樓市熱評丨預期2026年房地產托底政策或集中于上半年釋放

01標普：預期2026年房地產托底政策或集中于上半年釋放

02上海1月二手房成交量創5年同期新高，連續三月破2.2萬套

03北京首場土拍攬金85.62億，字節落子大鐘寺與首鋼地產“搶跑”

PART.01

一、標普：預期2026年房地產托底政策或集中于上半年釋放

2月5日，標普信評舉辦2026年中國房地產市場信用趨勢展望在線研討會，其工商企業評級部副總監任映雪在會上表示，2026年全國商品房銷售將延續2025年下行趨勢，銷售額預計同比下降10%左右，總量約7.6萬億元。

對于該判斷，任映雪給出四大核心邏輯：一是宏觀層面經濟增長仍承壓，2026年GDP增速預計放緩，內需不足、出口減速制約居民購房意愿與能力。

二是行業進入存量房主導新階段，新房銷售自然回落成客觀趨勢。

三是房地產政策有定力、有底線，以穩定市場為目標，防止失速風險，但大規模強刺激可能性低，而需求端政策仍有發力空間，2026年貨幣政策適度寬松，房貸利率存在下調空間，各地也可通過住房補貼、房票置換等因城施策刺激購房需求。

四是市場整體信心偏弱，或現結構性回穩趨勢，但缺乏整體回穩反彈基礎，居民購房能力和信心的實質性恢復仍需較長時間。

此外，在基準假設下，標普信評預期2026年房地產托底政策或集中于上半年釋放，以穩定市場預期和銷售額，而下半年政策效果或邊際遞減，新房銷售降幅將再度擴大。

點評

2026年1月，中央多部門協同發力明確發展框架，地方層面超40省市跟進細化落實，形成“中央定調、地方精準施策”的聯動格局。政策核心聚焦城市更新、保障安居、“好房子”建設、融資優化四大維度。結合年初《求是》刊文及住建部相關表態，新一年房地產行業將堅守“控增量、去庫存”核心調控方向。

二、上海收購二手住房用于保租房試點啟動

2月2日，中國建設銀行支持上海市第一批收購二手住房用于保障性租賃住房項目簽約活動舉行。

上海浦東新區、靜安區、徐匯區作為試點區，分別結合各區實際，圍繞機制建設、運作模式、資金籌措、房源篩選和收購目標等方面，介紹了前期謀劃、前瞻布局的工作特點。

三個試點區結合區域實際，明確了各具特色的房源篩選標準與運作模式，均以“房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷”為核心，堅守“群眾可負擔、運營可持續”原則。

浦東新區按照“政府主導、市場運作、自愿參與”原則，試點階段優先聚焦內環內、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價不超過400萬元的產權清晰個人二手房源，重點面向有置換需求的產權人，尤其側重租售比高、保租房供需矛盾突出、居住配套成熟的區域。收購工作由區級收購主體按市場或評估自主開展，意向居民提交申請資料并洽談一致后簽訂買賣合同，購房款將參照房票形式進行監管。

靜安區則組建了由區政府分管領導牽頭，區房管局、區國資委等部門參與的工作專班，明確靜安置業集團下屬兩家區屬保障性住房公司為指定實施主體，實現房源排摸、洽談簽約、收購落地的全流程專業化運作。房源篩選聚焦產權人有置換本區商品房意愿（一手房優先）、總價適中、產權清晰的成套小戶型二手住房，優先布局重點產業園區、核心商圈及軌道交通站點3公里輻射圈，采取“片區式收租為主、零散收購為輔”的策略，對成本較低、交通便捷、配套成熟的區域優先選購。

徐匯區通過區保障性住房公司在市場上收購存量小戶型房源，經標準化裝修配置后作為保租房供應。該區由區房管局、區財政局、區國資委等組成工作專班統籌推進，首期安排區級財政資金注入保障房公司作為資本金，專項用于房源收購，同時通過銀行貸款融資擴充資金規模，確保收購工作順利推進。

