周大福“熱戀”長租公寓，重資產進京“掘金”？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：余文婷。

從去年年底到今年年初，租賃市場波動頻繁，清退、閉店、經營困難……不景氣的陰霾籠罩于市場中，但近期城璟租住卻重資產購入北京12萬平方米保租房資產。值得注意的是，這家才成立的公寓品牌，短短三年內已重資產購入三筆公寓項目，這在當下的市場語境里，很是難得。在收購背后，這家新興公寓品牌擁有怎樣的實力與底氣？

收購北京保租房資產

最近，城璟租住聯合國內知名投資機構，完成對北京順義臨空經濟區一宗資產的收購。此次收購的標的項目位于北京市順義區安慶街13號院，共12棟獨立樓宇，總建筑面積近12萬平方米。此次收購并未披露收購金額，以北京同類10萬平方米保租房為基準，2025年昌平區保租房項目（含滟瀾新宸、國瑞熙院、未來融尚等），估值8.47億元，折算單價約8112元/平方米。

對于中小規模或資金鏈緊張的公寓商而言，收購這類規模的保租房項目實屬不易。而城璟租住雖然成立才三年，但集團本身是周大福企業旗下的專業保障性租賃住房資產管理平臺，由觀博啟城與輕松寓核心創始人共同發起創立，其中觀博啟城是由周大福企業與啟城投資共創的不動產投資新平臺。

強大的股東背景與運營能力，加之國內知名投資機構的參與，使得城璟租住具備充足的規模擴張選擇空間。既然在擁有如此強大購買權的情況下，為何偏偏選擇了北京順義區的保租房項目？

一是企業租賃需求強勁與品牌畫像不謀而合。順義區空港街道是北京重要的臨空經濟區，匯聚近萬家各類企業，涵蓋物流、科技、國際貿易等產業，穩定的就業人口為租賃住房提供出強勁的需求。

此外，項目區位優勢突出——生活配套方面，緊鄰中糧·祥云小鎮等商業設施，周邊還有國際學校及高品質住宅；交通出行方面，距首都機場僅15分鐘車程，30分鐘內可達望京核心商圈，既能滿足企業通勤需求，也能有效提升房源的市場吸引力與競爭力。因此，該項目雖是面向多元群體的保租房，但企業職工是其核心受眾之一，這與城璟租住專注企業端客戶的定位高度吻合。

從城璟租住此前在上海落地的兩個項目——城璟·松江中山社區與城璟·保山中環社區——可以看出，其均聚焦藍領及企業員工群體，專為制造業、物流、服務業等行業提供宿舍型保租房。同時，品牌與多家企業建立合作關系，如松江中山社區和寶山中環社區與香格里拉集團等企業簽約，為其提供員工住宿服務。

二是激活存量資產實現價值躍升。2018年，順義區住建委曾探索“商改租”的可行性，即將商辦項目轉型為公租房、集體宿舍，鼓勵開發商將商辦改造成公寓式酒店。三年后，順義區首批商務辦公樓改建宿舍型租賃房項目獲批，而城璟租住此次收購的項目就赫然在列。

公開信息顯示，該項目于2023年起提出轉型宿舍型租賃住房，但2024年12月末仍處于裝修改造中。此次城璟租住收購，很可能憑借其成熟的運營能力，盤活這片存量樓宇，實現資產溢價。

品牌初步規劃提供2600間房源，涵蓋白領單人間、品質家庭房與企業多人間等多種戶型，設計了城璟青舍、城璟禮寓、城璟悅居等三條產品線。未來，品牌還計劃將該項目打造成真正意義上的高品質保租房，除了提供舒適的居住空間，還將融入共享辦公、健身空間、公共廚房、休閑書吧等多元化場景。

值得一提的是，城璟租住所有項目均為重資產存量改造，上海松江中山社區是收購開元旅業集團的上海員工宿舍，上海寶山中環社區則是收購高端養老社區獨立組團。雖然此次收購是城璟租住首次接觸存量商辦樓宇，但收購存量資產的邏輯沒變，并最后都計劃納入保租房體系。

可見，收購北京項目是城璟租住走出上海、在北方重資產布局的關鍵一步，也是其“改造存量資產、鎖定B端客群”模式的一次驗證。

在北京能否跑通？

城璟租住是由“周大福家族辦公室+原凱雷團隊啟城投資+輕松寓”組成的豪華團隊，在中國不動產處于結構調整與去高杠桿的價值修復期，布局租賃領域，切中宿舍型保租房賽道，可謂深謀遠慮。那么，在品牌成立一年之內就快速收購上海兩個重資產項目的城璟租住，能將其城璟模式復制到北京嗎？

