城樓網|2025年商業地產租金“雙降” 市場步入存量價值運營時代

2月2日，中指研究院最新發布《2025中國商業地產租金指數研究報告》。

商鋪租金指數運行分析

2025年以來，提振消費各項政策落地顯效，消費市場保持平穩增長。2025年，我國實現社會消費品零售總額50.1萬億元，同比增長3.7%，增速較2024年全年加快0.2個百分點，但6月以來單月增速連續7個月下滑。消費品以舊換新政策效果明顯，2025年商品零售同比增長3.8%，增速較2024年全年加快0.6個百分點；擴大服務消費政策多點發力，帶動服務消費潛力釋放，2025年服務零售額同比增長5.5%，但餐飲收入增速下滑至3.2%。多數零售商業項目仍選擇以價換量降空置，重點城市商鋪租金延續2024下半年以來下跌態勢。

百街商鋪租金：2025下半年重點城市主要商業街商鋪平均租金同比下跌0.81%。

2025年，服務消費保持較快增長，尤其是文旅相關消費增速較快，少數位于核心商圈的城市地標性商業街或具備文旅屬性的商業街客流和租金仍相對穩健。餐飲收入增速放緩，疊加優質購物中心的沖擊，多數商業街經營承壓，租金下行。根據全國15個重點城市主要商業街商鋪樣本的調查數據，由重點城市100條商業街商鋪為樣本標的，構成百大商業街（百街）商鋪租金指數。2025下半年，百街商鋪平均租金為24.05元/平方米/天，環比下跌0.47%，跌幅較2025上半年擴大0.12個百分點，全年累計下跌0.81%，跌幅較2024年累計跌幅擴大0.39個百分點。

百MALL商鋪租金：2025下半年重點城市主要商圈（購物中心）商鋪平均租金同比下跌0.34%。

2025年，消費市場平穩運行，帶動商鋪租賃需求釋放。購物中心經營情況整體好于商業街，但多數項目仍選擇以價換量穩定出租率，尤其是有新開業項目入市的商圈，存量項目受競爭壓力影響多選擇降低租金。根據全國15個重點城市典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數。2025下半年，百MALL商鋪平均租金為26.99元/平方米/天，環比下跌0.22%，跌幅較2025上半年擴大0.1個百分點，全年累計下跌0.34%，跌幅較2024年累計跌幅擴大0.28個百分點。

租金趨勢：提振消費政策將繼續發力，帶動商鋪租賃需求釋放，但短期內租金或繼續下行。

2025年，消費市場平穩增長，但下半年增速放緩。消費品以舊換新政策帶動家電/3C、家具等品類零售額快速增長，但餐飲消費整體增長放緩。多數零售商業項目仍選擇以價換量降空置，重點城市商鋪租金跌幅擴大。

展望未來，《“十五五”規劃建議》提出“建設強大國內市場，加快構建新發展格局”“堅持擴大內需戰略基點，堅持惠民生和促消費、投資于物和投資于人緊密結合”，同時提出要“促進形成更多由內需主導、消費拉動、內生增長的經濟發展模式。”2026年作為“十五五”開局之年，受益于大力提振消費、擴大有效投資的政策導向，作為消費空間載體的零售商業仍具備發展潛力，商鋪租賃需求有望繼續釋放，但短期內租金或難改下行態勢。零售商業運營商需順應趨勢，提升運營能力，穩健經營，同時以數字技術與人工智能驅動運營提質增效，并緊抓不動產金融機遇強化資產管理能力，實現高質量發展。

重點城市市場表現：消費平穩增長，但實體商業增量供應放緩，商鋪租賃需求整體偏弱。

（1）成都、上海等城市社零總額同比增速高于全國水平，消費市場增長較快

（2）中央及地方圍繞大力提振消費出臺系列政策，支撐消費增長

（3）重點城市商鋪供應趨勢：15城新開業零售商業項目減少，純商辦用地成交處近年低位，增量供應放緩；商辦用地：15城純商辦用地成交面積連續5年下降，未來新開發項目或持續減少

