“抄底”核心城市“老破小” 有人一年買入8套

成都二手房熱度持續攀升。

成都購房通數據顯示，3月23日，成都二手房網簽量達到1679套，刷新近一年來單日成交新高；截至當日，3月成都二手房成交量已達到17262套，環比上漲超50%。

《每日經濟新聞》記者注意到，在這波二手房成交熱潮中，“老破小”（注：主要指主城區房齡較老的小戶型住宅）表現尤為明顯，更是出現買家批量買入的情況。近期，一位女性買家就因在社交媒體上分享她一年入手成都8套“老破小”的經歷而走紅。據稱，這8套房加原有1套，合計總價440萬元，租金總額每月約2.2萬元。

“小圓子”分享會 每經記者 陳利 攝

批量買入“老破小”

“從去年到今年初，我買了8套成都的‘老破小’，全部是自有現金，扣除月供，每月純租金收益超過7000元，平均租售比約5%。”3月22日下午，每經記者在成都市金牛區一茶樓的分享會上見到了“小圓子”，這位因“抄底”成都8套“老破小”而在社交媒體上走紅的買家，將自己的投資經歷分享給慕名而來的20名已入手或準備入手成都“老破小”的購房者。

在“小圓子”的分享中，成都板塊分析、熱門區域、租金收益等被分在不同板塊，而這些均源于其這兩年的購房經歷。

2024年，“小圓子”賣掉手上一套房有了一筆錢，對于這筆錢的投向，她當時也考慮了保險、銀行存款等理財方式，但在對收益情況進行了一番比對后還是選擇了投資房產。“我是成都本地人，之前也有房屋出租的經驗，對租房群體有著一定的了解。”此外，作為兩個孩子的母親，她希望為孩子未來提供穩定收入，也為自己儲備養老金。

2025年初，“小圓子”就開始線下踩盤，并將購房核心聚焦在：二環內核心地段，看重地鐵配套、租賃剛需，同時嚴控單價在1.3萬元/平方米以內。“主城二環內始終都是商業、交通等各種配套最為齊全的地方，租賃剛需穩定，同時又有城市更新的潛在預期，因此低總價、高租售比的‘老破小’具備穩健收益屬性。”

為此，她還專門制作詳細測算表，將租售比5%作為核心篩選標準，明確40萬元左右房源租金達1500元/月以上才能覆蓋成本，疊加裝修則需租售比達標5%。也是在2025年前兩個月內，“小圓子”首付了五六十萬元就買下了6套房，此后又于2025年下半年及2026年初分別買下2套。

從其所購房產分布情況來看，均位于成都二環內商業、醫療等配套資源成熟區域，如玉林、華西壩、猛追灣等板塊；從其租金情況來看，均超過1500元/月，8套房套均租金超過2800元/月，其中“有兩套房目前正處于裝修改造中，按照當前區域租金水平來看，等裝修完預計租金將超過4000元/月。”

“都是小戶型，每套總價都在40萬元左右，基本都帶租約；所有房子首付只付了15%，最大化了貸款政策。”“小圓子”告訴記者，其所購的房產中租售比最高能達到7%，但其更“看重的是長線持有”。

無獨有偶。近段時間，一名成都“90后”媽媽也在第三方平臺上分享了自己從去年春節到今年初，花369.9萬元在成都買了5套“老破小”，每月收租10600元的故事，其核心邏輯同樣是博“城市更新+以租養貸”，購房邏輯也是“只選核心地點的核心‘老破小’”。

此外，就在2026年3月16日，阿里拍賣網上，武侯區華西壩電信路1號一套建面僅48平方米的房子落槌成交， 市場評估價大約每平方米1.3萬元，起拍價46萬元。 經過71次加價角逐，這套房子最終以103萬元的總價成交，折算下來每平方米的價格約2.15萬元。

隨著越來越多買家入場，“小圓子”明顯感覺到今年以來成都“老破小”市場出現了一波上漲行情。“房東臨時撤牌、漲價的情況時有發生，優質房源很多時候要靠‘搶’。”“小圓子”也提醒道，“老破小”投資適合有閑錢、能長期持有的人群，新手需實地踩盤、理性篩選，切勿盲目追高。

投資“老破小”需警惕流動性風險

記者注意到，隨著“老破小”行情走火，不僅是在成都，上海、天津等地也出現了一批“抄底”“老破小”的人群，他們的核心邏輯是“總價比、高租售比（月租金×12/房屋總價）”。

在天津，據媒體報道，市民李先生花了350萬元購入7套天津“老破小”房源，“50萬元能在天津核心區買一套兩室的‘老破小’，月租金2000元，租售比4.8%，每月都可以有固定的現金流收入，將來合適時機還可以賣掉。”

在上海，3月7日，其二手房單日網簽量一度突破1324套，刷新近一年紀錄。據易居研究院統計，其中200萬元以內房源成交占比達50%，300萬元以內房源成交占比達70%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進稱，當前“老破小”行情的核心邏輯，是資產定價向“現金流”的回歸。在低利率環境下，租售比是否能夠覆蓋資金成本，是否優于其他理財產品，成為衡量投資價值的重要標尺。多數城市的租售比已超過2%，部分案例甚至已實現“以租養貸”的臨界突破。

易居研究院近期發布的一份報告顯示，當前重點8城“老破小”平均租售比為2.67%。其中最高的是成都，達到3.8%；其次是武漢、重慶、南京，租售比分別達到3.20%、3.03%、3.0%；上海則是2.45%，但上海市區“老破小”相關個案的租售比普遍在2.3%到3.1%之間。

在嚴躍進看來，當前租售比已跑贏存款利率，也逐漸接近房貸利率。“8個城市平均租售比2.67%高于1.9%的5年期定存利率、1.8%的10年期國債收益率以及2.0%的3年期大額存單利率。同時，考慮到部分城市房貸利率已低于3%，這意味著在按揭貸款的情況下，租金收入已基本能夠覆蓋月供。對于偏好人民幣資產、看重區位價值的投資者而言，‘老破小’已具備一定的類固收屬性。”

不過，他也指出，這種“現金流游戲”高度依賴多重前提，如滿租無空置、租金持續上漲、月供固定不變、無大額維修稅費、政策環境穩定、出租房屋的時間成本低。但現實中，僅空置期、翻新成本、稅費等因素就可能顯著侵蝕實際收益。

因此，“投資‘老破小’需警惕流動性風險，如部分房齡超過30年的老房子，銀行可能拒貸，買家只能全款購買，接盤群體有限；同時還有房價下跌侵蝕本金、租金波動等風險。”