物業(yè)費(fèi)越來(lái)越難收了？物業(yè)收錢(qián)為啥變得這么難？

只要是在城市居住的朋友，相信都會(huì)知道住在居民小區(qū)里面，交物業(yè)費(fèi)是一種常規(guī)的費(fèi)用，大家也都習(xí)以為常，然而就在最近卻傳出物業(yè)費(fèi)越來(lái)越難收的消息，物業(yè)收錢(qián)為啥變困難了？

一、物業(yè)費(fèi)越來(lái)越難收了？

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞的報(bào)道，曾被視為房地產(chǎn)行業(yè)“現(xiàn)金奶牛”的物業(yè)管理行業(yè)也正面臨資金難題。

克而瑞物管研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強(qiáng)）平均收繳率已降至71%，連續(xù)四年下滑。上市物企收繳率為78%，中小物企則普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

中物智庫(kù)數(shù)據(jù)同樣顯示，2025年百?gòu)?qiáng)物企住宅物業(yè)費(fèi)收繳率已跌至82.3%，行業(yè)住宅物業(yè)服務(wù)滿意度僅73.2分，創(chuàng)下近年新低。

“這絕非簡(jiǎn)單的周期性波動(dòng)，而是宣告了行業(yè)徹底告別依附地產(chǎn)的粗放增長(zhǎng)時(shí)代，正式進(jìn)入一場(chǎng)關(guān)乎生存與價(jià)值重構(gòu)的‘硬仗’。”中物智庫(kù)在報(bào)告中指出。

據(jù)克而瑞物管監(jiān)測(cè)，2025年物業(yè)撤場(chǎng)項(xiàng)目有173個(gè)，其中64.7%的案例屬于物業(yè)企業(yè)“主動(dòng)撤出”或“到期不續(xù)”。而“主動(dòng)撤出”的背后則主要是由于小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率低，導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓。

一頭部物業(yè)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者或記者）：“當(dāng)前公司在物業(yè)費(fèi)收繳上確實(shí)遇到了很大困難，項(xiàng)目屬性決定了物業(yè)費(fèi)收繳情況。”她舉例稱(chēng)，如老舊小區(qū)、回遷房，或者部分投資屬性較強(qiáng)的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收繳率非常低，但商品房特別是開(kāi)盤(pán)當(dāng)年清空、入住率較高的小區(qū)，收繳率就比較高。

二、物業(yè)收錢(qián)為啥變困難了？

曾經(jīng)被視為“坐地收錢(qián)”、現(xiàn)金流穩(wěn)定的物業(yè)板塊，如今卻頻頻傳出收繳率下滑、壞賬激增甚至物業(yè)企業(yè)退場(chǎng)的消息，這到底是怎么回事？

首先，物業(yè)費(fèi)收繳難題與當(dāng)前房?jī)r(jià)走勢(shì)緊密相連。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的黃金時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，房產(chǎn)成為了許多人眼中的“搖錢(qián)樹(shù)”。無(wú)論是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)獲取差價(jià)，還是將房屋出租收取租金，都能帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)收益。在這種大環(huán)境下，業(yè)主們對(duì)于物業(yè)費(fèi)的繳納動(dòng)力相對(duì)充足。畢竟，良好的物業(yè)服務(wù)能夠提升小區(qū)的整體品質(zhì)，進(jìn)而有助于房產(chǎn)的保值增值。物業(yè)費(fèi)被視為一種對(duì)房產(chǎn)長(zhǎng)期投資的成本，業(yè)主們?cè)敢鉃槠滟I(mǎi)單。