點評

從房源篩選標準與運作模式來看，基本以當前二手房市場置換鏈底層“老破小”為主，這也是二手房市場價格敏感度最大、“以價換量”最明顯的房源之一。在“官方收購”下，這些房源將率先實現穩定，并成為激活房地產市場置換鏈的第一步。（詳見）

三、中央農辦：嚴禁農村集體經營性建設用地入市用于建設商品住房

2月4日，國新辦上午就就錨定農業農村現代化、扎實推進鄉村全面振興有關情況舉行新聞發布會。

中央財辦副主任、中央農辦副主任祝衛東提及，要盤活用好農村閑置資源資產。要因地制宜發展壯大新型農村集體經濟，用好農村集體產權制度改革成果，加快構建產權明晰、分配合理的運行機制，增加農民的集體資產收益。依法盤活用好閑置土地和房屋，有序推進農村集體經營性建設用地入市，賦予農民更加充分的財產權益，創造條件多渠道增加農民財產性收入。“同時，要守好這方面的底線和紅線，嚴禁農村集體經營性建設用地入市用于建設商品住房，嚴查嚴防違法違規購買農房宅基地，加強農房租賃規范管理。”祝衛東說。

點評

“十五五” 時期農村土地制度改革將持續推進，改革前重申相關底線要求，既能為后續工作立下規矩，也能通過嚴格統一規則，避免部分地區在改革試點中出現變形走樣，確保改革方向不跑偏。此次重申相關要求，相當于為保障農民權益加裝“安全閥”，堅決遏制各類突破政策紅線的行為。

PART.02

市場

一、深圳召開城市更新現場推進會，部署高質量發展工作

2月5日，深圳市舉行城市更新工作現場推進會，對高質量推進城市有機更新進行動員部署，加快建設現代化人民城市，市長覃偉中出席會議并講話。

會議指出，城市更新是推動城市高質量發展的綜合性、系統性戰略行動，有利于滿足市民群眾高品質生活需要、釋放投資消費潛能、增加城市發展“集約度”、提升城市綜合“承載力”。要深入踐行人民城市理念，認真落實國家、省、市出臺的城市更新系列政策法規，因地制宜推進城市有機更新，大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效。要錨定目標任務，加強全市“一盤棋”整體統籌，用好市領導掛點服務機制，拿出過硬作風、采取有力舉措，加強資源要素保障，及時破解項目推進中的堵點卡點問題，強化質量安全監管，加快建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，打造高品質生產空間、生活空間、生態空間。要凝聚各方合力，加快建立政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式，做深做細群眾工作，拓展多元化投融資渠道，強化城市更新項目信貸支持，加快構建房地產發展新模式，奮力開創城市更新工作新局面，為“十五五”開好局起好步創造良好條件。

點評

2025年以來，城市更新成為中央層面政策部署的高頻關鍵詞，多部委在高層次會議和文件中密集表態，構建起系統完備、協同發力的政策推進體系。一系列政策的出臺與落地，不僅重塑了城市更新的功能定位，更將其與民生保障、房地產轉型、城鄉融合發展深度綁定，成為推動經濟社會高質量發展的重要支撐。

二、標普信評：2026年房地產新開工面積將再收縮15%-20%

2月5日，標普信評舉行2026年中國房地產市場信用趨勢展望在線研討會。

標普信評工商企業評級部副總監任映雪在會上表示，受新房銷售繼續調整影響，房企整體現金流維持偏緊，建筑工程投資強度將處于較低水平。

2026年房地產建筑工程投資預計在2025年基礎上進一步下滑15%左右，且建筑工程投資降幅將高于建筑施工面積的降幅。

政策層面持續定調控制新增加快存量庫存消化，受過去一年房企拿地面積持續收縮的影響，2026年房地產新開工面積將延續下行趨勢，預計再收縮15%-20%。

同時，疊加大型房企出清、房企融資環境依舊偏緊，且保交樓存在一定執行壓力，2026年房地產凈停工面積不會有大幅改善，預計與2025年的水平保持相近。

點評

“嚴控增量”仍是政策主基調。2026年政策將通過收購存量商品房作保障房、按去化周期動態調節供地等組合拳加速庫存出清，疊加地方財政壓力緩解后對新增供應的審慎態度，新開工規模仍將保持下行態勢。

