā)。

　　解讀：

　　未來國家新增的建設用地土地，會優(yōu)先給到國家重大戰(zhàn)略項目（如基礎設施、新基建）、民生工程（如保障房、學校、醫(yī)院）等。

　　經營性房地產開發(fā)（普通商品房、商業(yè)地產等），原則上不能再占用新增建設土地。

　　注意，這里的新增建設土地，是指原來的農用地或未利用地轉變?yōu)榻ㄔO用地，最主要的方式就是征用農田。

　　我國土地分為即農用地、建設用地和未利用地三大類，土地總量是不變的，想要新增建設用地，只能通過減少農用地和未利用土地。

　　這個過程其實就是各大城市新城擴展的主要邏輯方式，俗稱建新城畫大餅。

　　具體到長沙，過去幾年，梅溪湖二期、蘇托垸很多農用地就改成了建設用地，解決了很多懸而未決的問題。

　　今后，這種新調整的建設用地，不能建住宅和商業(yè)，只能用來建設公共設施。

　　用大白話說就是：由農用地新轉為建設用地的，原則上不能再做樓盤開發(fā)了。

　　這就使得各大城市失去了繼續(xù)向外擴張的動力，新擴張的建設用地不能用搞房地產開發(fā)了，得不償失。

　　新政策的導向是：不要再攤大餅了，不要盲目建新區(qū)了，城市要轉向內涵式發(fā)展。還有那么多城中村和老舊小區(qū)還沒改造，就不要再去征用農田搞新區(qū)了。

　　存量建設用地具體包括兩大類：一是之前已經調整新增的建設用地，主要是一些上未開發(fā)完畢的新城區(qū)新板塊，比如蘇托垸、高鐵西、梅二等等；而是老城區(qū)的城中村、待拆遷的老舊小區(qū)、廠區(qū)等等。

　　與之配套的政策是，簡化 城鎮(zhèn)開發(fā)邊界 內 征地流程?：在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內，?因成片開發(fā)征收土地的，不再單獨編制 土地征收成片開發(fā)方案。

　　這一調整大幅簡化了征地審批流程，有利于加快城市更新、城中村改造等項目的落地速度。??

　　就長沙而言，自然資源部新規(guī)會對長沙樓市產生怎樣的影響？

　　短期來看，其實沒有什么影響，長沙存量建設用地充足的很，就怕沒開發(fā)商拿地。

　　這幾年老城區(qū)的土地供應明顯增加，主要是認可度高，開發(fā)商愿意拿地，市中心的新房樓盤越來越多，這點有目共睹。

　　與此同時，遠郊新區(qū)的開發(fā)速度明顯放緩，庫存量巨大，特別是開福北、大澤湖、高鐵西城、會展等片區(qū)，大片的待開發(fā)地塊。

　　長期來看，隨著人口減少，城鎮(zhèn)化速度變慢，城市建設用地的規(guī)模擴展也將嚴重縮水，目前的遠郊新區(qū)注定成為城市邊緣地帶，回歸主城的趨勢越發(fā)明顯。

　　這才是這個文件的深遠影響！