北京買房：理清思路，購房建議1787

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想給父母改善換房謝謝。情況：我父母（70歲）家現(xiàn)在住望京融科橄欖城三期4居230平，小區(qū)環(huán)境綠化好，住了15年了，面臨要重新裝修，想著還不如重新置換一套。希望是離我近一些，我家住菜市口中信城，希望車程20分鐘左右，看中小區(qū)綠化環(huán)境好，可以遛彎。要新房，可以明年交付。

兩梯兩戶那種最好。面積130—160都可以接受。樓層7層以上。樓間距大一些。價格11萬內(nèi)可接受。

已經(jīng)去看了中海麗金府，打算再去看一下華潤中環(huán)悅府，請問我選豐臺這個區(qū)域是對的嗎？這幾個樓盤推薦哪個？還有推薦嗎？

另外，是否要考慮這個房以后我會住這個因素，我有兩個孩子，目前一個小學二年級，一個初二。父母還有個雙橋恭和家園的1居養(yǎng)老房，85歲以后估計會住那里。需要考慮離那里近嗎？

A：

1、要新房，那我?guī)筒簧鲜裁疵ΑＮ液枚嗄瓴毁u房了，對新樓盤不熟，也不方便點評人家，說好說壞的容易惹麻煩。

2、區(qū)域談不上對錯，不過如果從地段兒來說，那應該首選麗金府這邊。中環(huán)悅府不是說不好，而是周邊的規(guī)劃改造大概率會更慢，否則也不會拖了這么多年。但具體的樓盤我不熟，幾乎沒去過，不敢點評。

另外既然是養(yǎng)老改善，那也不適宜選擇周邊代建土地太多的板塊，弄不好就十年半年的施工。對年輕人還行，算是對地段兒有期望值，但老年人就犯不上了。

再一點是你們的預算總價高，在三環(huán)內(nèi)+麗澤概念更合適，大概率流動性更強。四環(huán)邊說不好，反正到現(xiàn)在還不算多強，想讓高總價客群接受這種搭配是需要時間的，否則就是錯配了。

3、恭和家園不是養(yǎng)老公寓嗎？考慮離這里近，意思是買在五環(huán)附近是嗎？雙橋就算了，本來地段就一般，總價高的就更不合適了，將來想出手必定費勁。要買的話就在四環(huán)朝青一帶吧，離朝陽公園近的，選擇多多了。

另外父母現(xiàn)在70歲，到85歲還15年呢，到時候再說吧。也許那時候得想法完全不一樣，所以到時候再看吧。

僅供參考。

二

Q:

我還沒下手買房。望京利澤西園11月開始一直沒有性價比高的房子掛牌，另外也是出于通勤和親子陪伴考慮，我最近想買海淀上地。200多點首付，有2個考慮的地方，現(xiàn)在思維很混亂，想請您指教一下：

（1）樹村回遷房（柳浪家園，裕和）320萬左右一居，貸70w，但是今年下本后賣爆了，有出區(qū)的風險。而且好像調(diào)劑北大附肖家河后小升初不能再回上地。

（2）基于此，又研究了一下上地南圓明園東里，想要去清華附上地小學，求個穩(wěn)當。但是這個就純占坑一居40平大概450w，需要貸款220-230w，貸款壓力比樹村大。

目前兩個地方都是打算上學后就出手，然后附近租房。如果能上學一年內(nèi)就賣出，自己按目前市場價估算，學位占用不滿二，倒手需要稅費等，樹村虧40w左右，圓明園東里也差不多。

但是，我覺得自己好像想不清楚，有點想得太理想了，所以來請教：樹村成交量暴漲，目前26幼升小的業(yè)主已經(jīng)預估100人，入學不確定，且26年9月出手的肯定很多。圓明園東里關(guān)注的人少，每年就成交4-5套。一居沒有任何居住屬性，學區(qū)溢價會不會更不穩(wěn)。

所以，我想請您幫忙指點一下，樹村和圓明園東里選項，隨著27孩子進一步減少哪個更保值，或者哪個更容易跌的多，選哪個能讓我在這個操作過程中損失更少呢？我目前思路有些混亂了。

A：

1、樹村的320一居，如果沒硬傷的話，租金大約5000左右，租售比6/700吧。跟北京平均值500相比，溢價率30%左右，看上去不算太高，基本就是海淀平均值，跟上地學區(qū)的級別相比算低的。

圓明園東里的450萬40平能租多少錢？估計也就5000多吧？如果到不了6000，那租售比就是7/800了，溢價率高到40%以上。如果成交量真的低，就說明業(yè)主們認為學區(qū)價值高，不愿意多降價，所以才撐住了溢價。

