中建智地，開始小心翼翼

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

豐臺區張郭莊村0204-6028地塊，進展神速。

12月26日，北京豐程置業有限公司（簡稱“豐程置業”）發布了三個招標計劃，包含6028地塊的監理、設計和施工，投資估算4.83億元。

10天前，中建方程和中建智地以13.54億元底價，拿下6028地塊。

這是中建系內兄弟為數不多的聯手。（詳見《中建系兄弟，破天荒聯手了》）

有關它們在6028地塊的股比，隨著招標計劃，也曝光了。

豐程置業成立于2025年12月25日，注冊資本3000萬元，中建方程和中建智地分別持股93%和7%。

高管層面，法人、董事長、總經理是楊洪祿，他是中建方程北京公司總經理；中建智地總經理吳國強為董事。

另一名董事是刁鵬。他今年被中建方程的現任董事長周宇騉挖角而來，曾任中海地產北方大區高級副總經理，主要負責營銷策略的制定與執行。

加入中建方程后，他擔任了房地產事業部總監的重任，并帶了一批中海小兄弟。

不論股權還是人事安排，6028地塊完全由中建方程主導。

中建智地罕見地成了配角。

最近兩年多，中建智地風頭無兩，它的宸園系大獲成功。尤其是北京宸園，開盤8個月網簽過百億元。

在2025年9月底，中建智地鏖戰339輪，以43億拿下北京太陽宮地塊，創造了年度最高土拍溢價——39%，氣吞如虎。

后來，它在朝陽黃杉木店雙子合作中，因舉報合作伙伴越秀地產，也折射出這家央企地產商的無奈。（詳見《舉報越秀，中建智地放出狠話》）

而這一回進豐臺，中建智地只象征性地要了7%股權，與過往的投資比，有些反常。

這只是中建智地試探性進入豐臺的戰略？畢竟，豐臺樓市庫存已突破1萬套。

但，有一點可以肯定，中建智地在投資上，開始小心翼翼了。

至少有兩個例子，讓它的戰略上有了新的認識，一是黃杉木店雙子，二是太陽宮地塊。

黃杉木雙子：地價覆蓋率39.5%

2025年4月28日，朝陽區平房鄉黃杉木店2107-01、02、03地塊及孫河2902-73地塊組合包土拍，中建智地+金茂+越秀+朝陽城發以126億元底價拿下。

在四家合作伙伴里，中建智地股份最大，占比50%。

股份大，責任越大。中建智地親自開發地塊最大的紫京宸園，璞樾則交給越秀操盤、金茂出設計。

截至2025年12月28日，紫京宸園供應813套，網簽138套，均價9.82萬元/平米，總成交額22.48億元；璞樾供應410套，網簽162套，均價10萬元/平米，總成交額27.3億元。

兩個盤的總交易額為49.78億元，地價覆蓋率約39.5%

這個成績，中建智地和其他股東都不太滿意，尤其是中建智地和越秀地產還鬧了不愉快。

相比周邊豪宅星河灣8萬元/平左右的二手房價，黃杉木雙子的房價賣得有點虛高。

花姐預計，接下來，黃杉木雙子的房價可能會往下探。原因還是在于，拿地時對當地的房價預期過高了。

太陽宮地塊：拿地三月未有動靜

春風得意馬蹄疾。

今年9月，在黃杉木店雙子拿到預售證后不久，中建智地硬剛一眾房企，以43.145億元奪下太陽宮0627地塊。

去除允許整售的1.3萬平米商業配建，它的住宅的實際樓面價約9.5萬元/平米。

這與海淀建發海晏的樓面價差不多。海晏的住宅銷售均價，為13.5萬元/平米。

但，太陽宮地塊有一道難解的題，離地鐵太近，退線太多。

尤其是地塊的東南面，地鐵17號線整個穿過，地鐵外軌中心線在用地紅線內6-11米處。

根據土拍文件，地塊內擬建設的敏感建筑，退17號線外軌中心線約30米。這意味著，敏感建筑距離東南向用地紅線，實際退線達到36-41米。

假如0627地塊以平均退線寬38.5米、長177米計算，扣除邊角料，它的退線面積為0.68萬平米，約占1.95萬平米占地面積的35%。

簡而言之，0627地塊的住宅實際容積率要上浮30%，從原來的2.6，飆升至3.38。

對于沒有TOD開發經營的中建智地來說，必須放慢腳步去對待太陽宮0627地塊。

截至目前，中建智地拿下太陽宮0627地塊，已經過去了3個月，依然沒有動靜。（詳見《中建智地，慢了下來》）

花姐了解到，其內部已對0627地塊進行了多輪打磨，預計規劃的住宅樓棟，最多不超過6棟，甚至更少。

張郭莊地塊：7%股權試水溫

豐臺作為北京樓市的“重災區”，是中建智地的戰略空白點。

雖說張郭莊地塊不規則、呈三角形，但有兩大優點：

1、臨地鐵14號線和在建的1號線支線張郭莊換乘站；

2、體量不大，占地3.18萬平米、地上建面4.77萬平方米——總建面7.9萬平米，控高24米（局部30米），容積率1.5，6-11層的純洋房社區。

張郭莊地塊往西3公里，是中海永定玖里，樓面價3.15萬元/平米，容積率1.1。

它2024年3月拿證，供應720套房，至今網簽298套，成交均價4.91萬元/平米，成交金額16.97萬元，地價覆蓋率約50%。

參照中海永定玖里的成交價，張郭莊地塊的縫差超過2萬元/平米，有得賺。

但有了黃杉木店雙子和太陽宮地塊的例子，中建智地還是不敢單獨冒進豐臺。

它選擇了入股7%，試水張郭莊地塊。

這一操作做法，很不中建智地，與拿下太陽宮地塊的氣魄，截然相反。

豐臺樓市的水，很深。

2025年壓軸登場的花鄉0001地塊，最終被北京建工集團摘得，它的樓面價實在太低了，僅有4.2萬元/平米。

這可是西南三四環之間的宅地，意味著房價奔7萬元/平米。

一切的一切，小心為上。