容積率“1”字頭！河西南這兩幅宅地，即將掛牌

上周五，河西中G90地塊刷新南京“地王”紀(jì)錄，一時間樓市興奮不已。

就在前幾天，生態(tài)環(huán)境部南京環(huán)境科學(xué)研究所發(fā)布了河西南兩幅地塊調(diào)查報告，官宣兩幅宅地“滿足地塊后期規(guī)劃建設(shè)要求”，意味著河西南這兩幅地塊，將很快進(jìn)入招拍掛流程。

根據(jù)此前官方信息，這兩幅地塊容積率均為“1”字頭，且緊靠地鐵2號線和7號線換乘站，又距離秦淮新河景觀帶不遠(yuǎn)，看點頗多，未來掛牌出讓后，將為板塊樓市注入新變量。

01

先來看這兩幅地塊的基本信息。

秦新路以北、永初路以東（MCe040-11-096）地塊

地塊位置：建鄴區(qū)沙洲街道中瑞社區(qū)

占地面積：22366.74㎡

規(guī)劃用途：R2二類居住用地

地塊四至：南至秦新路、北至螺塘路、西至永初路、東至規(guī)劃支路

秦新路以北、永初路以西（MCe040-11-094）

地塊位置：建鄴區(qū)沙洲街道中瑞社區(qū)

占地面積：24929.99㎡

規(guī)劃用途：R2二類居住用地

地塊四至：南至秦新路、北至螺塘路、東至永初路、西至文遠(yuǎn)街

這兩幅地塊僅一街之隔，區(qū)位條件相對較為優(yōu)越。

緊靠7號線和2號線交匯的螺塘路地鐵站，西側(cè)是升龍?zhí)靺R、東側(cè)是江宸府，南側(cè)不遠(yuǎn)就是秦淮新河，距離南外河西第一附小、南外河西初級中學(xué)不遠(yuǎn)。

文件顯示，這兩幅宅地“無工業(yè)污染風(fēng)險、土壤質(zhì)量均滿足住宅用地標(biāo)準(zhǔn)。”

這兩幅地塊原為雙閘街道天保村（現(xiàn)升榮社區(qū)）農(nóng)田、宅基地、水塘，2007年11月-2012年12月，因區(qū)域征遷開發(fā)。

2017年8月-2024年4月，地塊東側(cè)區(qū)域作為修建螺塘路地鐵站項目區(qū)域使用。

螺塘路地鐵站修建完成，地塊進(jìn)入閑置期（其中MCe040-11-096曾被作為垃圾大件分揀中心）。

今年11月，這兩幅地塊曾出現(xiàn)在南京市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站，規(guī)劃文件曝光了地塊部分指標(biāo)：1.01＜容積率≤1.5，建筑高度≤60。

按照當(dāng)下市場以及地塊指標(biāo)，未來新房產(chǎn)品的關(guān)鍵詞，大概率是低密、改善、四代宅。

去年一整年，河西南只賣了1塊地，也就是剛剛開盤不久的鳳起潮鳴（河西南G11地塊）。

鳳起潮鳴效果圖

鳳起潮鳴所在地塊的容積率僅1.01、限高35米，是板塊內(nèi)少見的超低密宅地，一經(jīng)掛牌便引起熱議。

土拍結(jié)果自然不負(fù)眾望。2024年6月經(jīng)過47輪競價，奧體建設(shè)以43888元/㎡樓面價拿下河西南G11地塊，在目前南京地價榜單中排名第四。

而這兩幅地塊不僅擁有“1”字頭容積率，還坐擁雙地鐵（S3和7號線）、秦淮新河景觀，未來掛牌后又將引起怎樣的市場熱度，令人期待。

02

得益于南京土地精細(xì)化供應(yīng)，近兩年來核心板塊的優(yōu)質(zhì)宅地“降容”趨勢尤為明顯，以引導(dǎo)高品質(zhì)改善型住宅的差異化供應(yīng)，提高房企拿地積極性。

除了螺塘路地鐵站旁的這兩幅地塊，河西南最近陸續(xù)曝光了多幅宅地，容積率均為“1”字頭，看點頗多。

廬山路以南，文遠(yuǎn)街以東（MCe040-11-006）地塊

河西南（MCe040-11-006）地塊位于河西南中央科創(chuàng)區(qū)板塊，東側(cè)緊靠鳳起潮鳴，西側(cè)同為規(guī)劃居住用地，向北直面南京國際友誼公園，周邊有佳兆業(yè)城市廣場、河西金茂府為鄰。