然而，時(shí)過(guò)境遷，如今房?jī)r(jià)持續(xù)低迷或呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的賺錢(qián)效應(yīng)大不如前。許多業(yè)主發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)不再像過(guò)去那樣能夠輕松帶來(lái)高額收益，甚至部分房產(chǎn)還面臨著貶值的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，業(yè)主們對(duì)于每一筆與房產(chǎn)相關(guān)的支出都變得更加謹(jǐn)慎。物業(yè)費(fèi)作為一項(xiàng)固定支出，自然也受到了影響。業(yè)主們開(kāi)始權(quán)衡繳納物業(yè)費(fèi)是否劃算，繳納的動(dòng)力明顯下降。他們認(rèn)為，既然房產(chǎn)無(wú)法帶來(lái)預(yù)期的收益，那么減少不必要的支出也是理所當(dāng)然的。這種心態(tài)的轉(zhuǎn)變，直接導(dǎo)致了物業(yè)費(fèi)收繳難度的增加。

其次，房地產(chǎn)的使用性質(zhì)對(duì)物業(yè)費(fèi)收繳有著重要影響。不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，在物業(yè)費(fèi)收繳方面呈現(xiàn)出截然不同的態(tài)勢(shì)。從筆者自己的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)于入住率較高的自住房小區(qū)而言，物業(yè)費(fèi)收繳的難度相對(duì)較低。這類(lèi)小區(qū)的業(yè)主大多將房屋作為長(zhǎng)期居住的場(chǎng)所，他們對(duì)于小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)施維護(hù)等方面有著較高的要求。良好的物業(yè)服務(wù)能夠?yàn)樗麄兲峁┦孢m、便捷的生活環(huán)境，因此他們?cè)敢獍磿r(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。而且，物業(yè)在管理這類(lèi)小區(qū)時(shí)，也方便利用車(chē)庫(kù)門(mén)禁、電梯使用等手段來(lái)督促業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)。一旦業(yè)主未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)可以通過(guò)限制車(chē)庫(kù)進(jìn)出、電梯使用等方式，促使業(yè)主盡快繳費(fèi)。

與之形成鮮明對(duì)比的是回遷房小區(qū)和投資用房小區(qū)。回遷房小區(qū)的業(yè)主構(gòu)成較為復(fù)雜，部分業(yè)主可能對(duì)于物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知和需求存在差異。他們可能認(rèn)為物業(yè)費(fèi)是一種額外的負(fù)擔(dān)，尤其是在一些回遷房小區(qū)物業(yè)管理水平參差不齊的情況下，業(yè)主們對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度較低，從而不愿意繳納物業(yè)費(fèi)。就以筆者家附近的一個(gè)小區(qū)為例，小區(qū)有兩個(gè)部分組成，一個(gè)部分是當(dāng)年附近的村民，所以都是回遷房，這類(lèi)居民繳納物業(yè)費(fèi)的意愿就非常低，反觀正常商品房的物業(yè)費(fèi)繳納意愿就很高。而投資用房小區(qū)的業(yè)主大多將房屋用于出租或等待升值，他們并不實(shí)際居住在小區(qū)內(nèi)，對(duì)于小區(qū)的物業(yè)服務(wù)關(guān)注度較低。一些業(yè)主甚至認(rèn)為，只要房屋能夠順利出租或保值，物業(yè)費(fèi)可以暫時(shí)不交，這種心態(tài)使得物業(yè)費(fèi)收繳工作在這些小區(qū)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。舉例來(lái)說(shuō)，筆者的一個(gè)朋友家在老家附近的縣買(mǎi)了一套投資房，由于大部分時(shí)候都并不會(huì)去居住，物業(yè)費(fèi)一拖好幾年都是正常的。

第三，物業(yè)費(fèi)降價(jià)引發(fā)的觀望情緒也是重要因素。最近幾年，不少地方都出現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)降價(jià)的情況。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，一方面是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，物業(yè)公司為了吸引業(yè)主，不得不降低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，也是業(yè)主們對(duì)于物業(yè)費(fèi)過(guò)高的一種反饋和訴求。然而，物業(yè)費(fèi)降價(jià)卻引發(fā)了部分業(yè)主的觀望情緒。

