房價還會再跌30%？

這是近期很多人來咨詢我們團隊的問題，一邊看到股市一年漲了20%非?；鸨贿吙粗诸^的房價要死不活的樣子，而且還看到了銀行下場賣房子的新聞非?？只?。關于房地產的最新數據，大家可以去參考這4個指標結自己當地城市來判斷是否已經價格企穩和產能出清：

有兩個指標是監測全國及各線城市房價的指標，第一個是70大中城市房價指數，來自國家統計局， 按月發布，明確劃分123線城市，進行環比和同比分析；第二個是百城價格指數，來自中國指數研究院，覆蓋100個主要城市，包括1234線城市，提供新建住宅和二手住宅價格數據。這兩個指標被市場和投資機構用來做短期趨勢分析，對各線城市的房價進行細分統計，分層跟蹤。

另外兩個指標是監測房地產行業是否產能出清的數據，第一個是庫存去化周期，來自住建部分和研究機構，計算公式=現有存量面積/最近6個月月均銷售面積，直觀反映市場供需平衡和銷售速度。第二個是商品房待售面積，來自國家統計局，指已竣工但尚未售出的面積，是衡量即期庫存壓力的直接指標。

產能出清通俗來講就是積壓的房子賣得怎么樣了，核心就看庫存去化周期，也叫做出清周期。通常有3個臨界值：去化周期＜18個月，說明庫存壓力較小，市場供需健康，甚至可能存在房價上漲壓力；去化周期在18-36個月之間，庫存壓力適中，市場處于平衡狀態；去化周期＞36個月，表示庫存嚴重偏高，去化壓力巨大，根據國家政策，這類城市甚至需要暫停新的住宅用地供應。

各自的城市數據自己去專門查詢，而對于房地產的大趨勢不用我講你們都能感受得到，我在這里分享幾個觀點：

1、市場已經進入深度分化，一二線城市像上海、杭州、成都這樣的核心城市，房價雖然也在調整，但表現出一定的韌性和抗跌。像成都這些年還在微微上漲，很抗跌。而部分二線城市如鄭州、青島的去化周期較長，而很多三四線城市（如南平、贛州、襄陽等）出清周期甚至超過了50個月。

2、絕大多數的三四線城市，正在面臨著“價量齊跌”的嚴峻局面 ，庫存去化周期漫長，未來反彈希望渺茫。一二線城市向下再跌30%的概率相對較低，但是不代表立馬反彈，而三四線城市則依然有可能向下跌20%。

3、二手房市場已經成為房東市場。房子多，去庫存周期長，買家有充分的選擇權，議價能力強。除非你的房子有顯著優勢，如學區、地段、品質，否則必須通過有競爭力的價格才能促成交易。換句話說，如果決定出售，不要想著看到官網的價格能成交，基本上都要降低價格合理讓步才能成交。最近身邊人的賣房經歷全部是打折賣，不打折都沒法成交。

4、房產市場何時企穩？預計核心城市2027年筑底，全國企穩需要更長時間，具體取決于政策效果與庫存去化，像三四線城市去化周期長達 50個月以上的，也就是需要4年以上時間了，部分可能需要更長時間。并且，房產市場大概率走 一個“L”底走勢，即使價格企穩不跌了，也大概率會長期趴著，這個最終不僅看經濟周期更是看人口紅利。而當前中國新生兒數量持續下降，傳統人口紅利已逐漸消失。

5、是否要立馬賣房？需要分情況來討論 ，核心原則是去劣存優。對于那些三四線城市或者偏遠區域的房產，去化周期長，未來反彈空間小的，應果斷出售，對于非核心區的劣質資產，如戶型差、無學區、無地鐵配套的房產，長期可能淪為死庫存，對于高杠桿壓力大，月供占收入過高，賣房可以緩解現金流壓力的。

6、應該保留哪些房產？核心城市的優質資產，對于一線和強二線城市核心區的學區房、地鐵房，抗跌性強的房子，未來年均漲幅可能達到4%~6%的房子、對于自住需求的唯一住房不應該倉促出售，避免居住成本上升和市場波動風險。

7、出來的資金應該投向哪里？過去，房地產因其保值增值的特性長期承載了中國家庭財富，在家庭總資產中占比很高，而隨著房地產市場進入調整期，它作為財富主要載體的功能正在減弱。

而對于國家和市場來說，十五五規劃建議明確提出要提高資本市場制度包容性、適應性，健全投資和融資相協調的資本市場功能，這意味著資本市場在國家發展戰略中的地位空前提升，當前資本市場被寄予厚望，有望成為新的居民財富蓄水池。

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