首先，北京宿舍型保租房市場供給存在空白。長租公寓產品本身就兼具不動產市場化投資與民生屬性，更何況是保租房，其租金實惠、居住穩定、配套完善等方面，吸引大量流動人口租住。

近兩年，全國保租房供應量顯著增加。截至2025年11月，核心八城集中式公寓房源累計規模合計146.9萬間，其中保租房占比持續提升，北京更是超額完成“十四五”規劃目標，總數超過40萬套（間），僅2025年北京市就籌建保租房約6.7萬套（間），完成全年5萬套（間）任務的135%。另一邊，據統計北京有住房租賃需求的新市民與青年約600萬人，且很大一部分處于職業起步或發展階段，收入相對低、對租金敏感度高，保租房成為他們穩定、可負擔的租住空間。

其次，盡管市場供需兩旺，但大量保租房集中入市難免對市場價格和需求造成一定沖擊。在此背景下，城璟租住選擇從企業B端切入，專注打造宿舍型公寓，聚焦這一細分賽道以挖掘發展潛力。

一是宿舍型公寓對地段要求較低，基本跟隨產業園區布局，屬于“產業在哪里就往哪里搬”，相比區位要求嚴苛的白領公寓和服務式公寓，成本優勢顯著。此外，核心城市的產業園區正逐步向城市外圍擴散，這些區域多為工業或集體用地，產權清晰度和穩定性反而更高。

二是B端客戶主要為企業，比個人更穩定，支付能力更強、租期更久。以城璟租住的上海松江新城項目為例，其中華測導航、領創思維、三車文化、江蘇昭晟、緣味餐飲、奈雅伊食品等企業是該項目的首批入住客戶，去年上海對外經貿大學的教職工也入住該項目。

三是宿舍型公寓以床位出租（上下鋪）的模式，相比白領公寓以房間出租的模式，空間使用率更高，還能共享設施，如廚房、洗衣房等，進一步降低每間房間的功能性面積，增加坪效。政策方面，北京市政府也加大住房保障力度，將宿舍型公寓列入保障體系，通過“一張床、一間房、一套房”的多元化住房供給，解決階段性住房困難，降低在京居住成本。

通常情況下，宿舍型公寓的商業運營模式分為B-B-C（企業對消費者）或G-B-C（政府對企業對消費者）兩種，這兩種模式均以企業或政府作為中間環節，連接公寓運營商與最終租戶。

因此，租戶質量的高低直接關系到公寓運營商的客源結構與儲備。目前，宿舍型公寓主要服務中低收入群體，包括藍領工人、服務業基層員工、企業員工、城市建設者以及部分學生群體，尤其聚焦于城市基礎服務和產業工人階層，高凈值企業人群占比較少。

此外，為維持與企業的長期穩定合作，公寓運營商往往需要讓渡部分利潤，這使得宿舍型公寓的盈利空間很大程度上取決于企業的發展狀況。一旦合作企業出現經營波動，很可能導致公寓空置率大幅攀升，且短期內難以找到替代客源。

可以說，相比處于城市CBD的白領公寓、服務式公寓，宿舍型公寓依賴企業客戶的方式是一把雙刃劍，雖能帶來穩定的客源，但也對公寓商調研和篩選企業客戶質量提出了更高的要求。

當公寓“長租價值”一步步回歸

宿舍型保租房的誕生，是政策導向、市場需求、企業戰略與社會價值等多重因素共同作用的結果。回望我國長租公寓的發展歷程，其商業模式正從粗放式擴張向專業化運營、規范化管理、細分市場深耕以及可持續發展方向轉型——本質上，這是一段讓公寓回歸長租價值、從單純租賃向資產價值管理轉變的歷程。

第一階段，分散式二房東用互聯網思維拉起高杠桿。曾經，長租公寓市場被傳統的二房東模式占據，通過依賴租金差盈利，通常以較高價格收房、較低價格出租，通過“長收短付”形成資金池。但一旦市場波動，出租率下降或租客違約，資金鏈易斷裂，導致無法按時支付房東租金，引發糾紛甚至企業破產。