部分業(yè)主認(rèn)為，既然其他小區(qū)的物業(yè)費(fèi)可以降低，那么自己所在小區(qū)的物業(yè)費(fèi)也有下降的空間。于是，他們采取了不降費(fèi)就不繳納物業(yè)費(fèi)的策略，希望通過(guò)這種方式迫使物業(yè)公司降低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這種觀望情緒在業(yè)主之間相互傳播和影響，形成了一種群體效應(yīng)。越來(lái)越多的業(yè)主加入到等待降費(fèi)的行列中，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳工作陷入困境。而且，即使物業(yè)公司表示不會(huì)輕易降價(jià)，業(yè)主們?nèi)匀怀謶岩蓱B(tài)度，繼續(xù)觀望，使得物業(yè)費(fèi)收繳難度進(jìn)一步加大。

第四，宏觀環(huán)境下居民收入預(yù)期的不穩(wěn)定，直接提升了人們對(duì)物業(yè)費(fèi)等固定支出的心理痛感。過(guò)去，居民收入高速增長(zhǎng)，物業(yè)費(fèi)占家庭可支配收入的比重微乎其微，人們對(duì)此類(lèi)小額固定支出往往“無(wú)感”。但在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，就業(yè)壓力增大、收入增長(zhǎng)放緩甚至部分群體收入下降，使得家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃變得極度保守。

根據(jù)預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄理論，當(dāng)未來(lái)不確定性增加時(shí)，居民會(huì)傾向于壓縮一切非生存必需的開(kāi)支。物業(yè)費(fèi)雖然單筆金額不大，但作為按月或按年繳納的固定支出，其累積效應(yīng)在家庭賬本中變得格外刺眼。在這種背景下，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的挑剔程度空前提高，任何細(xì)微的服務(wù)瑕疵都可能成為拒繳的理由。這不僅是經(jīng)濟(jì)能力的約束，更是消費(fèi)心理從“享受型”向“生存型”回歸的深刻映射。

長(zhǎng)期來(lái)看，破解物業(yè)費(fèi)收繳難題，物業(yè)行業(yè)不能固守傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，必須以服務(wù)升級(jí)為核心，重構(gòu)與業(yè)主的價(jià)值聯(lián)結(jié)，同時(shí)拓展收入渠道，才能從根本上扭轉(zhuǎn)困局。傳統(tǒng)物業(yè)的核心問(wèn)題在于服務(wù)單一、價(jià)值感不足，業(yè)主感受不到物業(yè)費(fèi)對(duì)應(yīng)的服務(wù)價(jià)值，自然缺乏繳費(fèi)動(dòng)力。因此，物業(yè)首先要轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，從基礎(chǔ)的保潔、安保向多元化、個(gè)性化服務(wù)延伸，比如針對(duì)老年業(yè)主提供上門(mén)護(hù)理、為上班族提供代收快遞、社區(qū)團(tuán)購(gòu)等增值服務(wù)，讓業(yè)主切實(shí)感受到物業(yè)費(fèi)帶來(lái)的便利與價(jià)值，用服務(wù)認(rèn)可度換取繳費(fèi)主動(dòng)性。同時(shí)，物業(yè)要打破“僅靠物業(yè)費(fèi)生存”的單一收入結(jié)構(gòu)，依托社區(qū)資源拓展盈利渠道，比如通過(guò)盤(pán)活小區(qū)公共區(qū)域開(kāi)展廣告合作、引入便民服務(wù)收取傭金、提供房屋托管等增值服務(wù)，用多元收入反哺服務(wù)質(zhì)量。

此外，物業(yè)還需強(qiáng)化與業(yè)主的溝通機(jī)制，建立透明的收費(fèi)公示與服務(wù)反饋體系，讓業(yè)主清晰了解物業(yè)費(fèi)的去向，消除信息不對(duì)稱(chēng)帶來(lái)的信任危機(jī)，只有真正以業(yè)主需求為中心，重構(gòu)服務(wù)價(jià)值與信任基礎(chǔ)，才能從根本上破解物業(yè)費(fèi)收繳難題，當(dāng)前物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)難需要靠物業(yè)真正提升服務(wù)來(lái)推動(dòng)自身的升級(jí)，只有愿意持續(xù)提升服務(wù)質(zhì)量的物業(yè)才有長(zhǎng)期發(fā)展的空間。