唏噓！南通剛需紅盤，房價跌回2014年？

總價僅44.8萬，單價低至“4字頭”——市北剛大需盤新城香溢紫郡，一套法拍房正以跌破2014年開盤價的“白菜價”變賣。

該法拍房位于小區33幢102室（樓棟總層數為25層），建筑面積約95㎡，是曾經備受剛需和投資客青睞的“小三房”。

信息顯示，這套法拍房市場價定為80萬，首次起拍價為56萬，無人報名流拍；二拍價格降至44.8萬，依然未能成交。

目前該房產已進入變賣程序，雖然已有近80人設置提醒，超6000次圍觀，但依舊無人報名。

新城香溢紫郡，市北板塊標志性剛需大盤，體量龐大，超4000戶。

信息顯示，該項目2014年首開，當時均價“5字頭”；隨著2016年市場大環境升溫，其售價跳漲至“8字頭”。

而上述法拍房當前的變賣價，已經跌破項目11年前的首開價。雖然目前市場上“破發盤”屢見不鮮，但如此長時間跨度的價格回落實屬罕見。

回顧新城香溢紫郡的高光時刻，二手房成交價一度突破2萬/㎡，較首開價漲幅近300%。

下面這套2020年成交的“小三房”，當時成交價高達205萬，單價近2.2萬/㎡，約為上述法拍房變賣價的4.6倍！

驚人的漲幅，讓新城香溢紫郡成為彼時投資客爭相追捧的對象，甚至傳出“有富豪一次性購入十余套”的市場傳聞。

然而，隨著市場行情回落，這類跟漲迅猛的小區也首當其沖地進入深度調整期。

二手房平臺數據顯示，今年前三季度該小區成交均價持續下滑，分別為0.96萬/㎡、0.87萬/㎡、0.83萬/㎡，三季度均價已經跌至2016年新房價格。

從下圖近三年成交數據曲線也能明顯看出其下行趨勢——

成交量方面，今年1-10月累計成交了104套，流通性尚可，但龐大的存量如同高懸的達摩克利斯之劍——小區當前掛牌量仍超340套，高居唐閘板塊榜首。

按照當前月均成交10套粗略估算，消化現有庫存還需要34個月。在這樣的背景下，房東想要快速成交，最直接也最無奈的方式，大概就是進一步降價。

盡管二手房價格也已深度回調，但仍顯著高于上述法拍房。

為何這套法拍房如此“廉價”？筆者認為，除法拍房本身存在的產權、清場等潛在風險外，產品本身的硬傷亦是關鍵——大高層搭配低樓層的組合，在市場下行期抗性尤為凸顯。

與此形成對比的是，該小區另一套位于21幢602室（6層洋房）的法拍房，建筑面積約123㎡，起拍價79萬，吸引到9人報名，最終以總價101.12萬、單價約8237元/㎡成交。

由此可見，當普漲行情退去，那些存在明顯硬傷的資產，即便祭出“白菜價”的噱頭，也難掩其內在價值的疲軟。