三、上海1月二手房成交量創5年同期新高，連續三月破2.2萬套

2月2日，據上海房產交易中心官網數據，當月二手房（含商業）網簽成交22834套，已是連續第三個月成交量突破2.2萬套，且創下近5年同期新高。

單日成交數據也體現市場熱度，1月10日上海二手房單日網簽成交達1261套，創下近三個月新高，此后1月17日、24日和31日的單日成交均突破1200套。

點評

上海的二手房市場一直相對堅挺。2025年11月及12月也都出現了“翹尾”行情，成交面積都在10月筑底后出現了回升。從成交均價來看，2025年末，上海成交均價較年初有一定的下滑，但整體趨勢自第四季度開始出現平緩。成交面積上升，成交均價跌幅收窄，市場已出現筑底征兆。

PART.03

企業

一、標普信評：適應新發展模式的房企需滿足三大特征

2月5日，標普信評舉行2026年中國房地產市場信用趨勢展望在線研討會。

標普信評工商企業評級部副總監任映雪表示，2025年末住建部進一步明確“十五五”期間房地產行業發展模式轉型方向，開發端做實項目公司制，融資端推進主辦銀行制，銷售端推進現房銷售，并將從嚴執行預售資金監管。

標普信評認為，適應新發展模式的房企需滿足三大特征：一是存貨相對優質、無顯著歷史包袱，當前銷售可逐步消化舊債、實現現金流循環。

二是融資結構適應項目制轉型，項目外融資比例處于健康水平，且本部再融資能力較強。

三是持有優質經營性物業，可提供穩定現金流及再融資騰挪空間。

點評

隨著行業告別城鎮化規模擴張的紅利期，住房更新將成為需求的核心組成部分。在此背景下，房企需積極修煉內功、提升產品力、做好營銷。同時，把握結構性機會，挖掘不同城市、不同購房群體的結構性需求，以產品創新和升級迭代迎合購房偏好的轉變，在核心區位開發具有優質配套、價格實惠、產品力佳的復合優勢類項目取得市場優勢地位，從而安全穿越此輪危機。

二、新城發展：擬折價配售新股，募資4.69億港元用于償債、公司發展等

2月5日，新城發展（01030.HK）發布公告，與控股股東富域香港投資有限公司及配售代理訂立配售及認購協議，將通過先舊后新方式配售1.98億股現有股份，配售價為每股2.39港元。

公告顯示，配售價較公告前最后交易日2.81港元的收市價折讓14.95%；較協議日前最后5個連續交易日每股2.62港元的均價折讓8.85%；較協議日前最后10個連續交易日每股2.45港元的均價折讓2.45%。

新城發展稱，本次認購事項所得款項凈額約4.69億港元，擬用于本集團的未來發展、償還本公司日后到期的債務及用作本集團一般營運資金。

與此同時，澎湃新聞獨家獲悉，新城發展和其控股的新城控股（601155.SH）將于下周初在中國香港舉行非交易性質的路演活動，交流對象為基金、銀行等金融機構，意在了解目前市場和政策面回暖的形勢下，境外投資者對民營房企外幣融資的態度。

知情人士稱，新城控股旗下一筆本金4億美元的境外債券將于今年5月到期，該公司觀察是否有部分以新換舊的可能性，據悉目前以交流公司經營情況為主，沒有確切的發債計劃。

公開信息顯示，2025年新城系合計發行三筆美元債。去年6月，新城控股母公司新城發展發行3億美元高級無抵押債券；10月2日，新城控股境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED完成在境外發行總額為1.60億美元的無抵押固定利率債券；10月22日，新城發展再發一筆5000萬美元的美元債。

點評

新城發展宣布按每股2.39港元配售1.98億股新股，籌資約4.7億港元，稀釋率僅2.73%，資金將用于償還5月到期4億美元離岸債，顯著降低市場對其流動性風險的擔憂。

