北京房?jī)r(jià)連跌11月后首漲0.3%，武漢單日451套創(chuàng)2年新高

3月的樓市進(jìn)入傳統(tǒng)的“金三銀四”銷售旺季，但是今年的火爆景象還是在很多從業(yè)人員的意料之外。

我們先來(lái)看一組數(shù)據(jù)。作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的上海，其二手房的成交量喜人。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月的第二周，二手房在7天內(nèi)就成交了7233套，刷新5年以來(lái)的最高紀(jì)錄。說白了，就是現(xiàn)在的市場(chǎng)熱度沖到了上一輪樓市高點(diǎn)時(shí)的水平。而且從3月1日到3月18日的這段時(shí)間里，上海二手房市場(chǎng)成交了1.67萬(wàn)套，平均每天的成交數(shù)量超過900套。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海這輪市場(chǎng)變化的特點(diǎn)可以用“速度快、來(lái)勢(shì)猛、覆蓋面廣”來(lái)概況。事實(shí)上，目前上海已經(jīng)形成了“小陽(yáng)春”的市場(chǎng)行情。

無(wú)獨(dú)有偶，北京樓市也呈現(xiàn)變暖的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2月份北京二手房?jī)r(jià)格在連續(xù)下跌11個(gè)月后首次回正，環(huán)比漲幅為0.3%。另外今年1月到2月的兩個(gè)月的時(shí)間里，北京二手住宅網(wǎng)簽量為2.3萬(wàn)多套，而且這個(gè)數(shù)據(jù)比前10年同期的平均水平還要多出2000多套。值得一提的是3月1日到18日的這段時(shí)間里，市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升，網(wǎng)簽量已經(jīng)逼近9800套。

而新一線城市的代表杭州，其二手房成交量也呈現(xiàn)回升趨勢(shì)。截至3月15日，杭州十區(qū)二手房3月的成交量已經(jīng)突破3600套，超過了上月整個(gè)月份的水平。貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，3月15日的新簽單量，甚至創(chuàng)下了近一年來(lái)的最高紀(jì)錄。

這股一線、新一線城市的樓市熱流也傳導(dǎo)到了二線城市。南京、武漢、鄭州等城市的二手房成交量也在上漲。其中，南京3月前兩周周末的成交量基本都在900-1000套，武漢第二周周日的單日成交量飆到451套，直接刷新近2年的紀(jì)錄。而鄭州3月的簽約量也比去年同期上漲了16%。

除了數(shù)據(jù)出乎從業(yè)人員的意料之外，更讓人摸不著頭腦的是這波購(gòu)房的火熱氛圍。

杭州蕭山區(qū)新房

杭州一位房產(chǎn)店的店長(zhǎng)表示，熱度是突然爆發(fā)的，因?yàn)橹伴T店每個(gè)月的成交量也就4到5單，而進(jìn)入3月后，半個(gè)月的成交量就已經(jīng)翻倍，暴漲到9單。上海鏈家的吳江海也有這樣的感受，就是這段時(shí)間的帶看量比往年同期一下子高出了30%-35%，而且春節(jié)后成交的二手房中，有大約一半的客戶是從"租老破小"進(jìn)階到"買老破小"的剛需人群。

那么這波回暖的行情，真的是突然爆發(fā)的嗎？其實(shí)仔細(xì)分析，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)后面有三大關(guān)鍵因素在共同起作用。

其一是政策松綁。先是北京在2025年12月優(yōu)化了住房限購(gòu)政策也即非京籍的家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)的房子，社保年限由之前的3年降到2年，如果是買五環(huán)外的房子，社保甚至只需要1年。多子女家庭還可以在五環(huán)內(nèi)再買一套房子。此外，首套房和二套房的按揭利率也平齊了，第二套房如果采用公積金貸款，首付比率還從之前的30%下降到25%。

接著上海今年2月底推出了"滬七條"，主要是為了降低購(gòu)房門檻，讓非滬籍的老百姓能以更短的社保年限，更高的公積金貸款額度，實(shí)現(xiàn)在外環(huán)買房的目標(biāo)。

然后是杭州宣布3月6日起，老百姓在余杭、蕭山、臨平等區(qū)購(gòu)買新房，將獲得單套最高10萬(wàn)元的補(bǔ)貼。這種來(lái)自政府的大額補(bǔ)貼，立馬就引發(fā)了當(dāng)?shù)厝藗冑I房的熱情。