交通上不僅有廬山路、平良大街等主干道，還距離地鐵S3號線平良大街站和地鐵7號線太清路站不遠(yuǎn)；教育資源有南外河西第一附小、南外河西初級中學(xué)。

12月10日，這幅地塊首次出現(xiàn)在官方網(wǎng)站上，目前地塊相關(guān)信息暫未公布，但按照目前南京土地“降容”趨勢，其容積率、建筑高度等指標(biāo)頗具想象力。

MCe040-12-29、12-32地塊

今年8月，市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《河西新城區(qū)南部地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》MCe040-12規(guī)劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢），將2幅二類住宅用地容積率由2.7降至1.8，并新增1幅科研用地。

兩幅宅地相關(guān)指標(biāo)：

12-29，二類住宅用地，用地面積11024.13㎡，容積率≤1.8，建筑密度≤27.5%，建筑高度≤80 米，綠地率≥30%。

12-32，二類住宅用地，用地面積28615.94㎡，容積率≤1.8，建筑密度≤27.5%，建筑高度≤80 米，綠地率≥30%。

值得一提的是，新增的科研用地已經(jīng)出讓，就是剛開工不久的京東研發(fā)中心，2幅住宅用地暫未掛牌。

這幾幅曝光的宅地最明顯的變化，就是容積率、建筑密度、建筑高度等相關(guān)指標(biāo)的調(diào)整，進(jìn)一步優(yōu)化低密宅地的供應(yīng)。

結(jié)合當(dāng)下流行的四代宅，未來這些地塊大概率要以低密四代宅為主，河西南的新房產(chǎn)品將更豐富，區(qū)域的居住品質(zhì)也將進(jìn)一步提升。

03

當(dāng)下的河西南板塊置業(yè)板塊較為豐富，既有銷許均價超7萬/㎡的頂豪產(chǎn)品，也有銷許均價5萬-6萬/㎡的高端改善，戶型面積范圍廣泛，能滿足多層次買房人需求。

銳評君整理出一些主力樓盤，有置業(yè)意向的買房人可以關(guān)注一下。

▲鳳起潮鳴建面約325m2室內(nèi)效果圖

鳳起潮鳴，規(guī)劃26棟住宅，有且只有185套低密四代產(chǎn)品，其中東地塊5棟洋房+8棟3F低密大宅、西地塊2棟洋房+11棟3F低密大宅。

目前在售戶型建面約325、360㎡，銷許均價約76210元/㎡，單價最貴一套8.25萬/㎡，總價約2307-2860萬之間。

▲會所實景圖，具體以合同約定及實際交付為準(zhǔn)

天琴華樟，打造3棟17-23F住宅，僅124套房源。此前加推的建面約300㎡房源基本售罄，目前在售345、385㎡戶型，銷許均價約75239元/㎡。

▲中海江南玖序樣板間實景圖

中海江南玖序，主力建面約200、270、275、305、400㎡，設(shè)計有奢闊的大露臺，露臺進(jìn)深約2.4-3米、面積約20-30㎡，最大面寬超12米。

▲中寧府樣板間實景圖

中寧府，目前小區(qū)已經(jīng)交付。

主力在售建面約258㎡奢居五房，做到動靜分離、南向四開間、三間臥室全飄窗等；還有開間約7.3米的南向270°觀景大陽臺、LDK環(huán)幕端廳、雙臥室套間、4+MAX多功能空間等。

▲樣板間圖，具體以合同約定及實際交付為準(zhǔn)

源尚丹若府，由奧體建設(shè)與中建信和地產(chǎn)開發(fā)，是河西中丹若園的進(jìn)階之作，只有248套房源，標(biāo)準(zhǔn)層均為建面約198㎡四房兩廳三衛(wèi)，銷許均價54800元/㎡。

▲建發(fā)縵云實景圖

建發(fā)縵云，在售建面約123、182㎡戶型，總價約600萬起步。項目專注打磨精工細(xì)節(jié)，101項人性化細(xì)節(jié)，六大品質(zhì)系統(tǒng)，三大精裝配置，尊重人居需求。

▲頤和鉑樾府鳥瞰圖 實際以交付為準(zhǔn)

頤和鉑樾府，項目已經(jīng)交付。

目前主力在售建面約115-175㎡三房和四房，配備上下2層泛會所空間，包括會客休憩區(qū)、健身房、童趣學(xué)堂等日常高頻次的功能場景。

▲觀潮望云實景圖

觀潮望云，由4棟32層住宅圍合，主打建面約112㎡、115㎡三房兩廳兩衛(wèi)，以及建面約141㎡四房兩廳兩衛(wèi)。