上海二手成交徹底變天了....

來源：市場資訊

（來源：樓市經典）

隨著上海“滬七條”樓市新政效應的持續釋放，一股強勁的暖流席卷申城樓市。成交放量、價格企穩，市場正經歷一場從“探底”到“回暖”的深刻轉變。

01.

新政點燃市場

多項指標創新高

市場的火熱首先直觀地體現在成交數據上，其迅猛之勢，被業內人士形容為“具備速度快、來勢猛、覆蓋面廣的特征”（易居研究院嚴躍進語）。

周末成交量迭創新高：新政后的周末，上海二手房成交量持續高歌猛進。從2月底新政落地后的首周末（3月1日所在周）成交1852套，到第四周（3月22日所在周）僅周六單日就成交1436套，周末成交量呈明顯上升趨勢。

其中，3月14-15日（新政后第三周周末），上海二手房單日分別成交1472套和1390套，雙休日合計成交2862套，刷新了近五年周末成交峰值。

更有數據顯示，3月9日至15日，周度總成交達到7233套，為自2021年以來的周度成交量新高。

交易中心“人從眾”：成交的火爆直接反映在線下交易中心。3月21日（周六）上午，浦東新區不動產登記交易大廳的實時屏幕顯示，已發號數超過670個，所有窗口全部開放。

現場工作人員表示，周末辦理量巨大，單日可處理約一千三四百個號，新政疊加傳統旺季，使得市場人氣異常旺盛。

新房市場同步回暖：二手房市場的活躍也帶動了新房市場溫和復蘇。中指研究院數據顯示，3月9日至15日，上海新建商品住宅成交22萬平方米，較前一周增長62%，創下2026年以來周度新高。

更有如閔行顓橋的保利·都匯和煦等項目宣布收回優惠、上調價格，以實際行動表達了開發商對后市的樂觀預期。

成交量的井噴，是政策紅利釋放、價格調整到位、積壓需求集中釋放等多重因素共同作用的結果，清晰傳遞出市場信心修復的信號。

而這種信心的變化，最直接的體現便是房東定價邏輯的轉向。

02

從“以成交為錨”降價

到“憑信心”提價

如果我們將時間線拉長，會發現當前房東的定價行為，與去年的低迷期形成了鮮明對比，這恰恰構成了本輪行情的內在驅動力。

2025年下半年的“探底循環”：在市場低迷、成交量稀少的時期，價格呈現螺旋式下跌。中介和房東往往以上一套成交價作為掛牌錨點。

一旦有急售房東為促成交易而大幅降價，這個新低成交價又會成為下一套掛牌房的“天花板”，導致價格逐級下探。

例如：去年5月一套房以304萬成交，7月同小區戶型掛牌價降至296萬仍難成交，最終9月以273萬成交；之后新的掛牌價又錨定273萬，最終在10月再次砍價至256萬成交。

在5個月內，同戶型房源賬面上跌了近50萬，這正是“以成交價為錨”的看跌邏輯在低迷行情下的極致體現。

2026年“小陽春”的“信心定價”：然而，隨著去年年底成交翹尾，今年“小陽春”行情啟動，市場邏輯發生了根本性轉變。

在成交量回暖、看房客戶增多的背景下，以上一套成交價為錨點的掛牌模式很可能已經被拋棄。取而代之的，是房東基于市場熱度重建的信心，開始主動上調掛牌價。

案例1：浦東濰坊四村，今年1月、2月的成交單價還在4.2-4.5萬/㎡區間，但3月新上掛牌房源單價已直接調升至約5.3萬/㎡，高出此前成交價近萬元。

案例2：浦西甘泉一村，去年12月成交單價約3.6萬/㎡，今年3月新上掛牌價已達4.4萬/㎡，高出近6千/㎡。

案例3：豐莊十二街坊，1月成交單價不到3萬/㎡，3月新上掛牌價已升至3.2-3.7萬/㎡區間。

03.

近九成新掛牌房東“更有信心”

這種掛牌價的普遍上調并非個別現象，而是得到了宏觀數據的強力支持。

鏈家網外網數據顯示，截至3月18日，3月新增掛牌并能匹配到同小區的房源有8708套。其中：

有3890套（占比44.7%）的掛牌價，高于同小區2月的掛牌均價。

更有7687套（占比88.3%）的掛牌價，高于同小區2月的最低掛牌價。

這表明，絕大多數趁著小陽春入市的新房東，并非以“超低價急售”為目的，而是帶著更強的市場信心進場，希望以更高價格達成交易。

進一步分析這些“更有信心”的房東，可以發現以下特征：

房源特征：房齡20-30年（占比最多）和10-20年的住宅是主力，總價集中在200-600萬的剛需、剛改區間，合計占比接近六成。

板塊分布：信心房東多集中在宜居屬性高（如古美、北蔡）和大型動遷社區板塊（如金橋、三林、泗涇、九亭、江橋）。

提價幅度驚人：部分房東的信心甚至“爆棚”。例如，浦東金橋的博一小區，有房源掛牌價比上月小區均價高出約3萬/㎡，漲幅達73.4%；普陀長壽路的十里都華，漲幅也超過70%。在漲幅TOP50的房源中，漲幅基本都在40%以上。

04.

剛需主導，價格博弈進入關鍵期

盡管房東信心高漲，但成交的絕對主力仍是總價300萬以下的剛需房源。數據顯示，春節后至3月19日，這部分房源成交占比超過60%，較節前提升4個百分點。1-2月，300萬以下二手房成交近1.7萬套，占總量56.1%。

這清晰地勾勒出當前市場的“基本面”：政策利好率先激活了最迫切的剛需購買力，其核心驅動力是價格調整到位帶來的性價比。大量“賣舊”的剛需業主，構成了置換鏈條的起點。正如中介人士所言：“只有當小戶型房子成交后，原業主才有資金和動力去置換更大的房子，從而帶動改善型房源市場的流通。”

綜上所述，2026年上海樓市的“小陽春”行情，是一場由政策驅動、剛需先行、信心修復共同作用下的回暖。其顯著特征是：成交量迅猛攀升，創下階段新高；而掛牌價在房東信心推動下普遍上調，與以“成交價”為錨的買方心理形成新的博弈。

目前，上漲的還只是“掛牌價”，買家是否“認賬”，最終仍需以“成交價”來檢驗。 在熱得發燙的3月，這場精彩的價格博弈將如何演繹？

市場熱度能否從外環外的剛需板塊，順利傳導至中高端的改善及豪宅市場，形成健康的置換循環？

這一切，都將成為決定本輪“小陽春”成色與可持續性的關鍵。我們拭目以待。