其二是房?jī)r(jià)調(diào)整到位了。經(jīng)過幾年的市場(chǎng)調(diào)整，一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于相對(duì)低位，一些城市的房?jī)r(jià)甚至回到了2016年的水平。在房貸利率和首付比例都下降的情況下，很多人會(huì)覺得同等額度的錢，與其每月交房租還不如還月供，屆時(shí)還完，房子就屬于自己了。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，最近一個(gè)月，上海300萬(wàn)以下的剛需二手房的成交占比已經(jīng)超過60%，而杭州自從春節(jié)以來(lái)，二手房市場(chǎng)中200萬(wàn)以內(nèi)的房源占到56%，這些數(shù)字都說明這波買房的主力是剛需用戶，他們對(duì)于價(jià)格特別敏感，只要價(jià)格合適，肯定出手購(gòu)買。這些剛需用戶購(gòu)房主要是自住或者是為了孩子上學(xué)?？傊际菫榱俗约菏褂茫皇菫榱送顿Y而來(lái)。

其三是傳統(tǒng)旺季的購(gòu)買習(xí)慣。眾所周知，每年的“金三銀四”都是房屋買賣的旺季，很多人會(huì)在這個(gè)時(shí)間為孩子上學(xué)提前購(gòu)置學(xué)區(qū)房或者為子女購(gòu)買婚房等。而去年年底到今年3月，各地政府相繼釋放出來(lái)的購(gòu)房利好政策也極大地刺激了人們的購(gòu)房需求。另外部分房東開始漲價(jià)或者捂著不賣的事情時(shí)有發(fā)生，這也在一定程度上，營(yíng)造出了“再不買就要漲價(jià)”的緊張氣氛，推著一些觀望的老百姓也入場(chǎng)買了房。

相信有人會(huì)問，這股熱流確實(shí)給了老百姓很大的實(shí)惠，但是它會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間呢？是所有城市都會(huì)出現(xiàn)這股暖流嗎？對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家們的看法也大相徑庭。

有人認(rèn)為，北京、上海等一線城市具有風(fēng)向標(biāo)意義，這些地方的房?jī)r(jià)回升將在全國(guó)形成示范效應(yīng)，有利于推動(dòng)各地的樓市回暖。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)就認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)。不過他也提醒大家，現(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)基本面是“量升價(jià)穩(wěn)”，價(jià)格不會(huì)大幅上漲。

也有人持謹(jǐn)慎態(tài)度。中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還是存在供求失衡及預(yù)期尚未充分提升的問題。如果市場(chǎng)和相關(guān)機(jī)構(gòu)沒有充分改善這兩大問題，那么，今年樓市小陽(yáng)春持續(xù)的可能性并不大，就更別提一線城市帶動(dòng)全國(guó)回暖的可能性了。

所以樓市的城市分化還是存在。一線城市有人口和產(chǎn)業(yè)支撐，有效需求很充足。北京的優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療資源整體上處于全國(guó)之首；上海作為全國(guó)最繁華的城市之一，其常住人口仍在增長(zhǎng)，這些城市吸引著高素質(zhì)人才前往，不少人在那里安家置業(yè)，所以一線城市的房?jī)r(jià)比其他地方要平穩(wěn)些。而部分三四線城市面臨困境，一方面庫(kù)存去化周期長(zhǎng)達(dá)20個(gè)月以上，另一方面不少年輕人口離開原籍，留在一、二線城市，雖然有短期的政策刺激，但是也難以改變長(zhǎng)期下行的趨勢(shì)。

需要指出的是，盡管今年春節(jié)以來(lái)，北京、上海、杭州、武漢等城市的成交量都在回升，但是"以價(jià)換量"仍然是主流，房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)暴漲的情況。在這波樓市小陽(yáng)春里，往往房東降價(jià)才能促成交易，而且不少買家還在期待更低價(jià)格的出現(xiàn)。這說明市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。數(shù)據(jù)顯示，到3月19日，杭州二手房掛牌量同比增加了8000套，上海掛牌量也在回升，這意味著房產(chǎn)市場(chǎng)還在消化存量。

說了這么多，我們普通人應(yīng)該怎么應(yīng)對(duì)這波樓市小陽(yáng)春呢？

如果你是剛需或者改善型購(gòu)房，那當(dāng)下確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。如果你是投資者，則要謹(jǐn)慎了。現(xiàn)在樓市并未全面回暖，樓市的積極信號(hào)還沒有完全確定，所以投資買房首要多方面考量，否則就容易砸在自己手里。

總之，樓市行情冷暖自知，大家要根據(jù)自己的情況，做出妥善的決定。至于樓市的這股暖流還將持續(xù)多久，我們也只能拭目以待。