南通市區新房成交數據報告（2025年11月）

據「新知南通研究院」不完全統計，2025年11月，南通市區（包含崇川區、開發區、蘇錫通園區，下同）新發住宅銷售許可證7張，新增房源308套，供應量環比基本持平，但較去年同期下降約34%。

目前市區主力在售新房項目共計約58個（剔除存量小于10套的尾盤），11月完成備案315套，環比下降約30%，同比大幅下滑約51%，需求端收縮態勢明顯。

去化速度放緩導致去化周期進一步拉長。截至11月末，市區新房狹義庫存（已獲銷許未備案）約1.08萬套，按照近一年月均流速（約406套）估算，去化周期約26.58個月，較10月末增加約1.64個月。

廣義庫存（狹義庫存 + 未獲銷許潛在庫存）高達約2.21萬套，按相同流速估算，去化周期進一步攀升至約54.41個月，較10月末增加約3.25個月，去化壓力加劇。

具體板塊而言，11月備案量最高的是老城區，4個項目合計備案83套，大幅領先其他板塊，在整體平淡的市場中彰顯出核心地段的價值韌性。

目前去化壓力相對較小的是新東區和老城區，截至11月末廣義庫存去化周期分別為23個月和26個月，顯著低于市區整體水平。

11月銷冠由濠東璟園蟬聯。該項目今年9月19日首次取證，10月備案75套一鳴驚人，11月再備案47套持續領先。

濠東璟園規劃13棟共356套洋房，入市不到三個月已取證4次，推出9棟共264套，截至11月末已備案122套，已獲銷許去化率約46%，整盤去化率約34%，推盤節奏與去化表現都十分搶眼。

第二至第五名競爭膠著，備案量差距甚微。其中，開發區星湖玥以27套的備案量躋身TOP3。

該項目容積率約1.59，規劃約535㎡雙拼＋約148-450㎡小高層，共632套，10月16日首次取證，推出136套小高層。

作為開發區首個生態四代宅，星湖玥在產品設計層面實現多項創新——比如，戶戶配置南北通廳雙露臺，且露臺層高達到約6.2米；再比如，項目提出“與湖共生”的居住理念，將能達生態通廊納入社區景觀體系，形成約1200畝泛社區公園。憑借產品創新與生態融合等優勢，項目首開表現穩健。

此外，11月市場迎來兩個高端純新盤——創新區-招商紫園&老城區-盛和觀濠別院。

? 招商紫園，容積率約1.01，規劃約335-490㎡雙拼＋約175-400㎡洋房，僅120余套，首批取證68套，包括26套雙拼＋42套洋房

? 盛和觀濠別院，容積率約1.21，規劃約359㎡雙拼＋約280-326㎡疊拼＋約200-252㎡洋房，僅133套，首批取證14套，包括6套雙拼＋8套疊拼

兩大新盤皆占據城市核芯一線水岸地段，皆主打低密院墅和洋房產品。其中，紫園創新推出的全景艙洋房，以“約6.5米挑高墅廳”“270°轉角露臺”“約400㎡超級大平層”等突破性設計，滿足高改客群的多元化需求。

在優質項目穩步去化的另一面，是部分產品力不足或定位模糊的項目深陷滯銷。11月全市仍有14個項目“0成交”，另有21個項目成交不足5套。

隨著低密高改新盤持續入市，同質化嚴重、競爭力不足的存量項目，市場空間將日益收窄，若不能通過價格調整或產品重塑及時應對，其銷售壓力或進一步加劇。

數 據 說 明

*數據來源：通房e辦

*統計時間：2025年12月1日

*備案存在延遲，數據僅供參考

*轉載或引用，請注明來源「新知南通研究院」