（4）重點城市商鋪需求趨勢：商鋪租賃需求整體偏弱，零售業態需求相對穩健，餐飲業態略顯疲軟

寫字樓租金指數運行分析

租金變動：2025年四季度重點城市寫字樓租金環比下跌0.44%，全年累計下跌1.82%。

2025年，部分城市寫字樓供應較2024年增加，但需求仍相對乏力，市場供大于求態勢加劇，寫字樓租金延續下跌態勢。根據全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2025年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.53元/平方米/天，環比下跌0.44%，跌幅較三季度擴大0.11個百分點，全年累計下跌1.82%，累計跌幅較2024年全年收窄0.03個百分點。

租金趨勢：寫字樓市場或延續調整態勢，短期內租金仍存在下行壓力。

2025年12月，中央經濟工作會議強調要“著力穩就業、穩企業、穩市場、穩預期，推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長”“堅持創新驅動，加緊培育壯大新動能。深化拓展‘人工智能+’”。從需求端來看，預計2026年宏觀政策將持續發力，鞏固經濟穩中向好態勢，為寫字樓市場恢復提供支撐，數字經濟、人工智能等新質生產力領域企業的寫字樓租賃需求有望釋放，帶動少數以科技為主導產業的商圈寫字樓市場逐步恢復，隨著產業結構優化升級，部分核心一二線城市或逐漸實現寫字樓市場新舊動能的轉換。但這類需求尚不足以拉動整個寫字樓市場企穩，在重點城市寫字樓市場需求整體仍偏弱的情況下，2026年市場或延續調整態勢，寫字樓租金短期內或繼續下行。

存量時代，寫字樓競爭核心從“空間租賃”轉向“價值運營”，寫字樓運營企業需重視產業生態打造和服務體系升級，重點關注科技、金融、專業服務、高端制造、生物醫藥等行業需求，吸引優質租戶；同時對存量項目進行更新改造或功能轉換，如引入商業、酒店等業態，豐富配套設施，提升資產價值，打造能穿越周期的韌性資產。

重點城市寫字樓需求趨勢：南京、成都等城市甲級寫字樓空置率上升，TMT行業大面積租賃需求較多

空置率：2025年，供應增加疊加需求乏力，部分城市寫字樓空置壓力增加。

2025年以來，部分城市寫字樓供應有所增加，新增租賃需求增長乏力，供需錯配加劇，導致空置率上升，租賃市場仍存較大壓力。根據中指數據，2025年四季度，一線城市甲級寫字樓空置率相對較低，其中廣州最低，為11.8%；二線代表城市中，杭州、蘇州甲級寫字樓空置率分別為11.6%、16.5%，市場供求相對平衡，重慶、天津、青島、長沙、武漢等城市甲級寫字樓空置率相對較高，空置壓力相對較大。從空置率變化來看，2025年四季度，廣州、上海、深圳、蘇州、成都、南京、武漢等城市甲級寫字樓空置率均較上年四季度有所上升。

租賃案例：金融、TMT、商務服務業需求依舊相對旺盛，1萬平以上租賃案例中TMT行業占比超六成。

2025年，中指數據共監測到寫字樓大宗租賃案例366筆，其中金融業、TMT行業、商務服務業租賃需求相對較多，租賃案例合計占比近六成。具體來看，金融業監測到87宗案例，占比24%；TMT行業、商務服務業分別監測到69宗、46宗案例，占比分別為19%、13%；零售/貿易、交通運輸/倉儲物流行業監測案例數量在20-30宗之間，合計占比約14%；其他行業企業監測案例均在20宗以內，合計占比約31%。

分面積段來看，租賃面積在1萬平方米以上的監測案例中，TMT行業監測案例數量共14宗，占比64%。同時，小面積需求有所增加，2000平方米以內的監測案例共178宗，占比49%，較2024年全年增加4.9個百分點。（中指研究院指數研究部總經理曹晶晶）

責編：李霞

編審：莫 非

監制：張立果

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