東二環供新地，實踩結論：頗復雜

1月16日，成都市公共資源交易服務中心發布新一輪土地出讓公告。其中，位于錦江區二環邊的一宗地塊引發關注——從大攀成鋼板塊來看，該區域時隔十年終于有了新的純住宅地塊入市。

△圖據成都市公共資源交易服務中心

該地塊占地面積不到18畝，容積率2.5，起拍價16500元/㎡。因其稀缺的位置與緊湊的規模，剛一亮相便成為市場焦點。十年之后，攀成鋼板塊此次上新地塊將帶來怎樣的表現？其溢價率是否會創下新高？又是否會誕生板塊內下一個標桿級的高端住宅項目？

針對這些關注，我們實地探訪，并梳理出三大疑問。

回答這個問題之前，首先得明確地塊的具體位置。

該宗地位于錦江區二環路外側，牛沙路以南、牛沙橫街以西。從地圖上看，地塊北側是以東大路中軸線的攀成鋼板塊，南側則屬于以龍舟路為代表的凈居寺板塊。單從板塊劃分來看，它似乎正處在兩個板塊的交界線上。

△宗地位置示意圖

兩邊的城市界面也形成鮮明對比：攀成鋼以新建高層住宅為主，城市面貌更加嶄新整潔；而凈居寺板塊則保留了大量老舊小區與臨街商鋪，街區氛圍更顯市井與喧雜。

△攀成鋼&靜居寺板塊實拍

聚焦該地塊周邊進一步觀察：攀成鋼板塊以東大路為軸，分為北區和南區。其南側已有伊泰天驕、凌云峰閣、綠地錦天府等代表性住宅項目。值得注意的是，本地塊與綠地錦天府僅一街之隔，日常生活配套也主要依賴北側的攀成鋼區域。

△宗地周邊配套示意圖

因此，無論是從地理位置、配套依賴，還是從地塊自身純住宅的屬性來看，它的地理位置居于凈居寺向攀成鋼的過渡地帶，但毫無疑問，從地塊本身和未來的住宅產品來看，姓攀成鋼，將更具潛力——無論是地價還是房價，不管未來將呈現為怎樣的住宅產品，皆如此！

在實地探訪之前，許多人想象該地塊周邊應類似綠地·錦天府——規整、干凈、臨街開闊。然而實際情況卻大不相同。

△宗地周邊航拍示意圖

該宗地周邊環境較為“復雜”：西側緊鄰加油站，北側為帶底商的臨街住宅，南側與東側則被大片老舊小區環繞，且街道之間距離較近，環境略顯嘈雜。

△宗地周邊實拍

根據2024年錦江區公園城市建設和城市更新局發布的《錦江區城市更新項目》，牛沙片區城市有機更新主要包括地塊整理出讓和老舊小區改造兩部分。

△地塊實拍圖

本次上新地塊即屬于已整理完成的“蓮花六組片區”。而周邊老舊小區則主要通過改造提升，如加裝智慧安防、充電樁、停車位等設施。由此可見，周邊老舊住宅及臨街底商暫未納入拆遷計劃。

△圖據克而瑞四川

配套上，該地塊距離成都光環購物公園、環貿ICD、文華廣場組成的攀成鋼商圈約 1.5 公里，距離錦華萬達也大概1.5公里，車行 8-10 分鐘即可抵達。

同時，在地塊周邊更能夠輕易享受到眾多既有地道成都味又有創新商業消費場景的地方——幾萬咖啡、葡萄Puter、落舌冒菜、駱小小的串串等。

△葡萄Puter實拍

教育資源上，地塊周邊擁有成都師范附屬小學慧源校區、七中育才匯源校區、四川師范大學附屬中學初中部等。

該地塊雖姓“攀成鋼”，但被老破小環抱的現狀導致了周邊情況叫繁雜，優劣勢均十分鮮明。

在理清地塊指標與周邊現狀后，未來地價最終會達到多少成為核心焦點。

回顧歷史，攀成鋼板塊上一次新盤入市還要追溯到2015年的藍潤·瀧門。當時藍潤以7900元/㎡的樓面價競得地塊，溢價率高達43%。項目在2021年推出的最后一批產品，均價約為26144元/㎡，主力戶型面積為165至234㎡。

△綠地·錦天府實拍

目前，攀成鋼板塊內二手房掛牌均價在3.3萬元/㎡左右，例如綠地·錦天府約34678元/㎡，凌云峰閣約35124元/㎡。而錦江區最近一年所供應的一心橋片區兩宗住宅用地（18畝&38畝），均被國貿地產競得，成交樓面地價分別為25100元/㎡、35500元/㎡。

△圖據錦江發布

在當前市場行情下，即將登場的這東二環 18畝地塊，以16500元/㎡的起拍價入市，引出了幾個關鍵懸念——

1、誰會出手？ 地塊可能吸引兩類開發商：一是資金實力雄厚、尋求核心區稀缺土地的全國性或區域性品牌房企；二是對本地市場有深刻理解、擅長打造高端精品項目的開發商。

2、溢價幾何？ “十年首供”的稀缺性與“界面復雜”的現實并存，預計將引發爭奪，但超高溢價可能性較小，理性競價或是主旋律。

3、產品與售價如何定位？ 高起點成本決定了其高端改善的必然定位。未來售價能否站穩，關鍵在于產品力能否突破環境制約，兌現地段價值。

這塊地的拍賣結果與未來走向，無疑將為市場判斷攀成鋼乃至成都核心區域的價值定下新的基調。