值得注意的是，傳統二房東不擁有房屋產權，因此難以通過房產抵押獲得銀行貸款，融資渠道有限，獨自承擔資金成本，限制企業擴張和抗風險能力。以蛋殼公寓、青客公寓為代表的傳統二房東，用粗暴的互聯網思維介入重資產生意，用租金貸拉動高杠桿，透支品牌生命的同時也為此支付了巨額的社會信用成本。

第二階段，集中式二房東用規模效應享受租金差。隨著規模壯大，公寓從分散的個人房源轉向集中式物業的租賃或收購。集中式二房東在裝修材料、家具家電、物業管理服務等方面具有更強的議價能力。伴隨房源數量的增加，這些固定成本能分攤到更多房源身上，降低單套房源的平均成本，通過優化房源布局、提升服務質量等方式，實現資產增值。不少房企公寓品牌如萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢等都在上一輪洗牌中實現風險出清。

該模式曾一度盛行，但在房產下行的低溫里，其租金剛性與市場波動將產生無法調和的矛盾。集中式二房東通常與房東簽訂長期包租合同，時間長達10—15年，甚至更久，并約定固定底租及遞增條款。

然而，市場租金水平若受經濟環境、供需關系等因素影響，會出現波動甚至下跌。若市場租金下降，集中式二房東仍需按合同支付底租，導致租金差縮小甚至倒掛，利潤空間被壓縮。加之大量保租房入市沖擊公寓市場價格，分流了部分租客群體，導致集中式二房東市場份額受到擠壓。

第三階段，資管分離用細分需求實現退出。自《住房租賃條例》等政策頒布，明確租賃市場的合規標準，要求資產管理必須建立在合法合規基礎上，促使租賃行業從粗放擴張轉向精細化、專業化運營，為資管分離提供制度框架。

同時，供需兩端發生著變化。在供給端，資本從關注資產規模轉向關注資產質量，要求資產管理方具備精準的資產估值、風險控制和運營能力。在需求端，主力租賃人群（新市民、青年群體等）對居住品質、社區服務和租期穩定等要求顯著提高，需求從有房住轉向住得好。

此外，租賃市場的退出機制逐步完善，REITs、私募基金、保險等機構之間的大宗市場交易頻繁，為資產提供多元化的退出路徑。尤其在保租房領域，去年保租房REITs發行加速推進，累計發行規模預計超250億元，還有多只擬發行的REITs正在積極籌備中。

近兩年中國租住管理領域資管腳步加快，梳理市場資管化的案例，發現大致可以分為以下兩種模式：

一是成立資管+運營為一體的平臺（MoM模式）。該模式主要面向輕資產市場化的公寓運營商，并吸引外資參與。外資機構與本土公寓運營商合作，雙方各司其職，整合全球資本資源與本土運營能力，通過精細化運營提升資產價值，最終通過公募REITs或其他退出渠道實現投資回報。

典型案例除了城璟租住集團外，還有自如與景順房地產共同成立的星耀如景平臺、錦和資管旗下的base佰舍公寓……

二是設立Pre-REITs基金。該模式主要針對重資產保租類運營商，吸引險資參與，聚焦于成熟項目的后期資本運作，通過專項收購或孵化優質資產，為后續公募REITs退出做準備。險資憑借其資金規模大、投資周期長的特點，與重資產運營商合作設立Pre-REITs基金，對符合發行REITs的項目進行孵化培育，待資產成熟后實現退出，完成資本循環利用。

近兩年，明確以公寓為投資標的有萬新金石（廈門）住房租賃Pre-REITs基金、中信金石基金－領寓國際租賃住房基礎設施Pre-REITs基金、上海城投長租公寓Pre-REITs基金……

實際上，從傳統二房東到資管運營分離模式的轉變，其核心是通過專業分工、價值創造與生態構建，實現資產長期穩定與可持續發展，讓公寓回歸長租，而不是簡單的資產集中。

不足一年，城璟租住再次完成收購，在租賃市場寒冬中逆勢擴張，得益于其“重資產存量改造+B端企業客群”的獨特模式。三年三筆重資產收購，彰顯出周大福系資本與專業運營的雙重底氣，從愛黃金到愛公寓，本質上是資管思維的一種新進化。北京順義項目的落地，不僅是其走出上海、驗證模式可復制性的關鍵一步，更折射出租賃市場已告別粗放資本集中的時代，正邁向注重資產價值提升、資本運作與專業化運營的新階段。