南京一波區劃調整！步子能否再大點？

這兩天，不少網友討論了有關江北和秦淮區的社區級區劃調整。其實主要還是新增拆分，比如一個原先人口較多的社區，新增一個或者個社區，拆分后管理更加精細。對于群眾基本的生活影響，變化不大。

坊間討論較多，其實還是更大范圍的調整！比如行政區，解決區劃交界區域，明顯的發展不平衡不充分的問題。

其實客觀來看，每個區既然都有相對發展的重點區域，那就必然存在相對資源薄弱的區域。

比如江寧區，很明顯，南向才是發展主力，百家湖、九龍湖、東山構成了江寧發展的核心三角。

雖然近年東邊，麒麟科創園發展較為迅速，但麒麟實質分為三塊，目前麒麟科創園重點發展的中央公園和中科院所在的東片區，以及原先的麒麟新市鎮，以及滬寧高速以北，由地鐵小鎮主導的匯通路、靈山以及青龍片區。前兩部分實際是主導權現在是麒麟科創園，后者則是地鐵小鎮。

其實從規劃概念來看，滬寧高速以南的麒麟自成麒麟高新板塊，以北則納入仙林副城概念。

從當年搞出紫東地區，進而推出紫東核心區，似乎是想進一步的融合發展，甚至兩個青龍片區接近“合并”：一個管委會統轄雙邊。

但事與愿違，關鍵人物落馬，導致事態驟變。但當初看著規劃宣傳買房的廣大市民，卻很傷。

現在除了匯通路板塊幾近成熟，僅剩原來中南君啟的地塊修改成1.05容積率后待出讓，局面清晰，尚存懸念的就是花費巨資拆遷完畢，但根本還沒啟動的靈山，以及青龍片區麒麟地界。

雖然南京，地產熱潮逐步褪去，回歸產業項目聚焦，但近期市場各個次級板塊間，二手價格又在聯動，基本都在回歸1字頭，實現了新一輪板塊間的動態平衡：大哥不說二哥，大家都很難......

市場艱難，如果新項目想要上市，總要有能夠打動人心的興奮劑吧？

雖然多數板塊都是城投保底拿地，再研請優質的代建公司出手，打造高品質的“好房子”!但是回到市場面，還是得有項目的論述，你的利好究竟在哪？

要么學區、要么地鐵、要么高校、要么產業利好，或者超大型公建項目也算，如果啥動靜都沒有，連說辭都無法閉環，那問題就太大了！

隨著棲霞仙林區域的基本成熟，從仙鶴門一路往東到仙林湖，已屬建成區，留給棲霞的發展空間，除了仙林湖在湖北和湖南少余儲備，只剩還未啟動開發的棲霞青龍片區。

但其地理影響，由于是對向聯通的主要道路，必須經過江寧地界，道路聯通顯然受制于江寧區的施工進度。

如果江寧與棲霞因為建設時序不一，那就是一條又一條的斷頭路，青龍片區江寧部分如果發展不夠迅速，東側棲霞顯然也將有連帶影響。

當然一些超大型項目的落地，可能會改變周邊的城建預期，比如如果真能搞定南大校區落地青龍片區，那周邊的道路基建必然加速推進，且帶來的人口也利于周邊的一些商業帶動。

此外，還有去年提的省人民醫院棲霞院區，究竟何時能夠正式立項？從今年5月，其官方發出的一篇稿件來看，正在報請立項。不過截止11月末，沒有更一步的動態釋放。

從十五五國家的規劃來看，人均GDP要達到中等發達國家水平，基本需要增長80%，十年，這恐怕社會經濟各方面都得飛躍，才有望實現。對于仙林區域來說，立足于轉化高校的科研成果，讓其市場化來創造一些重點項目，也就是校企地模式，比如近期南大校友的影石項目，就可算是代表性的范例之一。當然這類項目肯定期望越多越好，多多益善。

那么問題來了，規劃納入仙林副城，行政位于麒麟的滬寧北側區域，如果假設能夠有幸被大筆一揮劃入棲霞，成為真正的仙林板塊，是否就會是發展騰飛的契機？

現在相對的難點是，地鐵小鎮作為土地一級開發，市場跟早年只要有地就瘋狂的環境截然不同，需要考驗一級操盤的找項目能力。

地鐵小鎮，作為企業，如何協調項目引進，這也是問題。但如果能劃入棲霞，估計情況會有巨變，首先地塊的預期就有明顯變化，至少板塊輿論會一掃以前的陰霾，這種價值就這個土儲量來說，絕不止是幾十億級別，百億級的影響，甚至更大范圍。

另外，曾經搞的紫核管委會，也是應對區劃不統一的折中辦法，不過后續在實行過程中，應該發現了一系列的跨區難題。

當然如果短時間區劃難成行，緊靠棲霞的資源依托發展將成關鍵。

此前在網絡上，曾經流傳出的南大校區擬選址范圍，已橫跨江寧和棲霞，但是目前只有棲霞區將對應的那部分控規單元修改成了高校用地，江寧規劃這邊還暫未行動。我曾經也12345詢問，江寧規劃這部分控規單元的是否也調整成高校用地？不過，對方并沒明確回應。

你覺得，如果南大最終圈地，和園南側的這一片會被囊括在范圍么？歡迎各位聊聊看法看法。

南大如果來了，不光是引入了大型項目，尤其是江寧地界，北側剩余住宅數量以北壓縮至極致，片區未來職住平衡將更加良性。

區域自然生態環境沒得說，當年紫核轟轟烈烈的時候有關環境篇章描述的也很強烈。中央綠脈規劃，也沒廢掉，但是預計投入資金肯定是大減，但是沒事，天然的生態本底在這，關鍵是有沒有一個優秀的操盤手來操盤。

你覺得，如果南京有一次大范圍的區劃調整，仙林、麒麟交界處會存在契機么？

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