新城發展在低線城市購物中心運營能力突出，有望受益于“十五五”消費刺激政策，維持高單位數租金增長；隨著地產開發業務收縮，盈利拖累減輕，預計2026、2027年經常性盈利對應市盈率分別約6倍、5.6倍，存在重新估值空間，予目標價2.81港元及“增持”評級。

二、碧桂園三年累計交付近115萬套，2026年定為保交房收官年

碧桂園在2月2日的年度工作會議上披露多項關鍵經營信息。董事局主席楊惠妍透露，2025年全年公司完成房屋交付近17萬套，2023年起三年累計交付總量近115萬套。

此外，碧桂園境內137.7億元、境外177億美元債務重組方案均已生效，整體降債規模預估近900億元，重組后新債務融資成本降至1%-2.5%。楊惠妍將2026年定義為“保交房收官之年”，提出爭取年中完成大部分交房任務，目標實現經營性現金流回正，最終達成整體現金流和利潤為正。

點評

作為曾經的行業龍頭，碧桂園在債務重組方面取得的階段性成功，起到了關鍵的示范作用，增強了市場信心。同時也為其他深陷債務困境的房企提供了可復制的參考路徑，從而推動更多房企主動尋求債務重組方案，加速行業整體風險化解進程。

PART.04

土地

一、深圳光明區2026年將招拍掛5宗宅地，均位于鳳凰城核心

近日，深圳光明區光明街道發布2026年招拍掛居住用地土地整備公告，鎖定5宗地塊，全部位于鳳凰城核心片區，擬完善征轉手續后公開出讓。

公告顯示，02-13、D3-1-9兩宗“王炸”地塊緊鄰深圳實驗學校光明部及6號線鳳凰城站；01-16、01-22兩宗靠13號線二期北延雅路站，隔路對望深圳實驗學校科林部；碧眼1-10地塊近虹橋公園站，周邊已有電建洺悅鵬著等項目。整備范圍禁止新增建設、交易、分戶等不當增加補償行為。

公開資料整理，光明區宅地供應逐年收縮：2021年掛牌9宗，2022年6宗，2023年4宗，2024年零成交，2025年僅2宗且底價成交。若2026年5宗地塊順利掛牌，將成近五年最大規模宅地釋放，有望緩解片區新房短缺。

點評

從官方公示來看，此次光明整備的5宗地塊，2宗位于鳳凰城地鐵站旁，2宗靠近光明城高鐵站附近，1宗緊鄰虹橋公園地鐵站，位置都相當不錯。

近幾年在樓市去庫存壓力下，光明的供地節奏有刻意放緩。此時適時供應新的住宅地塊，尤其是核心地塊，有利于提振光明樓市。

二、北京首場土拍攬金85.62億，字節落子大鐘寺與首鋼地產“搶跑”

2月3日，北京2026年首場土拍正式落槌，3宗住宅用地及1宗商業用地全部以底價成交，總成交金額達85.62億元。

石景山新首鋼核心區SS00-1609-0012地塊，由首鋼地產以13.9億元底價摘得。通州宋莊鎮FZX-0703-6002地塊，由北投＋建工＋新航城聯合體以15.62億元底價摘得。順義新國展SY00-2301-0003、0004等地塊，由中國鐵工投資集團以28.1億元底價摘得。

此外還有一宗位于海淀的商業用地同樣以底價成交，由字節跳動摘得，成交金額28億元。

點評

這三宗地塊的競得人中，出現了一些相對陌生的面孔。北京新航城開發建設有限公司由北投集團與北京新航城控股有限公司分別持股50%，后者幾乎未在北京市場參與過涉宅用地的投拓。順義新國展三期地塊的競得人中國鐵工投資建設集團有限公司，同樣是北京土拍市場上的稀客。國有基礎設施類企業和臨空開發平臺進入住宅用地市場，往往帶有戰略屬性：他們更擅長土地整備、城市更新、基礎設施配套和長期資產運營，而非短期的住宅產品快速銷售。因此，他們更可能采取合資合作的形式。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋地產、資管、租售、物管、科創、證券等房地產領域。創新研發產品CRIC系統、投資決策系統、數據營銷系統、場景化大屏、柵格土地評估系統、城市租售系統，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據。