房價漲瘋了…

最近，全球有一個地方的房價，在連續暴漲。

這個地方就是越南。

其中頭部河內和胡志明市的核心區房價，已經沖到了 2.1萬人民幣/平米，直接對標中國蘇州。核心CBD房價更是高達4-8萬人民幣，對標北上廣深。

但荒誕的是，越南普通工人的月薪，還在 2000-3000元人民幣徘徊。房價和人均收入拉開了巨大差距。

有媒體在說：

這是下一個中國，是二十年前的浦東，趕緊去買。

也有讀者問我，要不要去越南投資樓市，但我建議有這樣想法的人，先冷靜一下，把兩者的邏輯先搞懂。

越南一直都在抄中國的作業，但實際上卻沒抄明白。

中國連續二十年的房地產繁榮，是建立在“基建狂魔”和“工業化爆發”的雙重底座上的。而越南這一波暴漲，本質上是一場“貨幣失控”、“制度爛尾”與“外資圍獵”的合力。不具備長期性。

首先，越南為什么敢漲？

根本原因不是住房需求爆發了，而是“錢更不值錢了”。

這兩年，全球經濟萎靡不振，大家都在收緊褲腰帶。

但越南為了保住GDP 7%-8%的政治紅線，越南央行（SBV）卻反其道而行之，瘋狂降息印鈔。存款利率擊穿4%，而通脹率居高不下。

這意味著越南實際上已經進入了“負利率時代”。

存錢就是虧錢。

政府原本指望這些錢流進工廠，去生產耐克鞋，去組裝三星手機。

但現實極其骨感：

天量的流動性在實體經濟門口轉了一圈，發現不賺錢，轉而選擇買入資產。

再加上全球產業鏈轉移，韓國財閥、中國老板帶著美元涌入。 內資為了避險，外資為了搶灘。 兩股資金合流，全部沖進了樓市。

如果只是貨幣貶值，房子哪怕漲，也不會漲得這么離譜。

越南樓市的致命一擊，更來自供給動力不足。

越南曾在2024年就正式出臺了《新土地法》，讓土地價格市場化。

結果成本瞬間爆炸，開發商拿地成本翻了3-5倍。

更要命的是，在反腐高壓下，官員們面對“市場定價”這個模糊標準，選擇了徹底“擺爛”，不簽字也不審批。

結果就是供應量斷崖式下跌。河內這座千萬人口的超級城市，一年只供應了3.9萬套房子。 這種極度的供需錯配，把房價推向了失控。

而且中國是“先修路，后致富”。我們在賣地之前，地鐵、高鐵、跨海大橋大部分已經通了。

中國的房價里，包含了極高的“城市服務溢價”（效率、治安和醫療等等）。

但越南沒有。

胡志明市，一條地鐵修了十幾年還通不了車，道路擁堵不堪，排水系統一塌糊涂。

越南是在“基建極其落后”的情況下，先把房價炒到了天上去。人們買到的，只是一個“只有漲價預期，沒有居住體驗”的鋼筋水泥盒子。

抄作業沒抄明白，最終一切副作用都會反饋到民生系統。

比如在持續非理性上漲后，伴隨而來的就是階層之間的相互收割。

2萬一平的房價，90%越南人根本買不起。

那么誰買呢？

答案是外國資本和本國權貴。標價8000萬越南盾，對標新加坡。房子成了標準的金融產品。

而當地居民的人均住房面積只有15-22平米左右，停滯不前，租房成本也占收入 的50%以上，買不起也租不起，所以普通人只能被迫排擠到城市里面的城中村，郊區邊緣聚落或者垃圾場周邊。

越南的“中產階級”并不多，幾乎所有積蓄都貢獻給了房子。

為了拿到核心區的門票，擠到居住體驗更好的地方，只能拼命貸款加杠桿，結果資金都送給了手握美元的外國資本。越南的年輕人，不吃不喝28年才能買得起一套房。這已經不是泡沫了。

分析越南，是為了看清我們自己。

越南房價暴漲背后的啟示有三點：

1、警惕通脹時代的資產邏輯。

一旦印鈔機不停，通脹加速。“實際利率為負”的時候，就會帶來房價的反彈或者大漲，甚至有時候不需要經濟支撐。但要注意，只有核心資產（基建完善、產業成熟的城市）能帶頭上漲，就像越南，房價連續大漲只集中在河內、胡志明市等核心城市。

2、新興國家為了追趕經濟，房地產是無法繞過的路徑。然而短期地價上漲雖能提振財政，但長期會擠壓實體經濟、推高企業成本，導致房價與收入嚴重脫節。目前已經有外資開始套現離場，如果按照這個劇本繼續炒下去，接下來很可能出現系統性爛尾。

目前越南諾娃等巨頭開發商已經出現違約，約 1200 個項目停工，庫存價值占 GDP約6%。一旦房地產出險，對于國家經濟都是致命的。

3、無論房價如何炒作，終將會回歸理性。而產業經濟背后的中產購買力，才是房價的最重要的支撐力。擁有一套在基建完善、治安良好、產業成熟的城市里的房子，依然是普通人最穩固的底牌。

換句話說，大漲大跌，受傷的永遠是普通老百姓，而隨著經濟上行、通脹加速而出現的慢牛行情，才是大多數人可以分享的時代紅利，接下來國家大概率會主導這一切的發生，以穩為主，用科技實業驅動經濟，國富民強，再反饋到居住品質的改善上。這才是良性循環。

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