2、我不敢建議選哪邊，萬一進不了對口校承擔不起這責任。只能說從這倆報價來看，圓明園東里溢價偏高，樹村的偏低.如果買了柳浪的能入學成功就算超值，圓明園的如果被調(diào)劑就很吃虧。一分錢一分貨吧。

一居室談不上沒有居住屬性，能出租就說明有價值。或者只能說不適合帶孩子的家庭居住，單身或小兩口還行。

3、我不敢說哪個更保值，學區(qū)溢價跟政策的關(guān)系太大，問我的話還不如問教委呢，政策是他們制定的。所以我?guī)筒簧鲜裁疵Γ皇橇谐鲆陨锨闆r供參考。

僅供參考。

三

Q:

我和老公都在朝陽工作，老公是博士，有京戶。目前買房的定位是：首付300w，貸款300萬左右，四環(huán)內(nèi)兩居室，房齡新帶電梯的商品房小區(qū)。已經(jīng)初步看過一些房了，目前所糾結(jié)的是學區(qū)問題。

因為看您的分析知道目前的溢價還高，而我們剛結(jié)婚無孩，至少七年用不上學位。但我們也準備要小孩，最晚五六年后也是要考慮學區(qū)房的。所以我們想有沒有這種房，就是現(xiàn)在學區(qū)中等，沒有溢價，但后期發(fā)展快的，能推薦幾個嗎？

A：

1、這種房肯定有，但我推薦不了，只能是自己判斷。但考慮好，這基本就相當于賭了，贏了自然是皆大歡喜，輸了也談不上吃虧，但肯定是期望值落空。

2、或者這么說吧，北京每年都有不少新建校，基本都是名校的分校或校區(qū)。即便不是新建的，大部分集團校也都在擴張聯(lián)盟，把之前的普校并入系統(tǒng)。但這些學校在成為名校分校之后基本都是掛名校，哪所能真正成為名校+對口房源漲出溢價，都只能看運氣，無法預測。

朝陽區(qū)在之前的這些年里引進了很多名校，人大附清華附等等，也有朝外這種民辦改公立的新建校，集團校更是快速擴張。但在這么多學校里，真正成為頭部校的就五六個，其他的都還算中等校。

3、甚至從全北京來說，上百所名校分校，憑成績成為真正名校的也就是十多所，分布也都不集中。所以只能說有這種現(xiàn)象，但無法預測，更是誰也押不準。

4、所以您要不還是咨詢搞教育的吧，他們或許有內(nèi)部消息。

僅供參考。

四

Q:

我兒子也遇到單位讓遷走戶口的通知了，據(jù)說今年的力度會更大。所以他想先買在長陽國際城，過幾年看情況再換。

Ps：對，先不自住，因為太遠，只是先出租和放戶口，您覺得從租金角度講合適嗎？哪套房的性價比最高？

A：

1、為什么都是一層的？是不是圖的單價相對低啊？

那如果是自住的話這幾套房都應該算合適，就因為單價低，所以居住角度的性價比就相對高了。

但如果出租的話未必合適，因為有可能是租金并不低，但空置率或許長。或者說有可能是空置期短，但租金就未必高了。所以真實的收益率未必多高，性價比也就不算太高了。

也就是說，在同等條件下，之所以說自住的性價比高，是因為長期自住沒有空置期。而出租則有可能因為樓層原因造成空置期長（或租金略低），所以性價比就不太高了。

2、另外一點，一層和頂層都是算硬傷的，即便在價格走勢上不吃虧，出手的時候也是掛牌期長的，跟中間層的相比不好賣。您家現(xiàn)在買來的時候圖的是價格低，將來出手時買家也是同等情況。

所以這種房更適合長期自住，只要自己喜歡就沒問題。但短期持有的話不合適，出手的時候如果著急就有可能吃虧。

3、這三套房我也看不出有多大差距，要不就實地考察一下采光時間吧。現(xiàn)在是冬天，哪套房最先照到陽光就加分，照射時間長就更是加分了。或者是問問中介，讓他們給估一下租金，在總價差不多的情況下，哪套的租金高就說明哪套的性價比高。

4、另外再多說一句，央國企和體制內(nèi)確實都每年清理集體戶，但如果員工沒買房，單位一般是不會強行清理的，往哪兒遷啊？所以這“力度大”指的都是買了房，跟沒房的沒什么關(guān)系。

我估計您兒子可能是自己想買房了，所以拿清理戶口當個由頭兒吧，別太當真。房子是用來住的，最好還是在有居住需求的時候再買。

僅供參考。

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