王石曾預(yù)測的房地產(chǎn)走向，也許大概率又是對的

提到中國房地產(chǎn)走勢，不少人都吐槽公說公有理婆說婆有理，能說準(zhǔn)一次都難，可有人偏偏好幾次關(guān)鍵判斷都踩中了點。這個人就是退居二線多年的前萬科董事長王石，他從萬科卸任后很少聊樓市，天天泡在登山公益里，可每次開口，都能戳中行業(yè)的要害。

當(dāng)年萬科內(nèi)部會議喊出“活下去”的時候，整個房地產(chǎn)行業(yè)還在瘋狂沖規(guī)模，拿地?zé)崆楦叩冒l(fā)燙，不少人都覺得萬科這說法太夸張，甚至有點小題大做。

誰能想到?jīng)]過幾年，房企資金鏈緊張、債務(wù)暴雷的消息一個接一個冒出來，大家才后知后覺，那哪里是悲觀，那是提前好幾年給全行業(yè)敲了杠桿風(fēng)險的警鐘。

2021年全國樓市摸到階段高點后開始調(diào)整，房企債務(wù)問題慢慢暴露，不管是買房的還是賣房的，都抱著觀望態(tài)度，整個市場都彌漫著迷茫的情緒。

就在所有人都摸不準(zhǔn)方向的時候，王石2023年年底在阿布扎比財富全球論壇公開發(fā)聲，直接說中國房地產(chǎn)的調(diào)整才剛剛起步，后續(xù)還會有債務(wù)風(fēng)險出清，但政策已經(jīng)出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)向。

他說只要節(jié)奏把握好，借鑒日本的經(jīng)驗，三到五年之內(nèi)市場就能實現(xiàn)軟著陸。他還特意提到，中國經(jīng)濟(jì)治理有統(tǒng)籌引導(dǎo)的能力，不會完全放任市場亂晃，肯定能慢慢把問題調(diào)整好。

這話不是王石隨口瞎扯的，翻一翻過去十幾年他對樓市的關(guān)鍵判斷，基本都和后來的走勢對得上。2018年的“活下去”，本質(zhì)就是他早早看穿了高杠桿高周轉(zhuǎn)模式不可持續(xù)，萬科內(nèi)部早就把可持續(xù)經(jīng)營放在第一位，拒絕盲目擴(kuò)張。

從2021年開始算，三到五年的調(diào)整窗口剛好落在2024到2026年，我們翻一翻這兩年的市場數(shù)據(jù)，就能看出變化真的踩準(zhǔn)了這個節(jié)奏。

2024年房地產(chǎn)市場確實還在調(diào)整，銷售面積和投資額都同比下降，但降幅已經(jīng)比前一年收窄了不少。政策層面早就開始發(fā)力，中央明確提了要穩(wěn)樓市，各地紛紛優(yōu)化限購限貸，房貸利率一路下調(diào)，不少地方還直接發(fā)購房補(bǔ)貼。

房企的融資環(huán)境也慢慢變寬松了，原來的三道紅線約束慢慢淡出，市場對樓市的預(yù)期也開始出現(xiàn)微妙的變化，不再像之前那樣一片看空。

進(jìn)入2025年，政策加碼的力度更大，全國住建工作會議直接把推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)當(dāng)成了核心重點任務(wù)，明確要求各地因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給。

城中村改造的貨幣化安置推進(jìn)速度加快，存量商品房的收儲力度也在加大，一線城市的限制性政策進(jìn)一步松綁，核心城市的二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的回暖跡象。

新房銷售的降幅持續(xù)收窄，不少熱點城市的房價已經(jīng)環(huán)比止跌，整個行業(yè)也從之前的深度調(diào)整，慢慢轉(zhuǎn)向了筑底階段。

到2026年初，公開的市場數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅價格環(huán)比已經(jīng)由降轉(zhuǎn)平，北京上海這些核心城市的二手房成交周期明顯縮短，掛牌量也開始下降。

不光國資開始布局優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)，連外資也盯上了合適的項目，民間投資也慢慢把目光投向核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房源。全國百城的二手房掛牌總量環(huán)比減少，原來動輒十個點以上的議價空間，現(xiàn)在已經(jīng)收窄到三個點到五個點。

這些變化不是憑空冒出來的，是2023年以來政策持續(xù)引導(dǎo)，供需兩端慢慢修復(fù)共同作用的結(jié)果，剛好踩中了王石當(dāng)年給出的時間窗口。

王石的多次預(yù)判其實都有同一個邏輯，那就是尊重行業(yè)周期，也認(rèn)可我們的政策調(diào)控能力。2018年提醒大家活下去，點破的就是高杠桿模式不可持續(xù)。2023年給出三到五年的時間表，靠的就是對治理體系優(yōu)勢的判斷。

現(xiàn)在走到2026年這個節(jié)點，政策底和市場底已經(jīng)相互支撐，市場對樓市的預(yù)期也在慢慢重建。整個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從過去的高增長，轉(zhuǎn)向了高質(zhì)量發(fā)展。

年輕人買房越來越理性，不會再像之前那樣跟風(fēng)炒房，房企的經(jīng)營也越來越穩(wěn)健，不再盲目加杠桿擴(kuò)張。調(diào)整的過程確實讓不少人受了影響，但國家一直把穩(wěn)樓市放在重要位置，政策只會加碼不會退出。

現(xiàn)在整個行業(yè)都達(dá)成了共識，房子就是要回歸居住屬性，過去那種高負(fù)債拿地擴(kuò)張的模式已經(jīng)走不通了。政策一邊推進(jìn)供給側(cè)優(yōu)化，一邊激活剛需和改善性住房需求。

按目前的走勢來看，2025年商品房銷售面積的降幅已經(jīng)比2024年收窄，2026年肯定會繼續(xù)溫和修復(fù)。核心一二線城市會率先企穩(wěn)，三四線城市還會有去庫存的壓力，但整體分化的格局下，核心城市好房子的結(jié)構(gòu)性機(jī)會其實一直在增加。

摸爬滾打行業(yè)這么多年，王石對行業(yè)的敏感度真的不是新人能比的，這么多次預(yù)判都踩對點，真不是靠運(yùn)氣蒙的。

參考資料：新華社 持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)